抗诉机关：广西壮族自治区人民检察院。申诉人（一审原告、二审上诉人）：梧州市长洲区新兴村第七经济合作社。住所地：梧州市××洲区新兴二路。诉讼代表人：莫旭华，组长。委托代理人：贺超美，广西至善律师事务所律师。委托代理人：何丽，广西至善律师事务所实习律师。被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：广西梧州新兴汽车贸易有限公司。住所地：梧州市××龙大道××号。法定代表人：朱光谋，董事长。委托代理人：唐保定，广西通途律师事务所律师。一审第三人：梁大同，男，住梧州市××州××酒店××楼。一审第三人：梁汉波，女，住梧州市××酒店××楼。一审第三人：吕强，男，1974年5月2日，出生，汉族，住梧州市××酒店××楼。一审第三人：黄甲年，住梧州市××酒店后××车店。一审第三人：黄光，1971年3月26日出生，汉族，住梧州市××楼××房。
申诉人梧州市长洲区新兴村第七经济合作社（下称新兴村七社）因与被申诉人广西梧州新兴汽车贸易有限公司（下称新兴公司）、一审第三人梁大同、梁汉波、吕强、黄甲年、黄光房屋租赁合同纠纷一案，不服梧州市中级人民法院（2009）梧民终字第418号民事判决，向广西壮族自治区人民检察院申诉。2010年12月21日，广西壮族自治区人民检察院以桂检民抗（2010）124号民事抗诉书向本院提出抗诉。2011年7月1日，本院以（2011）桂民抗字第76号民事裁定提审本案后组成合议庭，于2011年11月2日公开开庭进行审理。广西壮族自治区人民检察院检察员方跃彪出庭履行职责。申诉人新兴村七社的诉讼代表人莫旭华及其委托代理人贺超美、何丽，被申诉人新兴公司的委托代理人唐保定到庭参加诉讼，一审第三人梁大同、梁汉波、吕强、黄甲年、黄光经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审原告新兴村七社起诉称，新兴村七社与新兴公司分别于2004年2月18日、2007年5月15日签订《租赁合同》，约定新兴公司租赁位于两广市场的综合楼一、二、三、四、五、七、八层，每月30日前交租金，否则新兴村七社有权终止合同。新兴公司取得承租场地后，不是自己使用而是转租他人渔利，且每月不按时交清租金，经催促仍不改正。2009年2月3日，新兴村七社向新兴公司发出《终止租赁合同通知书》。新兴公司收到后，表示不同意解除租赁合同，但没有向法院或仲裁机构请求确认解除合同的效力，又不返还场地，严重影响新兴村七社行使所有权。请求：1、确认解除合同的效力；2、判令新兴公司及梁大同等第三人退还场地。新兴公司答辩称，双方签订的租赁合同期限尚未届满，且新兴公司一直按照合同的约定或新兴村七社的要求支付租金，没有违约。新兴村七社的诉讼请求应予驳回。一审第三人梁大同、梁汉波、吕强、黄甲年、黄光陈述，同意新兴公司的答辩意见。一审法院审理查明，2004年2月18日，新兴村七社与新公司签订《租赁合同》，双方约定：1、新兴村七社将位于两广市场，产权属于本社的综合楼一、二、三、八层出租给新兴公司，期限自2004年4月1日起至2019年3月31日止，每月租金8400元；新兴公司每月30日前交清租金给新兴村七社，如不按时交清则视为违反合同，新兴村七社有权终止合同。合同签订后，新兴村七社依约将综合楼一、二、三、八层交给新兴公司使用，新兴公司也依约交付租金。2004车5月12日，新兴村七社的原组长黎志华为了工作方便和资金集中使用，当天书面通知新兴公司，要求新兴公司支付租金以其通知为准，并提出开发票上门收款。之后，新兴公司均按黎志华交发票后三天内按发票的数额交付租金。2007年5月15日，新兴村七社与新兴公司又签订《租赁合同》，合同约定新兴村七社将同一大楼的四、五、七层租给新兴公司使用，欺限自2007年7月31日起至2022年7月30日止，每月租金7560元；新兴公司每月30日前交清租金，否则视为违反合同，新兴村七社有权终止合同。合同签订后，新兴村七社依约将大楼四、五、七层交给新兴公司使用。2008年1月14日，新兴村七社原组长黎志华将2004年、2007年两份合同的租金发票交给新兴公司，新兴公司于2008年1月16日付清租金。2009年1月4日，新兴村七社新任组长莫旭华开出2008年度两份合同全年租金发票交给新兴公司，新兴公司当日通过转账方式付清租金226520元。2009年2月3日，新兴村七社以新兴公司不按约定在1月30日前交清租金为由，向新兴公司发出解除合同通知书。新兴公司收到通知后于2009年2月5日以转账方式向新兴村七社支付一至三月的租金，并于2009年2月12日发函给新兴村七社，表示不同意解除合同，双方协商无果成讼。新兴公司在租赁期间经新兴村七社同意将四、五、七层转租给第三人吕强。一审判决认为，新兴村七社与新兴公司签订的《房屋租赁合同》，是在平等协商一致基础上签订的，是当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，也没有损害第三人的利益，是合法有效的，应受法律保护。在履行合同过程中，黎志华作为新兴村七社原组长于2004年5月12日书面通知新兴公司，将支付租金方式变更为开发票上门收款，收款以通知为准，新兴公司也同意黎志华变更支付租金的方式，多年来都是黎志华开出发票后即付清租金。新兴村七社现任组长莫旭华收取2008年度租金时，也是在2009年1月4日开出发票给新兴公司，新兴公司当天将全年租金226520元支付给新兴村七社。综上所述，在履行合同过程中，双方实际已同意将原合同约定的月付租金变更为通知后年付，该变更没有违反法律规定，且是双方当事人的真实意思表示，是允许的。在新兴村七社组长换届前，黎志华是该社的负责人，租金由其负责收取，黎志华向新兴公司发出变更支付租金的通知是履行职务行为，该变更是有效的，双方均应履行。新兴村七社认为黎志华变更付款时间的决定是其个人行为，不代表新兴村七社的主张，既没有事实依据也没有法律依据，不予支持。即使要撤销原来已经实际履行的年付通知支付租金的约定，新兴村七社也应事前通知新兴公司，但新兴村七社没有任何证据证明其已通知撤销原变更约定。2009年2月3日，新兴村七社向新兴公司发出“终止租赁合同通知书”之前，新兴村七社还未向新兴公司开出收取租金的发票和发出通知，故新兴公司未构成违约。新兴村七社是依据合同关于“乙方不按时交清租金，甲方有权收回该楼终止合同”的约定，向新兴公司发出《终止租赁合同通知书》的，由于租赁合同约定的条件未成就，《终止租赁合同通知书》就不具有解除合同的效力。本案双方租赁合同履行期限尚未届满，且新兴村七社向新兴公司发出的《终止租赁合同通知书》不具有解除合同的效力，所以新兴村七社要求新兴公司及第三人退出其综合楼场地的请求也没有事实依据和法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，判决：一、确认新兴村七社2009年2月3日向新兴公司发出的《终止租赁合同通知书》不具有解除合同的效力；二、驳回新兴村七社要求新兴公司、第三人梁大同、梁汉波、吕强、黄甲年、黄光退出新兴七社大楼的诉讼请求。新兴村七社不服一审判决，提出上诉称，一、一审判决认定新兴村七社原组长黎志华曾向新兴公司发出变更支付租金的通知，并据此认定新兴公司不按原合同交纳租金的行为未违约，这是严重违反《村民委员会组织法》规定的，根据该法规定，涉及村民重大利益的事项，必须经过村民会议决定，本案涉及交租方式和期限、转租等重大事项，村民小组长无权作出决定，且黎志华作为证人在一审时未到庭接受质询，其证词依法应不予采信。二、新兴公司未经新兴村七社同意擅自将租赁的房屋转租牟利，其行为严重损害新兴村七社的利益。新兴村七社根据合同法的规定，解除与新兴公司的合同，完全符合法律的规定。三、根据合同约定，新兴公司不依约交纳租金，新兴村七社有权解除合同。黎志华作为新兴村七社的组长，其擅自变更交租期限是无效的，新兴村七社的合同解除权不因黎志华的越权行为而消灭，且新兴公司擅自转租，新兴村七社也可以依法解除合同。新兴村七社在向新兴公司发出解除合同通知后，新兴公司未行使异议权，因此，应认定合同已经解除。一审法院认为《终止租赁合同通知书》不具有解除合同的效力，是错误的。请求撤销原判，判决解除租赁合同，判令被上诉人立即归还租赁的房屋及场地，并支付超期使用期间的租金。新兴公司答辩称，一、黎志华是代表新兴村七社与新兴公司签订租赁合同的，因此黎志华于2004年5月12日作出的变更收租金时间和办法也应该是代表新兴村七社的，至于黎志华的行为是否经过村民会议决定，这是新兴村七社内部的问题，与新兴公司无关。黎志华变更收租金时间和办法只是为了方便租金的集中使用，并非是对原合同的实质性修改，更无损害村民利益，不是《村民委员会组织法》规定必须提请村民会议讨论决定的事项。二、新兴公司转租是得到新兴村七社同意的，根本不存在高于原租金几倍价格转租的事实，一审法院到工商局提取的新兴公司与吕强签订的转租合同也证实第四、五、七层转租是经新兴村七社同意的。三、新兴村七社原负责人黎志华对租金收取的方法及时间作了变更，新兴公司同意且履行了四年，现新的负责人莫旭华以变更前的约定来主张新兴公司违约并解除合同，没有事实依据。四、新兴公司是在2004年新兴村七社的房屋均无法租出的情况下，应邀进行租赁经营的，新兴公司经过几年装修，投入800多万元，在市场不景气的情况下，采取多种办法去年才陆续分租出去，根本不存在盈利。请求驳回上诉，维持原判。一审第三人梁大同、梁汉波、吕强、黄甲年、黄光没有书面答辩。二审法院确认一审查明的事实，并另查明，2005年11月1日，新兴公司与陆柳桦签订联营合同，新兴公司将其租赁的部分房屋转租，新兴村七社盖章同意。2007年7月5日，黄光与吕强签订租赁合同，黄光将其租赁的房屋转租。2007年5月18日、8月23日，新兴公司与吕强分别签订两份租赁合同，新兴公司将其租赁的部分房屋转租，新兴村七社盖章同意。2008年3月3l日，新兴公司与梁汉波签订租赁合同，新兴公司将其租赁的部分房屋转租，新兴村七社盖章同意。2008年9月3日，新兴公司与梧州市文化服务公司鸿云电子游戏机室的梁大同签订租赁合同，新兴公司将其租赁的部分房屋转租。二审诉讼期间，新兴村七社申请对黎志华于2004年5月12日所写的字据“为了方便我的工作和资金集中使用，我开发票上门收款，收款时间以通知为准。”的形成时间进行鉴定。2009年8月10日，二审法院委托广西公众司法鉴定中心进行鉴定。2009年12月7日，广西公众司法鉴定中心函复称，样本不足，无法作出鉴定结论。一审庭审中，新兴村七社对上述字据的客观性无异议。莫旭华在二审庭审时称，其于2008年6月份任新兴村七社组长。二审法院认为，新兴村七社与新兴公司签订的《房屋租赁合同》是有效合同。在履行合同过程中，黎志华作为新兴村七社的组长为方便其工作，于2004年5月12日书面通知新兴公司，将支付租金日期变更为开发票上门收款，收款时间以通知为准。由于租赁合同没有新兴村七社的银行帐户，而黎志华作为新兴村七社的负责人及收取租金的负责人，新兴公司按照黎志华的要求交纳租金并无不妥，且多年来新兴公司均是根据黎志华开出发票并通知交款后即付清租金，新兴村七社对此并无异议。莫旭华担任新兴村七社的组长后，在收取新兴公司2008年度租金时也是在2009年1月4日开出发票给新兴公司，新兴公司当天就将全年租金付清，因此，新兴公司在交纳租金上并未违约。对新兴村七社提出变更付款时间属涉及村民重大利益的重大事项，必须经过村民会议决定，黎志华无权决定的主张，因变更收租金时间和办法并非是对原合同的实质性修改，《村民委员会组织法》也没有规定此情形属于必须提请村民会议讨论决定的事项，不予采纳。对新兴村七社提出新兴公司擅自将租赁的房屋转租牟利，其可以解除合同的主张，二审法院认为，由于新兴公司将所租赁的房屋转租给陆柳桦、吕强、梁汉波、梁大同时，新兴村七社均盖章同意。新兴村七社还出具证明，证实其同意新兴公司将租用的场地转租，协助办理一切手续，因此，新兴公司将所租赁的房屋转租并无不当。对新兴村七社提出其向新兴公司发出解除合同通知后，新兴公司未行使异议权，应认定合同已经解除的主张，二审法院认为，2008年12月26日，新兴村七社向新兴公司发出催交租金通知书，新兴公司已于2009年1月4日将2008年全年租金交清，2009年2月5日又交纳了2009年1月份租金。在新兴村七社未正式通知新兴公司应按原合同约定时间交纳租金的情况下，新兴公司交纳租金的行为并未违约。2009年2月3日，新兴村七社向新兴公司发出《终止租赁合同通知书》，由于租赁合同约定的条件未成就，不符合《中华人民共和国合同法》第九十六条关于“合同自通知到达时解除”的条件，该通知书应认定是新兴村七社的单方行为，不具有解除合同的效力。综上，新兴村七社的上诉主张均无事实和法律依据。一审判决适用法律及判决正确，予以维持。判决：驳回上诉，维持原判。检察机关抗诉认为，梧州市中级人民法院（2009）梧民终字第418号民事判决认定新兴公司未按原约定日期交纳租金不构成违约，缺乏证据证明。一、关于黎志华于2004年5月12日向新兴公司出具的通知。该通知载明“为了方便我的工作和资金集中使用，我开发票上门收款，收款时间以通知为准”。该通知在本案的审理过程中一直以复印件的面目出现，且证人黎志华未出庭接受质询，生效判决采信的证据真伪不明，违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条关于“审判人员对单一证据可以从下列方面进行审核认定：（一）证据是否原件、原物，复印件、复制品与原件、原物是否相符；（二）证据与本案事实是否相关；（三）证据的形式、来源是否符合法律规定；（四）证据的内容是否真实；（五）证人或者提供证据的人，与当事人有无利害关系。”的规定。二、关于黎志华的证人证言。黎志华无正当理由未出庭作证、接受质询，生效判决采信的证人证言真伪不明，违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条关于“证人应当出庭作证，接受当事人的质询。证人在人民法院组织双方当事人交换意见证据时出席陈述证言的，可视为出庭作证。”的规定、第五十六条关于“《民事诉讼》第七十条规定的证人确有困难不能出庭，是指有下列情形：（一）年迈体弱或者行动不便无法出庭的；（二）特殊岗位确实无法离开的；（三）路途特别遥远，交通不便难以出庭的；（四）因自然灾害等不可抗力的原因无法出庭的；（五）其他无法出庭的特殊情况。前款情形，经人民法院许可，证人可以提交书面证言或者视听资料或者通过双向视听传输技术手段作证。”的规定，以及第六十九条关于“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：……（五）无正当理由未出庭作证的证人证言”的规定。综上，生效判决采信真伪不明的未经与原件核对之复印件及无正当理由未出庭作证并接受质询之证人证言，违反证据规定，其所认定的基本事实缺乏证据证明。申诉人新兴村七组同意抗诉机关的抗诉意见，另认为原审判决适用法律错误。一、黎志华向新兴公司发出的变更通知无效，新兴公司根据黎志华的通知改变租金交纳方式，没有法律依据，构成违约。根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第十九条“涉及村民利益的下列事项，村民委员会必须提请村民会议讨论决定，方可办理：（一）乡统筹的收缴方法，村提留的收缴及使用；（二）本村享受误工补贴的人数及补贴标准；（三）从村集体经济所得收益的使用；（四）村办学校、村建道路等村公益事业的经费筹集方案；（五）村集体经济项目的立项、承包方案及村公益事实的建设承包方案；（六）村民的承包经营方案；（七）宅基地的使用方案；（八）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。”的规定，变更租金交纳方式，一是使租金不能按合同约定时间及时到达，影响村民及时使用，二是村民损失存款利息，三是增加收租风险，属涉及村民利益的事项，应由村民会议讨论决定，村民小组长无权擅自决定。对于黎志华的决定，新兴村七社也没有事后追认。二、新兴公司擅自转租，违反合同约定，新兴村七社有权解除合同。请求撤销原判，终止两份租赁合同，判令新兴公司退出租赁场地。新兴公司答辩称，一、原审判决认定新兴公司在履行合同过程中没有违约，事实清楚证据充分。黎志华的证人证言不是唯一的证据。黎志华2004年5月12日的通知有原件在卷佐证，新兴公司从2004年到2008年交付租金的事实与通知相互印证，形成完整的证据链，证明黎志华证言所述与事实相符。新任组长莫旭华收取2008年租金时，采用的仍然是前任组长黎志华的方式，证明2004年5月12日的通知客观存在，证明租金交付方式的变更新兴村七社一直是承认的。二、黎志华的行为是职务行为，不是个人行为，是合法有效的。黎志华是时任组长，也是新兴村七社签订租赁合同的代表人，合同签订后一直负责收取租金。作为表见代理，新兴公司有理由相信黎志华的行为是职务行为。三、新兴公司转租得到新兴村七社的同意，符合合同约定及法律规定。
本院再审审理查明，原审判决认定的事实属实，予以确认。再审庭审中，新兴村七社确认（2009）梧民终字第418号案第一卷第45页所存落款时间为“2004年5月12日”的变更通知书为原件且系黎志华本人书写，对其形成时间存疑。综合当事人的诉辩主张，本案再审争议焦点是：新兴公司是否存在逾期支付租金的行为，本案的租赁合同是否存在应终止的情形。
本院认为，经审查，原审法院已将黎志华所书变更通知书的原件收集并归档，再审庭审中新兴村七社承认为黎志华本人所书。至于变更通知书的形成时间，新兴村七社在二审时已申请鉴定，由于检材不足，鉴定单位无法作出鉴定结论，基于此原因再审中新兴村七社也未正式申请重新鉴定。从新兴公司提交的2004年到2009年租金交纳票据看，诉讼前的所有租金新兴公司已付清，黎志华任职期间双方一直无异议，据此可以判断该通知为当时所写。关于黎志华证言问题。黎志华未出庭作证是事实，由于原审判决并非单独以黎志华的证言为定案依据，且黎志华证言陈述的事实与本案的其他客观证据相符，形成完整的证据链，所以，原审判决采信黎志华的证言不违反《民事诉讼法》的规定。关于变更通知的效力问题。黎志华是时任组长，也是新兴村七社签订租赁合同的代表人，合同签订后一直负责收取租金，符合表见代理法律特征，原审判决认定黎志华的行为性质属职务行为，符合法律规定。黎志华向新兴公司出具变更通知前，是否通过民主议事程序讨论，是新兴村七社的内部问题，依法不能对抗第三人。此外，新兴村七社在再审庭审中称，租金的用途是给村民发放年终分红，所以，变更租金交纳方式也不会损害新兴村七社村民利益及增加收租风险。变更租金交纳方式也不是《中华人民共和国村民委员会组织法》第十九条规定的必须经村民会议讨论决定的事项。综上，变更通知合法有效，对新兴村七社与新兴公司均有约束力。新兴公司根据合同约定及变更后的约定交纳租金，新兴村七社主张新兴公司逾期支付租金无事实依据。新兴公司转租已经新兴村七社同意，且2009年新兴村七社向新兴公司发出《终止租赁合同通知书》，仅以新兴公司没有按约定时间交租金为由主张解除租赁合同，没有提及新兴公司违约转租，说明新兴村七社历来对新兴公司转租无异议。综上所述，本案的租赁合同不存在应终止的情形，原审判决认定《终止租赁合同通知书》，不具有解除合同效力，有事实和法律依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款、第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
维持梧州市中级人民法院（2009）梧民终字第418号民事判决。本判决为终审判决。
审判长：程丽文审判员：董坚代理审判员：曾亦桦
书记员：李延
引用法律
《中华人民共和国村民委员会组织法》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款