东莞市都市丽人实业有限公司与吴士森房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：东莞市都市丽人实业有限公司，组织机构代码69642438-8。住所地：广东省东莞市凤岗镇凤德岭村狮石厦山塘尾。法定代表人：郑耀南，该公司董事长。被告：吴士森。委托代理人：黄建强，广东晟典律师事务所律师。委托代理人：吴云，广东晟典律师事务所律师

原告东莞市都市丽人实业有限公司为与被告吴士森房屋租赁合同纠纷一案，于2012年6月7日诉至本院，本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2012年12月5日公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄建强、吴云到庭参加诉讼，被告吴士森经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告东莞市都市丽人实业有限公司起诉称：2010年12月19日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定：被告将位于宁波市开明街223号的房屋出租给原告作为经营场地，租期为3年，自2011年2月28日至2014年2月27日，三年租金共1900000元，于2010年12月21日前一次性付清。合同签订之时，被告向原告出示了房屋产权人为包安娜的房屋所有权证、国有土地使用权证以及被告与包安娜签订的租赁协议。合同签订后，原告按约支付了租金及100000元履约保证金共2000000元，被告也依约履行了交付租赁房屋的义务。2012年2月14日，案外人胡国良、胡一鸣提出涉案房屋系其所有，并出示了房屋产权证，经原告向房屋产权登记部门核实，原告所承租房屋确系胡国良、胡一鸣所有，被告提供的房屋产权证、国有土地使用权证均系伪造，被告与房屋实际产权人并无授权关系，因此被告无权转租。根据《中华人民共和国合同法》第51条规定，原、被告所签的房屋租赁合同应属无效，故原告诉至法院，请求判令：一、确认原、被告于2010年12月19日签订的房屋租赁合同无效；二、被告返还1900000元租金及100000元履约保证金；三、被告支付租金及保证金的利息损失（以租金和履约保证金共2000000元为本金，自2010年12月21日起按中国人民银行同期贷款利率计至清偿之日，暂计至2012年5月30日的利息损失为185145.2元）。原告为证明其主张，向本院提交了下列证据：证1.签约授权书、签约人身份证各一份，拟证明郭爱朋代表原告与被告签订房屋租赁合同的事实；证2.房屋租赁合同一份，拟证明原、被告签订房屋租赁合同并对双方的权利义务进行了约定的事实；证3.被告出具的收条二份，拟证明被告收到了原告支付的租金及履约保证金的事实；证4.付款委托书、付款人身份证各一份，拟证明付款人吴春燕代表原告付款给被告的事实；证5.中国工商银行电汇凭证、中国工商银行业务凭证、中国农业银行开户资料查询凭证、中国农业银行网上银行汇款凭条各一份，拟证明原告通过银行转账的形式向被告支付了租金及保证金的事实；证6.被告与包安娜签订的租赁协议、产权人为包安娜的房屋所有权证、国有土地使用权证及包安娜公民身份证各一份，拟证明被告虚构房屋产权证及被告属无权处分的事实；证7.产权人为胡国良、胡一鸣的房屋所有权证及国有土地使用权证各一份，拟证明原告承租的房屋实际产权人为胡国良、胡一鸣的事实。

被告未答辩也未向本院提供证据。本院根据案件审理需要，调查取得证据如下：1.本院从宁波市人民检察院公诉一处调取的被询问人分别为郭爱朋、包慧敏、陈刚的询问笔录三份；2.本院对包慧敏、方丽琴进行调查的询问笔录二份；3.本院从包慧敏处调取的房屋租赁合同一份。该三组证据拟共同证明涉案房屋的实际出租及使用情况等事实。对本院调查取得的证据，原告对证据1的真实性、合法性无异议，对陈刚的询问笔录的关联性有异议，提出原告并不认识陈刚，笔录上均为陈刚的个人陈述，陈刚和被告之间的任何约定或承诺与原告均无关，对原告也无约束力；对郭爱朋在询问笔录中陈述的事实除租金金额不实外均无异议，原告与被告之间的合同为无效合同，被告应返还全部金额；对包慧敏陈述的事实并不知情。对证据2的真实性和合法性无异议，对证据3因原告并非当事人，无法确认。2.本院审核后认为，原告提供的证据1-7，本院调查取得的证据1-3真实、合法且与本案相关联，对其予以认定。

综合分析上述证据并结合原告的陈述，本院认定如下事实：2010年12月19日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定：被告将位于宁波市开明街223号房屋出租给原告作为经营场地，租期为3年，自2011年2月28日至2014年2月27日，三年租金共1900000元，于2010年12月21日前一次性付清。合同签订之时，被告向原告出示了房屋产权人包安娜的房屋所有权证、国有土地使用权证以及被告与包安娜的租赁协议。合同签订后，原告按约支付了租金及100000元履约保证金共计2000000元，被告也依约履行了交付租赁房屋的义务。2012年2月14日案外人胡国良、胡一鸣提出原告承租的房屋系其所有，并出示了房屋产权证，经原告向房屋产权登记部门核实，涉案房屋确系胡国良、胡一鸣所有，被告提供的房屋产权证、国有土地使用权证及租赁合同均系伪造。另查明：2011年2月12日，胡一鸣与陈刚、李柏侨签订房屋租赁合同一份，约定将位于宁波市开明街223号房屋出租给陈刚用于开办服饰店，租期为三年，自2011年2月13日至2014年2月12日，第一年租金为680000元，之后租金每年递增20000元，并约定不得转租。据陈刚陈述：2010年12月19日，陈刚使用伪造的宁波市开明街223号房屋产权人为包安娜的房屋产权证及土地使用权证、假身份证骗取被告信任，并以包安娜名义与被告签订了租赁合同，该租赁合同中写明被告有权转租，后由被告以自己名义与原告签订了房屋租赁合同，被告在收取原告支付的租金后，将其中1800000元租金交给陈刚，陈刚从该笔租金中扣除680000元作为第一年租金支付给房屋实际所有人，其余1120000元均已被用于偿还高利贷。租赁房屋实际所有权人在收取了陈刚第一年租金680000元后，即无法和陈刚取得联系，因余下租金无法收取，遂于2012年2月，经与原告协商一致双方重新签订了房屋租赁合同，约定将位于宁波市开明街223号房屋继续出租给原告使用，并由原告支付自2012年2月以后租金。

本院认为：无处分权的人处分他人财产，未经权利人追认或者无处分权的人订立合同后未取得处分权的，该合同无效。本案被告将位于宁波市开明街223号房屋出租给原告，其权源来自被告与包安娜之间签订的租赁合同，但包安娜并非涉案房屋的所有权人，故被告该转租行为的效力处于不确定的状态。在该租赁房屋实际所有权人知道该转租事实后，并未对被告的转租行为予以追认，而是通过和原告重新签订租赁合同对被告的转租行为予以否认，因此，在被告嗣后未取得对租赁房屋的处分权、转租行为也未得到实际所有权人追认的情况下，被告的转租行为未能取得合法的权源，该转租行为无效，故对原告请求法院确认原、被告于2010年12月19日签订的房屋租赁合同无效的请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。合同被宣告无效后，返还财产的法律后果体现在两个方面：一是承租人依据房屋租赁合同取得的对房屋的占有缺乏合法依据，其应将房屋转移占有给出租人；另外一方面，承租人在占有使用出租人房屋期间，事实上获得了财产性利益，这种财产性利益应当属于返还财产的范围。本案中，原告于2012年2月与租赁房屋的实际所有权人签订了租赁合同，已获得涉案房屋的合法占有使用权，故原告无必要再将租赁房屋转移占有给被告。对原告应返还给被告的财产性利益，因被告未提出主张房屋占有使用费的请求，故本案中不予处理。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，被告在租赁合同签订之前未能确保其享有合法转租权，嗣后也未能取得处分权，对导致租赁合同无效具有过错。原告在未确定房屋真正权属的情况下即与无处分权人签订租赁合同并一次性付清租金，未尽到合理的注意义务，同样亦具有一定过错，本院酌情认定原、被告按照4：6比例承担由此造成的损失，即被告应承担原告资金占用损失的60%，原告自负损失部分的40%。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条的规定，判决如下：

一、确认原告东莞市都市丽人实业有限公司与被告吴士森于2010年12月19日签订的房屋租赁合同无效；二、被告吴士森自本判决生效之日起十日内返还原告东莞市都市丽人实业有限公司租金及履约保证金共2000000元；三、被告吴士森自本判决生效之日起十日内支付原告东莞市都市丽人实业有限公司租金及履约保证金的资金占用损失129602元（计算至2012年5月30日，并以租金和履约保证金2000000元为本金，自2012年5月31日起，按中国人民银行同期贷款利率的60%计算至实际清偿之日止）。四、驳回原告东莞市都市丽人实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24280元，由原告东莞市都市丽人实业有限公司负担1440元，被告吴士森负担22840元；公告费650元，由被告吴士森负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴费通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为81×××01，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。

审判长：昌晖代理审判员：何解放人民陪审员：张爱华

代书记员：王禹辰