张艳玲与河北燕赵市场建设有限责任公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告张艳玲，女，汉族，住保定市新市区。被告河北燕赵市场建设有限责任公司。公司登记住所地为石家庄市桥**长丰路**。公司法定代表人焦杰一，公司经理。委托代理人吕英涛，河北世纪三和律师事务所律师

原告张艳玲诉被告河北燕赵市场建设有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人吕英涛到庭参加诉讼，被告河北燕赵市场建设有限责任公司经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2007年5月14日原告与被告河北燕赵市场建设有限责任公司签订房屋转让合同及返租协议书。房屋转让合同约定，原告购买被告开发的位于定州市南门街西侧第二号展馆二层A区164号房屋（商铺），价格为38000元。双方同时还约定，原告将所购买的商铺从2007年10月31日至2013年10月31日共计六年，返租给被告，由被告统一租赁、经营原告所购买的房（铺），被告给付原告租金，年返租率为总房款的（7％）（8％）（9％）（10％）（11％）（12％），租金收益每季度结算一次。转让合同及返租协议订立后，原告一次性将房铺款38000元支付被告，但2012年1月1日后租金被告至今未付。我主张的租金是2012年1月1日至2012年12月31日的租金，共计5636元。要求判令：一、原告与被告河北燕赵市场建设有限责任公司签订房屋转让合同无效，被告退还原告购房款38000元及利息损失；二、解除原被告订立的返租协议，被告给付拖欠原告的租金5636元；三、诉讼费用由被告承担。原告提交证据：原告与河北燕赵市场建设有限责任公司签订的商铺转让合同一份，返租协议一份，付款票据一份，证明商铺买卖及要求返还租金的事实；定州市住房和城乡建设局的证明一份及关于安佳国际购物广场相关情况的说明各一份，用以证明被告销售的商铺，至今未办理商品房预售许可证及商铺消防和工程竣工验收，所以被告所售房屋不能办理房产证。

被告未答辩。

经审理查明，2007年5月14日原告与被告河北燕赵市场建设有限责任公司签订房屋转让合同及返租协议书。房屋转让合同约定，原告购买被告开发的位于定州市南门街西侧安佳国际家居购物广场二号展馆二层A区164号房屋（商铺），价格为38000元。双方同时还约定，原告将所购买的商铺从2007年10月31日至2013年10月31日共计六年，返租给被告，由被告统一租赁、经营原告所购买的房（铺），被告给付原告租金，年返租率为总房款的（7％）（8％）（9％）（10％）（11％）（12％），租金收益每季度结算一次。转让合同及返租协议订立后，原告一次性将房铺款38000元支付被告，但2012年1月1日后租金被告至今未付。原告主张的2012年1月1日至2012年12月31日租金为4243.34元。房屋（商铺）转让合同第八条约定，自合同生效之日起，原告按合同约定时间付清全部铺款及相关配套费用，并在交房后一年内向房地产权登记机关申请办理房地产权转移手续，被告方积极给予协助。如因被告方过失造成原告不能在约定时间内取得房屋产权证，视为被告违约，原告有权退房。另查明，被告河北燕赵市场建设有限责任公司销售的上述商铺，未取得商品房预售许可证，商铺未经消防和工程竣工验收。基于上述原因，原告未能办理房屋产权转移手续。被告至今未向法院提交起诉前取得商品房预售许可的证明。

本院认为，被告河北燕赵市场建设有限责任公司在未取得商品房预售许可证的情况下，2007年5月14日与原告张艳玲签订房屋（商铺）转让合同，将位于定州市南门街西侧安佳国际家居购物广场二号展馆二层A区164号房屋（商铺）转让给原告，且在起诉前仍未取得商品房预售许可证明。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，原、被告间签订的合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，本案被告应承担全部过错责任，故被告应返还原告所交的购房款38000元。原告因买卖合同所取得的房产也应返还，但由于双方又签订返租协议，该房产由被告实际占有，故原告不再返还2007年5月14日原、被告双方签订的返租协议，因双方买卖协议无效，也应无效。被告给付原告租金至2011年12月31日，以后不再给付租金，原告要求被告支付2012年1月1日至2012年12月31日拖欠的租金5636元，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，原告此请求应以房屋占用费且不超出4243.34元予以保护。商铺转让合同无效后，原告主张被告赔偿其利息损失，因在原、被告双方签订商铺买卖合同的同时，双方又订立返租协议，原告有租赁费或房屋占用费，对原告主张的2012年12月31日前的购房款利息，本院不予支持，此后购房款的利息损失，本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：

一、2007年5月14日原告张艳玲与被告河北燕赵市场建设有限责任公司签订的安佳国际家居购物广场房屋（商铺）转让合同无效；二、原、被告2007年5月14日签订的返租协议无效；三、被告河北燕赵市场建设有限责任公司返还原告张艳玲购房款38000元并支付利息（自2013年1月1日起至判决书限定的履行日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；四、被告河北燕赵市场建设有限责任公司给付原告张艳玲房屋占有使用费4243.34元；五、以上三、四项限判决生效后五日内履行；六、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费856元，由被告河北燕赵市场建设有限责任公司负担806元，原告张艳玲负担50元。如不服本判决，可从判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。

审判长：马胜旗审判员：兰伟华审判员：许芳

书记员：刘赋华