梁红梅与茂名市博汇投资有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：梁红梅，女，1975年11月25日出生，汉族，住茂名市茂**，委托代理人：廖业诗，广东诚挚律师事务所律师。委托代理人：林宇鹏，广东诚挚律师事务所实习律师。被告：茂名市博汇投资有限公司，住所地：茂名市双山五路**大院**首层**房。法定代表人：李康德，该公司董事长。委托代理人：甘宇，广东粤胜律师事务所律师。委托代理人：陈祖礼，广东粤胜律师事务所律师助理。

本院于2012年8月23日立案受理原告梁红梅诉被告茂名市博汇投资有限公司（以下简称：博汇公司）房屋买卖合同纠纷一案。依法由审判员刘再庆适用简易程序独任审理。后于2012年9月29日决定转入普通程序审理，并变更为由审判员赖文超担任审判长，与审判员陈玲、梁国锋组成合议庭公开开庭进行了审理。原告梁红梅的委托代理人廖业诗、林宇鹏和被告博汇公司的委托代理人甘宇、陈祖礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告梁红梅诉称：2010年6月14日，梁红梅与博汇公司经协商一致签订《商品房买卖合同》一份，约定：博汇公司将茂名市双山六路88号大院9号2002房出售给梁红梅，售房形式为预售；转让总价款512488元，付款方式为首期加按揭贷款；博汇公司的交房日期为2011年6月30日前；梁红梅与博汇公司就商品买卖产生的其他具体权利义务。签订以上合同后，梁红梅按照合同约定履行了义务。而博汇公司违反合同约定，直至2012年6月3日才向梁红梅交付房屋，应承担相应法律责任。此外，博汇公司还违反相关法律规定收取办证费、入户门购置费、天然气安装费、安防系统购置费等费用，其应依法返还并应支付相应利息。综上，被告博汇公司存在违约行为，应承担相应的法律责任。请求法院判令：1、被告博汇公司将增加部分分摊面积的房款22933元退给原告梁红梅；2、被告博汇公司按照商品房买卖合同约定支付违约金30121元（违约金从2011年6月30日起暂计至2012年6月2日，按每天89.38元计算337天）给原告梁红梅；3、被告博汇公司将收取的办证费26816元、入户门购置费3800元、天然气安装费2575元、安防系统购置费3000元、装修保证金1000元、装修期水电预缴费300元、余泥清运费400元退还给原告梁红梅，并按银行同期固定资产贷款利率支付利息；4、本案诉讼费用由被告博汇公司负担。2012年9月18日，原告梁红梅以本案争议房屋的分摊面积测绘资料涉及整个小区，目前举证不能为由，申请撤回上述第1项诉讼请求。

被告博汇公司辨称:一、被告从伟恒地产公司受让本案所涉房屋地产项目，当时该地产项目的土地使用权与第三人之间存在诉讼纠纷。但伟恒地产公司在转让该房产项目没有向被告披露此一诉讼事宜，直到2009年5月才知悉此诉讼。由于法院在审理此案时迟迟未能在法定期间内结案，而我公司根本无法控制诉讼期限，导致建设工期延误，此为迟延交楼的根本原因，同时也符合双方签订的商品房买卖合同中第八条“及其他非出卖人所能控制之因素”的规定，依法不应承担违约责任。另外，因原伟恒地产公司设计方案的缺陷，经设计部门建议，规划部门批准，项目的三层以下进行了规划变更，因设计新方案及报批均需一定时间，客观上也造成了工期延误；二、博汇公司于2012年5月20日通知收楼，梁红梅于2012年6月3日才前来收楼系其自己拖延，不应由博汇公司承担责任。三、办证费系博汇公司按成交价的6%代政府部门预收的费用，不是博汇公司收取，且该费用已承诺多退少补，目前因房产证未下发，故暂时无法确定具体的办证费多少。四、入户门、安防系统及天然气都是小区的基本附属设施，也是必需设施。博汇公司收费后已进行定制、铺设和安装，支付入户门购置费3800元、天然气安装费2575元、安防系统购置费3000元之前博汇公司已明确告知梁红梅，梁红梅是知晓并同意的。五、装修保证金、装修期水电预缴费及余泥清运费是物业公司收取的，与答辩人无关。且物业公司收取的费用是合理费用。

经审理查明，2010年6月14日，原告梁红梅与被告博汇公司签订《广东省商品房买卖合同》一份，约定：博汇公司以出让方式取得茂名市双山六路南（愉园小区）的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》，经批准，在该地块上建设商品房，暂定名“愉景家园”（推广名：博汇新城）；梁红梅购买的商品房为预售商品房，楼牌号为茂名市双山六路88号大院9号2002房；房屋总价446928元；博汇公司应当在2011年6月30日前，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付梁红梅使用；在商品房达到交付使用条件后，博汇公司应当书面通知梁红梅办理交付手续；经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更及其他非出卖人所能控制之因素等，除双方协商同意解除合同或变更合同外，博汇公司可据实予以延期；博汇公司未按合同规定的期限将该商品房交付梁红梅使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，博汇公司按日向梁红梅支付已交付房价万分之二的违约金；博汇公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由博汇公司提供的资料报产权登记机关备案；买受人的房屋仅作住宅使用。合同附件三装饰、设备标准约定：1.外墙，贴45mm×95mm外墙面砖；5.门窗，进户大门是高级防盗门，窗为高级电泳铝合金；8.阳台：高级型钢栏杆。2010年8月13日，原告梁红梅向被告博汇公司支付购房款446928元；2010年4月17日，梁红梅向博汇公司交付了办证费26816元、维修基金8331元、大门3800元、安防系统3000元，天然气安装2575元、房款尾款16789元（实收61311元），博汇公司向其书写了相应收据，予以确认；2012年6月2日，梁红梅向博汇公司交付了博汇新城测绘多出的4.06平方米的房款9801元，2012年6月13日至2013年6月12日物业管理费1987元，装修保证金1000元、水电费预缴费300元、余泥清运费400元，博汇公司向其书写了相应收据，予以确认。2012年6月2日，原告梁红梅到博汇新城与被告博汇公司交接其所购买的房屋，并签下《收楼确认书》。之后，双方因合同履行发生争议。原告梁红梅于2012年8月23日起诉至本院，请求判如前所诉。庭审中，被告博汇公司主张与茂名市伟恒地产有限公司分别于2008年9月15日、2008年10月9日签订《项目转让合同》、《国有土地使用权转让合同》，由被告博汇公司受让茂名市双山六路南愉园小区房地产项目及其国有土地使用权（即本案所涉房地产项目），受让后才知悉该地产项目涉及行政诉讼纠纷，从而导致工期延迟、迟延交楼；主张于2010年10月9日向茂名市城乡规划局报请“愉景家园”（即本案所涉房地产项目）建设工程设计方案局部修改，2010年10月14日该局颁发《准许行政许可决定书》，同意规划变更。因设计新方案及报批均需一定时间，客观上也造成了工期延误。被告博汇公司确认设计方案修改的是三层以下商业用楼。另查明，被告博汇公司确认其已向茂名市房产部门提交资料，办理博汇新城项目总证，即目前仍未到办理住户个人房产证阶段；对原告梁红梅撤回起诉状第1项诉讼请求无异议。原告梁红梅确认被告博汇公司安装了入户门、安防系统及天然气。根据《固定资产贷款管理暂行办法》第三条规定，本办法所称固定资产贷款，是指贷款人向（企）事业法人或国家规定可以作为借款人的其他组织发放的，用于借款人固定资产投资的本外币贷款。以上查明的事实，有身份证、商品房买卖合同、收据、发票、项目转让合同、国有土地使用权转让合同、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、土地使用权转让协议、行政许可决定书、交楼确认书及庭审笔录等在案佐证。

本院认为，双方当事人依法自愿订立《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。当事人应当按照约定履行自己的义务。合同约定的交楼时间是2011年6月30日，但实际交楼时间是2012年6月2日。双方在合同中约定，由博汇公司书面通知梁红梅进行房屋交接。博汇公司主张已于2012年5月20日书面通知梁红梅交接房屋，但未能提供证据证实。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。博汇公司对其主张未能提供证据证明，应承担举证不能责任。被告博汇公司主张根据《商品房买卖合同》第八条第二款第2项的约定，博汇公司因土地使用权权属诉讼纠纷、规划变更导致迟延交楼，不属违约。本院认为，被告博汇公司在本案房地产项目转让过程中，没有尽到谨慎义务，因此产生的土地使用权权属纠纷，不属于商品房买卖合同中约定的“不可抗力或其他出卖人不能控制之因素而导致工期延误”；根据原告梁红梅提供的证据，被告博汇公司2010年10月9日提出工程设计方案局部修改的申请，2010年10月14日获茂名市城乡规划局同意准许，符合《商品房买卖合同》第八条第二款第2项的约定。可延期6天交房，被告博汇公司抗辩理由充分，予以采信。在双方当事人没有就交楼时间作出新的补充协议情况下，被告应当依法履行按时交楼的义务。根据商品房买卖合同第九条的约定，博汇公司超出约定交房期限337天，扣除因特殊原因延期6天，应按照总房价每日万分之二标准支付违约金，即446928元×0.02%×331天=29586.63元。关于返还办证费26816元及利息。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”及《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”根据上述规定及合同约定，在商品房买卖关系中，由买受人办理房地产权证，而房地产开发企业仅负有办理土地使用权变更登记和房屋所有权登记手续的协助义务。由上可见，被告博汇公司向原告梁红梅收取办证费26816元，没有法律和合同上的依据，应予返还。从《固定资产贷款管理暂行办法》第三条规定可知，本案款项并不属于固定资产贷款，原告梁红梅请求按照固定资产贷款利率计付利息不当，不予支持。利息应按照中国人民银行同期同类贷款利率自2010年4月17日起计至本判决确定的履行期限届满之日止。关于入户门购置费3800元、天然气安装费2575元、安防系统购置费3000元及利息问题。根据双方合同附件房屋装饰、设备标准中约定入户门是高级防盗门，因此，梁红梅向博汇公司支付房款446928元，购买其房屋，该房屋的交付标准中包括了安装入户门。由此，博汇公司再因为安装入户门而收取梁红梅入户门购置费3800元，没有合同依据。应予返还。原告梁红梅请求按照固定资产贷款利率计付利息不当，不予支持。利息应按照中国人民银行同期同类贷款利率自2010年4月17日起计至本判决确定的履行期限届满之日止。双方在合同中没有约定天然气及安防系统的安装包含在房屋交付标准内。现博汇公司实际安装了天然气及安防系统，据此收取了梁红梅交付的天然气安装费、安防系统购置费，没有违反合同约定。至于博汇公司实际安装费用比收取的天然气安装费、安防系统购置费要少，而需要返还余下部分费用问题，梁红梅未能提供证据具体数额。因此，梁红梅请求博汇公司返还天然气安装费2575元、安防系统购置费3000元，依法无据，本院不予支持。关于返还装修保证金1000元、预缴水电费300元、余泥清运费400元及利息的问题。根据《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》第十八条规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费或水电周转金。”第十九条规定：“业主对其物业进行室内装修的，物业服务企业可向业主或装修人员收取垃圾和余泥渣土清运费、装修保证金（押金）、装修人员出入证押金（或工本费），具体标准及其管理办法由各地价格主管部门制定。”《茂名市区物业服务收费管理实施细则》第二十条规定：“在业主房屋装修期间，物业管理企业不得向业主或装修人员收取除按正常收取的物业服务收费以外的其他装修期间的管理费、电梯使用费等费用。装修产生的垃圾由业主或使用人自行按规定处理的，物业管理企业不得收费；委托物业管理企业处理的，清运费标准由业主与物业管理企业协商确定。”根据上述规定，被告博汇公司直接向原告梁红梅收取装修保证金、余泥清运费，于法无据，应予返还。被告博汇公司向原告梁红梅收取的预缴水电费是没有实际产生的费用，提前收取没有事实和法律依据，应予返还。上述三项费用，原告梁红梅请求按照固定资产贷款利率计付利息不当，不予支持。利息应按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2012年6月2日起计至本判决确定的履行期限届满之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条的规定，判决如下：

一、限被告茂名市博汇投资有限公司于本判决发生法律效力之日十日内支付违约金29586.63元给原告梁红梅。二、限被告茂名市博汇投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还办证费26816元及支付利息（利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2010年4月17日起计至本判决确定的履行期限届满之日止）给原告梁红梅。三、限被告茂名市博汇投资有限公司于本判决发生法律效力之日十日内返还入户门购置费3800元及支付利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2010年4月17日起计至本判决确定的履行期限届满之日止）给原告梁红梅。四、限被告茂名市博汇投资有限公司于本判决发生法律效力之日十日内返还装修保证金1000元及支付利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2012年6月2日起计至本判决确定的履行期限届满之日止）给原告梁红梅。五、限被告茂名市博汇投资有限公司于本判决发生法律效力之日十日内返还预缴水电费300元及支付利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2012年6月2日起计至本判决确定的履行期限届满之日止）给原告梁红梅。六、限被告茂名市博汇投资有限公司于本判决发生法律效力之日十日内返还余泥清运费400元及支付利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2012年6月2日起计至本判决确定的履行期限届满之日止）给原告梁红梅。七、驳回原告梁红梅的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1539元，由原告梁红梅负担178元，被告茂名市博汇投资有限公司负担1361元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于茂名市中级人民法院。

审判长：赖文超审判员：陈玲审判员：梁国锋

书记员：周晋锋