张孟燕与乐清蓝天房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告张孟燕。委托代理人叶朱德、叶佳。被告乐清蓝天房地产开发有限公司。法定代表人陈雪云。委托代理人洪震、叶舟。

原告张孟燕与被告乐清蓝天房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2012年6月29日向本院提起诉讼。本院于同年7月5日受理后，依法由审判员麻乐加适用简易程序独任审判，并于2012年9月25日公开开庭进行了审理。后依法转为普通程序并组成合议庭，于2012年11月9日公开开庭进行了审理。原告张孟燕的特别授权委托代理人叶朱德、叶佳，被告乐清蓝天房地产开发有限公司的特别授权委托代理人洪震均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告张孟燕诉称，2009年9月29日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，原告从被告处购买晨曦大厦B幢第1505号房产，并按约向被告支付了购房款2291510元。双方签订的合同就房屋交付和产权登记等事宜均有明确约定，被告应按约于2010年6月30日之前将商品房交付原告使用，同时提供商品房验收合格材料、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，并书面通知交房，逾期则按日向原告支付房价款万分之一的违约金。但经原告催促，被告于2011年5月4日交付原告钥匙，并未出示上述文件。双方签订合同至今，原告尚未拿到房产权证。虽然合同约定被告此项违约应按房价款的0.1%向原告支付违约金，但原告认为该格式条款内容不足以弥补原告的实际损失，违背公平合理的基本原则，应属无效，被告应依法按同期银行逾期贷款日利率万分之二点四七五偿付违约金。请求判令被告支付原告逾期交房违约金70579元（从违约之日起算至2011年5月4日，共计308天）、支付原告迟延办证违约金186592元（从2011年8月3日起暂算至2012年6月27日共计329天，保留追究迟延办证违约金至房屋所有权证和土地使用权证办出之日），并承担本案诉讼费用。

被告乐清蓝天房地产开发有限公司答辩称，被告履行合同期间，因晨曦大厦B幢全体业主的要求，被告违章铺设了绿化带、修建交通道路并将围墙扩展至他人所有的土地上。后乐清市规划部门要求被告拆除违章建筑，最终导致被告逾期交房。因此逾期交房系晨曦大厦B幢全体业主所致，被告无需承担违约责任。晨曦大厦总房产权证之所以迟延办理系政策原因所致，并非被告的责任，且根据双方签订的合同约定，被告的办证义务仅仅是将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案，原告要求被告偿付迟延办证违约金于法无据。即使被告要承担违约责任，也应依照双方就此约定的条款，按已付房价款的0.1%支付违约金。而纠纷发生后，原、被告已就该两项事宜达成和解协议，原告方在和解协议履行期限内又向法院提起诉讼，于法不符。请求依法驳回原告的诉讼请求。原告张孟燕在本院指定的举证期限内，提供了下列证据：1、原告身份证复印件及被告工商登记证明，以证明双方的诉讼主体适格的事实。2、《商品房买卖合同》两份，以证明原、被告之间存在权利义务关系及合同约定内容的事实。3、购房款收据、个人贷款借款凭据及资料，以证明原告已按约履行了支付购房款义务的事实。

经当庭质证，被告乐清蓝天房地产开发有限公司对上列证据及其证明的事实没有异议。本院对此予以确认。被告乐清蓝天房地产开发有限公司在本院指定的举证期限内相关证据，经当庭质证，认定如下：1、《乐清市房屋登记申请书》，以证明被告已于2012年4月间申请办理晨曦大厦房产登记手续，按约履行了向房管部门提供资料的事实。原告对上列证据1的真实性没有异议，但不认可被告的质证主张，认为被告提供的该份申请书建筑面积只有88.72平米，与本案诉争没有关联。本院经对证据进行审核，采纳原告的质证主张。2、《和解协议书》、快递凭证，以证明原告与被告就诉争事项已在诉前达成和解协议，被告已书面通知原告领取赔偿款的事实。原告对《和解协议书》的真实性没有异议，但认为协议书系原告丈夫与被告签订，但并未得到原告授权，原告事后对此也不追认，因此对原告没有效力。本院认为，该《和解协议书》系原告丈夫与被告签订，虽然未得到原告授权，但基于签订人与原告系夫妻关系，可以使合同相对人有理由相信签订人有代理权。本院依法认定该代理行为有效。结合上述认证意见及原、被告的庭审陈述，本院查明：2009年9月29日，原告张孟燕为购买乐清市中心区晨曦大厦B幢1505号房产，与被告乐清蓝天房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，房屋价款2291510元。该合同第八条约定：出卖人（被告）应当在2010年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人（原告）使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、县级以上规划、文物、环保等部门根据法律法规的规定采取的某项行政措施或遇到重大技术问题而导致开发建设期延长的，但最长不得超过6个月。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。2011年1月18日，涉诉预售房所属的乐清市晨曦大厦B幢商住楼工程通过竣工验收。同月26日，该工程竣工验收文件报乐清市规划建设局备案。2011年3月2日，被告取得该工程土地使用权证。2011年5月4日，原、被告办理了交房手续，但被告至今尚未完成涉诉房屋初始登记和土地使用权分割登记的备案义务。纠纷发生后，原告丈夫以原告的名义与被告于2012年4月20日签订了一份《和解协议书》，约定被告于协议签订之日后120天内一次性支付原告逾期交房违约金及逾期办证违约金共计人民币3万元。案经调解无效。

本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，符合相关法律规定，应属有效。被告未能按约履行交房及办证义务，已构成违约，应承担违约责任。纠纷发生后，原告丈夫与被告就被告支付违约金的数额和履行期限在诉前达成协议，该行为属表见代理，其法律后果依法由原告承担。在该协议未被撤销前，对双方均具有约束力。原告在和解协议约定的履行期限内，就协议已解决的事项重新主张权利，与法不符，本院对此不予支持。据此依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第五十六条的规定，判决如下：

驳回原告张孟燕的诉讼请求。本案受理费5158元，由原告张孟燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。

审判长：麻乐加人民陪审员：陈文珍人民陪审员：蔡许玉