原告：李凤英。被告：开化县交通房地产开发有限公司。法定代表人：金波。委托代理人：方立军。
原告李凤英为与被告开化县交通房地产开发有限公司（以下简称交通房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年1月30日受理后，依法由审判员丁益群适用简易程序，于2013年4月19日公开开庭进行了审理。原告李凤英及被告交通房产公司委托代理人方立军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告李凤英起诉称：2009年9月20日原告与被告签订了商品房买卖合同，约定被告向原告出售开化县城关镇芹北路芹北公寓2幢2单元201室房屋，房屋总价为470562元。2010年10月31日原告依法履行付清了国家相关税费后取得所购房屋，但直到2011年1月31日建设部明文规定的权属证书交付期限届满后，被告迟迟未予办理，致使原告所购房屋的证件不能及时转移登记到自己名下，为此原告多次与被告交涉，并要求被告承担约定条款给予赔偿，但遭受被告种种理由推诿。根据有关法律规定，因被告原因，原告自房屋交付之日起90天内未能取得房屋权属证书的，被告应当自承担违约责任。故诉至法院，请求：一、判令被告依照双方签订的《浙江省商品房买卖合同》第九条第1款约定、第16条第4款第1项约定，支付逾期办理所有权证的违约金23528.10元。二、判令被告依照双方签订的《浙江省商品房买卖合同》第九条第1款约定、第16条第4款第2项约定，按日支付已付房价总款万分之二的违约金27292.59元。三、本案诉讼费由被告承担。
被告交通房产公司答辨称：双方签订了房屋买卖合同事实，被告确实存在迟延办理产权证的违约行为，但违约金应当依法确定。一、合同未约定房屋交付时间，办证时间应当按照实际交房时间2011年8月8日开始计算，违约天数为58天。二、违约金计算的基数。阁楼、地下车库及柴棚均不是合同约定的办证范畴，在计算时应当扣除相应的房款。三、违约金诉求过高。原告系办理按揭贷款，办证与否没有对其造成经济损失，不影响原告使用，被告要求减少违约金合法合理，应当以每日万分之零点五计算为宜。原告李凤英为支持其诉讼主张，向本院提供了下列证据：一、浙江省商品房买卖合同一份，用于证明合同中明确的房屋面积及计价方式和相关约定的事实。二、购房款发票三张，用以证明原告交清房屋总价款的事实。被告交通房产公司为支持其诉讼主张，向本院提供了下列证据：一、入住手续书一份、物业管理文本签收确认书一组，用以证明原告实际的房屋交付时间为2011年8月8日的事实，办证违约天数为58天的事实。双方当事人的质证意见及本院认证意见如下：
对原告李凤英提供的两组证据，被告均无异议，本院予以确认。对被告浙江交通房产公司提供的一组证据，原告对真实性无异议，但认为房屋交付日期不能按照被告主张认定，原告的物业费是从2010年10月份开始缴纳的；对该组证据的真实性，本院予以确认，但房屋交付时间仍然应当以合同约定时间为准。根据本院认定的证据及双方当事人的当庭陈述，确认如下事实：2009年9月20日，原告李凤英作为买受人从出卖人被告交通房产公司处购买了芹北公寓第2幢2单元201号商品房一套，房屋总价款为470562元，双方并签订了《浙江省商品房买卖合同》，约定被告应当在2010年10月31日前将符合条件的商品房交付买受人使用，并负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房的《房屋所有权证》，但未约定具体的交付产权证书时间。对于逾期办理产权登记的违约责任，双方在合同第十六条中约定：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的5%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按照下列第①②项处理：①买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金；②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告李凤英依照合同约定支付了房价款。2010年10月31日前被告依约交付了房屋，2011年8月8日原告办理了物业管理文本签收确认手续，并从2010年10月份起缴纳了物业管理费。2011年12月13日被告办理了该商品房所有权初始登记，取得了《房屋所有权证》，2012年1月4日被告办理了该商品房的土地使用权初始登记，取得了土地分割凭证。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。合同中虽未就交付土地使用权和商品房所有权初始登记权属证书的具体期限作出约定，但根据相关法律规定，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，由于出卖人的原因，买受人自房屋交付使用之日起90日未能取得房屋权属证书的，出卖人依法应当承担违约责任。被告在合同约定的2010年10月31日前交付房屋后，直至2012年1月4日才完成房屋权属登记，迟延天数从2011年1月30日起计算至2012年1月3日止，共339天，显然构成违约，依法应当承担违约责任；但违约金数额的计算应当符合合同约定及法律规定，原告要求累加计算违约金的请求，不符合合同约定，本院不予支持。本案虽然逾期办证的天数较长，但由于原告并未能就所造成的实际损失提供证据证实，被告以合同约定的违约金过高为由，请求法院予以调整，符合法律规定，本院予以采信；被告要求从原告办理物业手续的日期开始计算违约天数及从总房款中剔除储藏室价款的抗辩，与合同约定不符，亦缺乏法律依据，且原告自2010年10月份即开始交纳物业管理费，故本院不予采信；根据本案的具体情形，综合考虑合同履行程度，当事人的过错以及预期利益，实际损失等因素，本院认为对合同约定的违约金可以适当予以减少，调整为按逾期办证天数每日向买受人支付已交房价款万分之一点五的违约金为宜。综上，被告交通房产公司因逾期办理产权登记应当向原告李凤英支付的违约金为：470562元×0.00015×339天＝23928元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决如下：
一、被告开化县交通房地产开发有限公司支付原告李凤英逾期办证违约金23928元，限本判决生效后十日内履行完毕。二、驳回原告李凤英的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1071元，减半收取535.50元，由原告李凤英负担265.50元，被告开化县交通房地产开发有限公司负担270元，限本判决生效后十日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。
审判员：丁益群
书记员：姜毅
引用法律
《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条