陈梁与徐金泗房屋买卖合同纠纷执行裁定书

案外人：胡凤芹，女，1926年5月7日出生，汉族，住所慈溪市古塘街道界牌村中界牌。申请执行人：陈梁，男，1983年10月1日出生，汉族，住所慈溪市宗汉街道周塘西村汪埭组**。委托代理人：张利权，宁波市维权法律服务所法律工作者。被执行人：徐金泗，男，1923年12月18日出生，汉族，农民，住所慈溪市古塘街道界牌村中界牌。委托代理人：楼宏柯，男，1956年6月12日出生，汉族，住所慈溪市浒山街道楼家村塘北。委托代理人：叶建荣，浙江煜华律师事务所律师

本院在执行陈梁与徐金泗房屋买卖合同纠纷一案中，案外人胡凤芹于2011年7月26日对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人胡凤芹称：案外人胡凤芹与被执行人徐金泗系夫妻。2005年，案外人胡凤芹与被执行人徐金泗取得星光家园145号房屋。2008年3月，胡凤芹与徐金泗的儿子徐文章在胡凤芹、徐金泗不知情的情况下，将尚未颁发房屋所有权证和土地使用权证的位于星光家园145号房屋出卖给申请执行人陈梁。2010年4月，陈梁向法院起诉，要求将星光家园145号房屋过户至陈梁名下。慈溪法院作出（2010）甬慈民初字第405号民事调解书，确定徐金泗应于2010年7月8日将星光家园145号房屋的国有土地使用权证登记至其名下，并于取得该国有土地使用权证之日起七日内协助陈梁办理房地产过户登记手续。因星光家园145号房屋为国有划拨土地，又是安置房，依规定在五年内不得交易。因此，案外人认为夫妻共有的房屋在未经案外人同意的情况下，在未颁发房屋所有权证和土地使用权证的情况下，在未经审批和五年内不得交易的情况下，申请执行人与被执行人之间进行的房屋买卖行为是无效的民事行为，故（2010）甬慈民初字第405号民事调解书违反法律规定，应中止执行，并对该调解协议进行依法审查。

本院查明：案外人胡凤芹与被执行人徐金泗系夫妻关系，2002年经审批准许新建二间二层楼房，后调整为购买市建设集团在星光家园的统建房二间三层楼房（星光家园145号）。2008年初，胡凤芹与徐金泗之子徐文章在信息所刊登出售上述房屋的信息，同年3月7日，徐文章与陈梁在信息所签订上述房屋买卖协议，约定总房价为110万元。协议签订日，徐文章收取陈梁房屋定金5万元，3月11日，徐文章又收取陈梁房款50万元。即日，陈梁拿到了上述房屋的钥匙并使用至年底。2008年10月5日，徐金泗与陈梁签订补充协议，解除徐文章的收款权，徐金泗同意以110万元的价格将星光家园145号房屋卖给陈梁，余款55万元在房产证过户受理单拉出后打入徐金泗的账户，如徐金泗在此前不在人世，将55万元打入胡凤芹账户。同日，徐金泗出具了55万元的收条，对徐文章所收的55万元予以追认。2009年7月8日，徐金泗办理了上述房屋的房产证，证载房屋所有权人为徐金泗。2010年4月19日，陈梁向法院起诉，要求徐金泗办理星光家园145号房屋过户手续。2010年6月17日，在双方均有律师参与的情况下达成调解协议，即：徐金泗于2010年7月8日前将星光家园145号房屋的国有土地使用权登记至其名下，并于取得该国有土地使用证之日起七日内协助陈梁办理房地产过户登记手续，陈梁于房屋所有权证过户登记受理单出具之日支付徐金泗房屋余款55万元。2011年5月，陈梁向本院申请执行。2011年7月8日，市国土局向徐金泗核发了星光家园145号房屋的国有土地使用权证，土地使用权类型为划拨。

本院认为，陈梁与徐金泗的房屋买卖合同双方自愿，意思表示真实。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。故陈梁与徐金泗所签房屋买卖合同合法有效。陈梁在向法院起诉前，徐金泗已办理了房产证，证载房屋所有权人为徐金泗。陈梁通过中介向徐金泗购买房屋，且依协议履行了付款义务，并实际使用管理。从整个买卖过程看，陈梁亦无过错，应根据诚实信用原则，保护善意第三人的利益。案外人以徐金泗在处分共有财产时，未经共有权人同意及所转让的国有划拨土地未经有批准权的人民政府批准，主张合同无效，本院不予支持。案外人认为本院（2010）甬慈民初字第405号民事调解书错误，可依照审判监督程序行使权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：

驳回案外人胡凤芹的执行异议。本裁定送达后立即生效。

审判长：寿森坤审判员：王治军审判员：王传亭

书记员：杜震（代）