申请复议人（被执行人）南京崇安科技实业有限公司，住所地南京市浦口区石桥工业开发区桥北路**。法定代表人杨小翔。委托代理人陈刚毅。委托代理人陈容。申请执行人江苏钟山典当有限责任公司，住所地南京市朝天宫西街****。法定代表人张兆杰。委托代理人张晓蒙。委托代理人陆胜伟。被执行人南京助业投资担保有限公司，住所地南京市鼓楼区中山北路**名人城市广场** 法定代表人蔡猛。被执行人陶勇。委托代理人魏征。被执行人柏建国。委托代理人魏征。
申请复议人南京崇安科技实业有限公司（以下简称崇安科技公司）因江苏钟山典当有限责任公司（以下简称钟山典当公司）申请执行崇安科技公司、南京助业投资担保有限公司（以下简称助业担保公司）、陶勇、柏建国典当合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（以下简称鼓楼法院）（2012）执异字第号民事裁定，向本院申请复议。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开听证进行了审查。崇安科技公司的委托代理人陈刚毅、陈容，钟山典当公司的委托代理人张晓蒙，陶勇、柏建国的委托代理人魏征到庭参加听证。本案现已审查终结。经审查查明，钟山典当公司与崇安科技公司、助业担保公司、陶勇、柏建国典当合同纠纷一案，鼓楼法院于2010年1月15日作出（2009）民二初字第号民事判决书，判决：一、崇安科技公司于本判决生效之日起十日内偿付钟山典当公司借款本金480万元，并支付综合费用、违约金，以及律师费11万元；二、如崇安科技公司未履行上述债务，钟山典当公司有权对崇安科技公司所有的南京市珠江路655号自有房产（建筑面积805.97平方米、丘号：155100-V-43、房屋所有权证号：宁房权证玄变字第**、土地使用证号：宁玄国用2007第**）进行折价或以拍卖、变卖该房产所得价款优先受偿；三、助业担保公司、陶勇、柏建国对钟山典当公司在行使上述优先受偿权后仍未能受偿部分的债权承担连带责任；助业担保公司、陶勇、柏建国在向钟山典当公司承担连带责任后，有权就其实际清偿部分向崇安科技公司追偿，或者要求其他保证人清偿其应当承担的份额。崇安科技公司不服上述判决，向本院提出上诉。本院于2010年6月12日作出（2010）商终字第号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判决。上述判决生效后，钟山典当公司于2010年7月5日向鼓楼法院申请强制执行。在执行中，鼓楼法院于2012年7月2日作出（2012）执字第号民事裁定书，裁定：评估、拍卖崇安科技公司抵押给钟山典当公司的位于南京市珠江路655号第四层房屋产权（建筑面积805.97平方米，丘号：155100-V-43），以偿还所欠债务。其后，鼓楼法院依法委托江苏德道天诚土地房地产评估造价咨询有限公司（以下简称天诚评估公司）对该办公房地产的市场价值进行评估。2012年9月6日，天诚评估公司作出苏天诚房估字（2012）第0185号房地产估价报告，采用收益法和成某某进行估价，结论为：该办公房地产在估价时点2012年8月23日的市场价值为1023万元，折建筑面积单价为12698元／平方米。崇安科技公司收到该估价报告后，以评估价格严重低于市场价格为由，向鼓楼法院提出执行异议，请求重新评估。另查明，天诚评估公司具有国家房地产估价机构一级资质，其指定负责本次估价的人员邓某、李某系国家注册房地产估价师。鼓楼法院认为，天诚评估公司是具有相应资质的评估机构，其指派具有评估资质的人员，通过对案涉房地产实地调查，对案涉房地产物业类别及其市场情况进行全面分析，采用收益法和成某某，按照估价程序对案涉房地产进行评估，作出的评估结论依据充分，应予采信。崇安科技公司的异议请求，应予驳回。据此，鼓楼法院作出（2012）执异字第号民事裁定：驳回崇安科技公司的异议。
崇安科技公司不服上述民事裁定，向本院申请复议称：1、天诚评估公司选用的估价方法不当，应采用市场比较法进行估价。理由为案涉房地产位于南京市商业核心区，属于商业地产，交易活动频繁，根据《房地产估价规范》第5章第5.1.4条有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法之规定，完全有条件采用市场比较法进行评估。2、天诚评估公司作出的评估价格12698元／平方米，严重低于市场价格。理由为案涉房地产周边同等条件的房地产，交易价格平均为20000至30000元／平方米。综上，请求上级法院撤销鼓楼法院（2012）执异字第号民事裁定，对案涉房地产的市场价值重新进行评估。
申请执行人钟山典当公司答辩称：天诚评估公司作出的评估价格合理，请求驳回崇安科技公司的复议请求。被执行人陶勇、柏建国答辩称：同意钟山典当公司的答辩意见。被执行人助业担保公司未作答辩。在复议听证中，天诚评估公司派注册房地产估价师相飞、李某出庭接受质询，其答复称：1、估价方法正确。理由为（1）本次估价时，与案涉房地产区位相近、用途相当、权利性质相同、档次相当、规模相当、结构相同的类似房地产交易实例缺乏，难以运用市场比较法评估。（2）成某某是有着成熟理论依据和适用很广的一种基本估价方法。（3）本次估价是在对各种方法的适用进行分析基础上，优先确定选用收益法，其次确定选用成某某作为辅助。2、评估价格合理。理由为案涉房地产是办公用途的房地产，与商业用途的房地产在价值上存有明显差异，崇安科技公司将商业用途的房地产价格等同于案涉房地产价值是不正确的。
本院认为，一、关于天诚评估公司采用的估价方法是否正当的问题。首先，根据房地产估价规范，房地产估价方法有市场比较法、收益法、成某某、假设开发法、基准地价修正法，收益法、成某某为房地产估价认可的基本方法。其次，案涉房地产是办公用途的房地产，近期类似房地产的交易实例甚少，缺乏可比实例，采用市场比较法估价的条件不充分。第三，案涉房地产对外出租，作为收益性房地产，选用收益法估价较为适宜，天诚评估公司同时还选用成某某，以两种方法对案涉房地产进行估价，尽到了职业要求的谨慎注意义务。因此，天诚评估公司采用的估价方法正当，崇安科技公司对估价方法提出的异议不能成立。二、关于天诚评估公司作出的估价结论是否合理的问题。首先，案涉房地产为办公用途的房地产，其价值与商业用途的房地产存有显著差异，两者不具有可比性。其次，天诚评估公司具备相应的估价资格，其按照规定的估价程序、估价准则及估价方法作出的估价结论，崇安科技公司不能提供足以反驳的证据和理由，应当作为确定案涉房地产市场价值的根据。第三，天诚评估公司作出的估价结论，仅是法院在委托拍卖中参照的保留价，案涉房地产的实际价值最终由市场决定。因此，天诚评估公司作出的估价结论合理，崇安科技公司对估价结论提出的异议亦不能成立。综上，崇安科技公司的复议理由及请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。鼓楼法院（2012）执异字第号民事裁定认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下：
驳回南京崇安科技实业有限公司的复议申请，维持南京市鼓楼区人民法院（2012）鼓执异字第22号民事裁定。本裁定为终审裁定。
审判长：沈通审判员：许泷代理审判员：朱永刚
书记员：高婕
引用法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条