原告：林彭年委托代理人：郑红峰被告：沈和平委托代理人：张国忠委托代理人：张勤被告：徐华益被告：徐民一
原告林彭年与被告沈和平农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年7月12日立案受理后，依法由审判员刘光明适用简易程序独任审判，于2012年8月9日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，并通知徐华益、徐民一作为本案的共同被告参加诉讼，于2012年12月13日公开开庭进行了审理。原告林彭年及其委托代理人郑红峰，被告沈和平及其委托代理人张国忠、张勤，被告徐华益、徐民一到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林彭年起诉称：1998年，原告将位于宁波市镇海区骆驼街道团桥村罗郑的农村房屋卖给徐裕定，包括两间两层楼的房屋（附楼梯间）、一间平房灶间及弄堂。徐裕定已于三年前去世，被告沈和平系徐裕定妻子，被告徐华益、徐民一系徐裕定的子女。因徐裕定与原告不是同一个村集体的村民，无法办理宅基地的相关手续，双方的农村房屋买卖行为违反了法律规定，应属无效。为此，原告起诉至法院，诉讼请求：1.确认原、被告之间的农村房屋买卖行为无效；2.被告将农村房屋返还给原告；3.原告将购房款4万元返还给被告。后原告将诉讼请求变更为：1.确认原告与徐裕定于1998年9月20日达成的农村房屋买卖协议无效；2.被告将位于宁波市镇海区骆驼街道团桥村罗郑的房屋返还给原告；3.原告将购房款39000元返还给被告。
被告沈和平答辩称：1998年买卖房屋时，当时的法律法规并未对农村房屋的交易作出禁止性限制，房屋所在地的宁波市镇海区骆驼街道团桥村村委会出具的证明也认可原告与徐裕定之间的买卖行为，故本案的农村房屋买卖协议应当有效。如果房屋要返还给原告，原告最少要赔偿被告60万元的损失。被告徐华益、徐民一的答辩意见与被告沈和平的答辩意见一致。原告林彭年提交了如下证据：
1.集体土地使用权证复印件一份，欲证明房屋权属。三个被告对该证据均无异议。经核实，本院对该证据予以认定。2.2012年7月11日的村民委员会证明一份，欲证明房屋买卖的事实。三个被告对房屋买卖的事实无异议，但称房屋买卖的具体时间是1998年9月20日。本院对双方陈述一致的部分予以认定。3.2012年8月9日的村民委员会证明一份，欲证明原告林彭年与土地证上登记的林朋年为同一人。三个被告对该证据无异议。本院认为，在本院调取的土地登记具结证明书上的签名为林彭年，该证据能与本院调取的证据相印证，故本院对该证据予以认定。被告沈和平提交了如下证据：1.2012年7月27日的村委会证明一份，欲证明被告因购买原告房屋，无法再审批土地建房。原告对该证据本身的真实性无异议，但认为该证据没有具体说明不能建房的原因，与本案不具有关联性。被告徐华益、徐民一对该证据无异议。本院认为，该证据的内容与本案的争议没有关联性，故本院对其不予认定。2.房屋买卖协议复印件一份，欲证明房屋买卖的事实。原告对房屋买卖的事实无异议，认可当时的买价是4万元，但原告对该份证据的复印件有异议，称买卖协议复印件所写的买卖范围与当时实际情况不一致，但房屋的结构至今没有变化。被告徐华益、徐民一对该证据无异议。本院认为：该证据是复印件，原告对其真实性提出异议，被告沈和平未能提供原件以供核对，故本院对该证据不予认定；但对于双方均认可的房屋买卖事实，本院予以认定；关于买卖房屋的范围，根据双方的陈述及本院到现场核实的情况，房屋包括两间两层的楼房（含楼梯间）及围墙内其他附属小平房。为查明事实，本院调取了如下证据：1.派出所证明一份、人口信息三份；2.土地登记资料两份。原、被告对上述证据均无异议。本院对上述证据予以认定。经审理，本院查明事实如下：1993年9月，位于宁波市镇海区骆驼街道团桥村罗郑、地号为41-9-84的农村宅基地登记于林朋（彭）年名下，用地面积134.80平方米，证书号为“镇集建（93）字第0303912号”。1998年9月20日，原告林彭年将其位于上述位置的房屋出卖给徐裕定，房屋包括两间两层的楼房（含楼梯间）及围墙内其他附属小平房，价款为4万元，双方均已实际履行了各自的义务。当时，徐裕定系宁波市镇海区骆驼街道秦胡村（现尚志村）村民，原告系宁波市镇海区骆驼街道团桥村村民。2008年6月10日，徐裕定因道路交通事故死亡。被告沈和平、徐华益、徐民一分别为徐裕定的妻子、女儿、儿子。诉争房屋目前仍登记于原告名下，当前实际居住在诉争房屋内的是被告沈和平、徐民一。诉讼中，原告同意在本案中返还购房款39000元。
本院认为：农村房屋的买卖必然涉及农村宅基地使用权的转让，必须符合有关宅基地的法律规定。农村宅基地的所有权属于农村集体经济组织，只有本集体经济组织的成员才可申请使用宅基地，农村宅基地的使用权不允许通过房屋买卖的方式转让给本集体经济组织以外的民事主体。本案原告与徐裕定不属于同一个农村集体经济组织，其于1998年9月20日所进行的农村房屋买卖行为，违反了法律、法规的强制性规定，故本院认定为无效。合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现原告要求返还房屋，其诉请合法有据，本院予以支持。徐裕定作为合同的一方，其已死亡，其第一顺位的继承人是本案的三个被告，三个被告均未表示放弃继承，故农村房屋买卖协议涉及的权利与义务由三个被告承受。在返还的时间上，考虑到被告方在买受房屋居住生活已有十几年，目前没有其他居住的地方，腾空房屋及寻找新的住处需要一定的准备时间，故本院酌情给予一年的时间。经本院释明之后，三个被告选择不在本案中就返还财物及赔偿损失问题提起反诉，故本院对上述问题在本案中不予处理，当事人可依法另行解决。原告提出返还被告购房款39000元，系其在法律规定范围内处分自己的民事权利，符合法律规定，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国继承法》第十条、第三十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国继承法﹥若干问题的意见》第3条之规定，判决如下：
一、确认原告林彭年与徐裕定于1998年9月20日订立的农村房屋买卖协议无效；二、被告沈和平、徐华益、徐民一将位于宁波市镇海区骆驼街道团桥村罗郑、土地证号为镇集建（93）字第03039**的两间两层的楼房（含楼梯间）及围墙内的附属小平房腾空并返还给原告林彭年；三、原告林彭年将人民币39000元返还给被告沈和平、徐华益、徐民一。上述二、三项的内容应于本判决生效之日起一年内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币800元，由原告林彭年负担400元，被告沈和平、徐华益、徐民一负担400元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：81×××01，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。本法律文书生效后，有执行内容的部分，当事人应自法律文书确定的履行期间最后一日起二年内向本院申请执行。逾期未申请，将丧失向法院申请执行的权利。
审判长：刘光明人民陪审员：石伟标人民陪审员：许建永
代书记员：孙玉蓉
引用法律
《中华人民共和国继承法》第十条、《中华人民共和国继承法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国继承法﹥若干问题的意见》第3条