原告北京市怀柔区怀柔镇下元村村民委员会，住所地北京市怀柔区怀柔镇下元二条。法定代表人宋贵森，主任。委托代理人张广胜，男，1965年6月2日出生。被告北京怀通停车场，住所地北京市怀柔区开放路小白羊超市东侧5米。法定代表人朱宝全，经理。被告朱宝全（亦系北京怀通停车场经理），男，1966年1月7日出生。上述二被告委托代理人李淑英，女，1979年1月27日出生，汉族，居民，住北京市怀柔区家天下小区**楼****。被告熊凤在，男，1963年1月8日出生。
原告北京市怀柔区怀柔镇下元村村民委员会（以下简称：下元村委会）与被告北京怀通停车场（以下简称：怀通停车场）、朱宝全、熊凤在租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告下元村委会委托代理人张广胜，被告怀通停车场及朱宝全之委托代理人李淑英，被告熊凤在到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告下元村委会诉称：2003年1月1日，被告朱宝全租赁了原告停车场场地及房屋、设施设备，租赁期限五年。由于被告朱宝全无营业执照，借用了下元村经济合作社名义注册登记了北京怀通停车场企业法人营业执照进行经营。2008年1月1日，被告朱宝全又续租了2年停车场，朱宝全与原告租赁关系届满后，被告未将租赁原告的停车场场地等交还原告。直至2010年8月7日，被告朱宝全才与原告达成协议终止了停车场场地租赁合同。2008年2月10日，被告朱宝全在未征得原告同意的情况下，以怀通停车场名义将其租赁的停车场部分场地转租给熊凤在，并签订了《房屋场地租赁合同书》，转租期限超过了被告朱宝全租赁期限，且允许其自建房屋。朱宝全以怀通停车场名义与熊凤在的租赁行为属于违法转租行为。现请求判令被告朱宝全以北京怀通停车场的名义与熊凤在于2008年2月10日签订的《房屋场地租赁合同书》无效，案件受理费由被告朱宝全负担。
被告怀通停车场辩称：2002年下半年，下元村委会和下元村经济合作社为村民谋福利，成立一个集体企业，由于朱宝全是村里的党员，被下元村委会和经济合作社找来担任集体企业的法人。而且当时注册停车场的时候下元村委会明确说是集体企业，不是朱宝全个人的。村委会为了大力支持这个企业，说集体企业可以使用土地10年，在工商局有备案。因为签订合同时没有带公章，朱宝全是法人，所以协议中签订的是朱宝全的名字，朱宝全是职务行为。停车场是集体企业，个人无权办理这个企业。停车场的收益不是朱宝全个人的收益，停车场的使用也不是朱宝全个人使用。转租这个土地给承租人原告是知道的。转租的事实存在，村委会也知道这个事情。2010年，村委会没有与怀通停车场协商优先承租权的情况，擅自将场地租给他人。村委会与朱宝全在2010年8月7日办理了解除合同、租金等事项的说明手续。被告朱宝全辩称：我是怀通停车场的法定代表人，所以协议中签订的是我的名字，我的行为是职务行为。停车场是集体企业，个人无权办理这个企业。停车场的收益不是我个人的收益，停车场的使用也不是我个人使用。转租的事实存在，村委会也知道这个事情。2010年，村委会没有与停车场协商优先承租权的情况，擅自将场地租给他人。村委会与我在2010年8月7日办理了解除合同、租金等事项的说明手续。我不同意原告的诉讼请求。被告熊凤在辩称：双方签订的租赁合同书是双方的真实意思表示，合法有效。怀通停车场是下元村经济合作社集体组建的单位，它的法定代表人朱宝全所做的包括停车场所做的是职务行为。承租人与停车场签订的承租合同合法有效，包括所建的房屋。不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：2002年11月21日，北京市怀柔区怀柔镇下元村经济合作社向北京市工商行政管理局怀柔分局申请设立企业法人“北京怀通停车场”。2002年12月19日，北京市工商行政管理局怀柔分局向怀通停车场颁发企业法人营业执照，企业性质为集体所有制，法定代表人系朱宝全。据工商登记资料“住所（经营场所）使用证明”记载：怀通停车场经营场所位于北京市怀柔区开放路小白羊东侧5米，该土地归下元村委会所有，下元村委会同意将9990平方米的土地以租赁的方式提供给怀通停车场使用，期限为10年。2002年12月28日，下元村委会（甲方）与朱宝全（乙方）签订《停车场承包经营协议书》，约定：根据朱宝全同志的申请，经下元村党总支、村委会和经济合作社研究决定将下元停车场承包给本村村民朱宝全同志经营管理；甲方将现有停车场内房屋及配套的设备设施等一同租给乙方使用；承租期限从2003年1月1日至2007年12月31日，租金每年度5万元整，协议签订生效后乙方向甲方交付2003年租金4万元整，每年12月31日以前向甲方交付下年度的租金5万元整等内容。2007年12月31日，下元村委会与朱宝全再次签订《停车场承包经营协议书》，将租赁期限延长至2009年12月31日止，租金改为每年12万元。2010年8月7日，朱宝全与下元村委会签署《停车场租金交付情况说明》，就朱宝全承包期内（2008年1月1日至2010年7月31日）的租金等费用进行结算，并终止了《停车场承包经营协议书》。2008年2月10日，朱宝全以怀通停车场（甲方）的名义与熊凤在（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：怀通停车场将停车场场内的2间房屋（建筑面积50平方米）租给乙方使用，每年租金为9000元，租期3年，自2008年2月10日至2011年2月9日，交费方式为一年一交等内容。另查，朱宝全以怀通停车场名义将场内房屋出租给熊凤在时，未经过下元村委会的同意，且租赁期限超过下元村委会与朱宝全所签订《停车场承包经营协议书》的租赁期限。上述事实，有双方当事人陈述、《停车场承包经营协议书》、停车场租金交付情况说明、《房屋租赁合同》、企业法人申请开业登记注册材料（复印件）、住）、住所使用证明件）等证据在案佐证。
本院认为：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。根据原告下元村委会提交的《停车场承包经营协议书》、停车场租金交付情况说明等证据，可以认定朱宝全系个人与下元村委会签订的《停车场承包经营协议书》。下元村委会与朱宝全签订的《停车场承包经营协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按约履行。根据查明的事实，《停车场承包经营协议书》并未约定朱宝全可以将停车场内土地或房屋转租给第三人，朱宝全在未经土地所有权人下元村委会同意的情况下，将停车场内的房屋转租给熊凤在，且租赁期限超过《停车场承包经营协议书》的租赁期限，故朱宝全以怀通停车场的名义与熊凤在签订的《房屋租赁合同》应属无效。被告朱宝全关于其系履行职务行为的辩解，与事实不符，本院不予采信。综上所述，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百二十四条之规定，判决如下：
朱宝全以北京怀通停车场名义与熊凤在于二○○八年二月十日签订的《房屋租赁合同》无效。案件受理费七十元，由被告朱宝全负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判长：代祖勇代理审判员：王艳菊人民陪审员：王连荣
书记员：周雨琦书记员：王俊姬
引用法律
《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国合同法》第二百二十四条