异议人（申请执行人）浙江绍兴恒信农村合作银行城东支行。负责人：张磊。委托代理人（特别授权代理）蔡乐平。被执行人绍兴市顶盛服饰有限公司。法定代表人：胡建华。被执行人刘铭。案外人（利害关系人）绍兴县金氏商务酒店有限公司。法定代表人金伟炜。委托代理人（特别授权代理）倪信忠。委托代理人（特别授权代理）徐祥珍。
本院在执行（2013）绍越执民字第847号申请执行人浙江绍兴恒信农村合作银行城东支行与被执行人绍兴市顶盛服饰有限公司、刘铭金融借款合同纠纷案件中，拟拍卖被执行人刘铭名下所有的位于绍兴县华舍街道中海国际商务中心1幢701、702、703、704室房屋，并在拍卖须知中有“特别规定”：“本次拍卖标的存在租赁关系（详见附件：租赁合同复印件，相关租赁纠纷由买受人自行解决，委托法院不在本次拍卖中认定其效力，竞买人应对上述房产的情况作全面的了解）”。异议人（申请执行人）浙江绍兴恒信农村合作银行城东支行对本院上述执行行为提出执行异议，认为案外人绍兴县金氏商务酒店有限公司与刘铭就本案争议房屋订立的租赁合同是不真实的，补充协议在抵押权设立之后，均不应认定。请求法院终止绍兴县华舍街道中海国际商务中心1幢701、702、703、704室房屋带租拍卖程序，并依法及时对本案争议标的物进行不带租拍卖。本院受理后，依法进行了审查，现已审查终结。经审查查明，本院在执行（2013）绍越执民字第847号申请执行人浙江绍兴恒信农村合作银行城东支行与被执行人绍兴市顶盛服饰有限公司、刘铭金融借款合同纠纷案件中，查封并拍卖被执行人刘铭名下所有的位于绍兴县华舍街道中海国际商务中心1幢701、702、703、704室的房产，已组织拍卖1次并流拍，其中在拍卖须知中有“特别规定”，约定了带租拍卖并由买受人自行解决租赁纠纷的条款。申请执行人浙江绍兴恒信农村合作银行城东支行在第1次拍卖不成后向本院提出上述执行异议。
另查明，本案争议房屋绍兴县华舍街道中海国际商务中心1幢701、702、703、704室（产权证号分别为绍房权证华舍字第**、03××04号、03102号、03××99号，建筑面积分别为340.61㎡（套内建筑面积262.55㎡）、262㎡（套内建筑面积201.95㎡）、201.56㎡（套内建筑面积155.37㎡）、489.36㎡（套内建筑面积377.2㎡），发证日期均为2011年6月21日）系被执行人刘铭所有。2010年12月30日，刘铭与案外人绍兴县金氏商务酒店有限公司及法定代表人金伟炜签订房屋租赁协议1份，载明由刘铭向案外人绍兴县金氏商务酒店有限公司出租位于绍兴县中海国际商务中心1幢701-704、801-804、901-904、1001-1002、1301-701、702、703、704室，建筑面积5776.61㎡，出租给案外人绍兴县金氏商务酒店有限公司开设商务酒店。租赁期限为5年，自2011年1月1日起至2015年12月31日止。房屋租金：第一年至第二年租金为250元每平方米，第三年至第四年在250元每平方米租金的基础上上涨5%，第五年按市场价商定，自签订协议之日付清第一年房租，第二年起租金应提前一个月支付。双方对其他事项亦作了约定。合同签订后，案外人绍兴县金氏商务酒店有限公司依约支付租费，其中2011年6月3日通过金才云（金伟炜之父）汇付给刘铭120万元，2011年6月19日汇付10万元，2011年7月27日汇付10万元，并开设了酒店，在工商部门登记该地址为住所地。2012年2月8日、10日，绍兴市顶盛服饰有限公司、刘铭与浙江绍兴恒信农村合作银行城东支行签订最高额抵押、担保贷款合同各1份，约定由刘铭以座落于华舍街道中海国际商业中心1幢701、702、703、704室作抵押，由绍兴市顶盛服饰有限公司向浙江绍兴恒信农村合作银行城东支行借款人民币800万元，并于2012年2月9日办理了房地产最高额抵押他项权证（绍房他证绍县字第1222**、122240、122241、122242号）。2012年5月14日，刘铭又与案外人绍兴县金氏商务酒店有限公司签订房屋租赁补充协议1份，载明刘铭要求案外人绍兴县金氏商务酒店有限公司一次性付房租8年，同意将位于绍兴县中海国际商务中心1幢701-704、801-804、901-904、1001-1002、1301-701、702、703、704室总面积5776.61㎡房屋的出租期限延长至15年，即2011年1月1日至2026年12月31日止，年租金144万元，案外人绍兴县金氏商务酒店有限公司经协商，同意刘铭要求，一次性付清8年房租共计1152万元。8年后一年一付，租赁期内租金不得变动。同时约定双方于2010年12月30日所签订的房屋租赁协议中的第二条租赁期限，第三条租金，第四条付款方式，三条全部作废，其余条款继续有效。2012年5月14日，案外人绍兴县金氏商务酒店有限公司通过金才云（金伟炜之父）汇付给刘铭1010万元。同时查明：因刘铭未按约还款，浙江绍兴恒信农村合作银行城东支行于2012年11月8日向本院起诉，经本院调解，各方于2012年12月10日达成（2012）绍越商初字第2359号调解协议：一、被告绍兴市顶盛服饰有限公司应归还给原告浙江绍兴恒信农村合作银行城东支行借款本金800万元，支付利息117948.97元，合计8117948.97元（利息算至2012年10月27日），并支付自上述借款本金实际还清日止的利息（按中国人民银行有关规定及合同约定计算），于2013年1月31日前一次性付清；二、原告浙江绍兴恒信农村合作银行城东支行对绍房他证绍县字第1222**、122240、122241、122242号他项权证项下的抵押物享有优先受偿权；三、案件受理费减半收取34313元，财产保全费5000元，合计人民币39313元，由两被告负担。该款原告已预交，由两被告在履行上述款项时一并支付给原告。因绍兴市顶盛服饰有限公司、刘铭未自动履行调解协议，浙江绍兴恒信农村合作银行城东支行于2013年3月12日向本院申请强制执行。以上事实，由申请执行人浙江绍兴恒信农村合作银行城东支行与案外人绍兴县金氏商务酒店有限公司向本院提供的房屋租赁协议和房屋租赁补充协议各1份、银行付款凭证4份，收条3份，争议房屋产权证、土地证复印件各1份，金才云、金伟炜之父户口本复印件1份，本院调查所得争议房屋产权登记信息1组，案外人绍兴县金氏商务酒店有限公司营业执照副本复印件1份，争议房屋他项权证复印件1组4份，借款合同1组，抵押合同1组，无租赁承诺书1组，本院（2012）绍越商初字第2359号民事调解书1份，各方当事人当庭陈述等证据所证明。
本院认为，案外人绍兴县金氏商务酒店有限公司与被执行人刘铭关于本案争议房屋即绍兴县华舍街道中海国际商务中心1幢701、702、703、704室的租赁合同，双方主体适格，权利义务明确，应认定合法有效。刘铭与浙江绍兴恒信农村合作银行城东支行就本案争议房屋办理抵押登记手续时间为2012年2月9日，案外人绍兴县金氏商务酒店有限公司与被执行人刘铭签订房屋租赁合同的时间是2010年12月30日，并陆续支付房屋租金，且已向工商登记部门注册争议房屋作为住所地。故本案争议房屋抵押在后，租赁在前，在后的抵押权不能影响在前的租赁权的行使，本案争议房屋的第一份租赁合同对今后的买受人应具有约束力。但在本案争议房屋设定抵押后，案外人绍兴县金氏商务酒店有限公司与被执行人刘铭又于2012年5月14日签订房屋租赁补充协议，未经抵押权人同意，将房屋租赁期限延长至15年，并提前支付房屋租金，该补充协议不能对抗抵押权人实现抵押权，即案外人只能按照第一份租赁合同履行，对本案争议房屋提前支付的房屋租金不能返还及不能延长租赁期限的违约责任可向刘铭另行诉讼解决。其次，房屋优先购买权是承租人的一项重要权利，本案争议房产在拍卖时，案外人和其他竞买者均在同等条件下进行竞买，并不影响抵押权人实现债权。综上所述，案外人绍兴县金氏商务酒店有限公司与被执行人刘铭关于本案争议房屋的第一份租赁合同所有权利（含优先购买权）应予保护。申请执行人浙江绍兴恒信农村合作银行城东支行就本院执行行为提出的执行异议，部分理由成立，本院应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第五条之规定，裁定如下：
一、异议人（申请执行人）浙江绍兴恒信农村合作银行城东支行的执行异议请求部分成立，案外人绍兴县金氏商务酒店有限公司与被执行人刘铭关于本案争议财产即绍兴县华舍街道中海国际商务中心1幢701、702、703、704室的第一份租赁合同合法有效，案外人绍兴县金氏商务酒店有限公司对被执行人刘铭所有的位于绍兴县华舍街道中海国际商务中心1幢701、702、703、704室可租赁至2015年12月31日止，并应按该合同规定支付房屋租赁费，另在本院拍卖时享有行使优先购买权的权利。上述条款可在拍卖须知中列明，对案外人绍兴县金氏商务酒店有限公司与被执行人刘铭就本案争议房屋签订的房屋租赁补充协议不予认定。二、驳回异议人（申请执行人）浙江绍兴恒信农村合作银行城东支行认为租赁合同全部无效等其他执行异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向浙江省绍兴市中级人民法院申请复议。
审判长：周仕勇人民陪审员：王彦人民陪审员：鲁根森
书记员：蒋维良
引用法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第五条