案外人夏继能，男，1962年9月5日出生，汉族，身份证住址湖北省蕲春县横车镇马畈街。案外人刘春华，女，1968年12月2日出生，汉族，身份证住址湖北省蕲春县漕河镇南门畈社区铁箭河西路**。申请执行人武汉楚天高信贸易有限公司。法定代表人熊涛，董事长。被执行人武汉市裕德物资发展有限公司。法定代表人胡小勇，总经理。被执行人胡小勇，男，1964年5月1日出生，汉族。
本院在执行申请执行人武汉楚天高信贸易有限公司与被执行人武汉市裕德物资发展有限公司（以下简称裕德公司）企业借贷纠纷一案中，案外人夏继能、刘春华对本院在诉前财产保全阶段查封的标的物提出书面异议，认为本院依据（2012）鄂江岸保字第00065号民事裁定书查封的位于武汉市江岸区新湖村秀泽园北区24栋3单元301房屋（以下简称涉案房屋）虽登记在被执行人胡小勇名下，但实为异议人夏继能、刘春华所有，不应作为本案的执行标的物。本院受理后依法进行审查。本异议事项现已审查终结。案外人夏继能、刘春华称，2012年3月6日，胡小勇向异议人借款100万元，并出具借条，期限2个月，借款到期后，胡小勇因无力偿还借款，遂于2012年5月9日与异议人达成协议，将涉案房屋卖给异议人以抵偿借款，并签订购房合同。上述协议签订后，异议人丧失了收到100万元借款本息的权利并支付了装修补偿费，同时胡小勇将涉案房屋的钥匙交给了异议人并同意异议人入住。自2012年6月10日起，异议人已实际入住该房屋。异议人正准备去办理产权过户时该房屋于2012年6月19日被人民法院查封，导致该房屋未能及时过户到异议人名下。由于胡小勇无法偿还该房屋的银行按揭贷款，刘春华于2012年7月至2013年11月间代胡小勇偿还房贷。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据该条款，位于武汉市江岸区新湖村秀泽园********的房屋属于人民法院不得查封的财产，故应依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定及上述条款，解除查封，中止对该房屋的执行。案外人夏继能、刘春华为证明其主张，向本院提交了借款协议、转账的凭证、武汉市旭通物资有限公司（以下简称旭通公司）股东会决议、房屋买卖合同、装修补偿费收条、物业单位证明、物业费收据、涉案房屋的房屋所有权证与土地使用权证，刘春华向胡小勇转账的凭证等证据。执行中查明，关于位于武汉市江岸区新湖村秀泽园北区24栋3单元301室的房屋，本院在房产登记机构查询到的登记信息及该房屋的所有权证均显示，该房屋为被执行人胡小勇所有，且已办理抵押，抵押权人为中国民生银行武汉分行青山支行，权利价值26万元，抵押期限自2004年10月26日起至2024年10月26日止。2012年6月，本院依申请人武汉楚天高信贸易有限公司提出的诉前财产保全申请，查封了上述房屋。2013年12月，异议人向本院提交书面《案外人异议书》，随异议书一并提交的《房屋买卖合同》包括但不限于以下内容：甲方胡小勇、张秋香夫妇将其二人共有的位于武汉市江岸区新湖村秀泽园北区24栋3单元301室的房屋作价1，044，000元出售给乙方夏继能、刘春华夫妇；裕德公司（胡小勇为该公司法定代表人）在2012年3月6日向旭通公司（乙方为该公司股东）所借1，000，000元（借期两个月，月息2.2%）及利息44，000元不再偿还，而是作为乙方向甲方支付的购房款；房屋在民生银行的按揭贷款由甲方向银行偿还，在甲方按期付清全部按揭贷款后，再办理房屋过户手续；合同落款时间为2012年5月9日。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条规定，不动产登记机构的产权登记是不动产物权归属的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。根据本院在房产登记机构查询到的登记信息及涉案房屋的权属证书，该房屋的所有权人应为被执行人胡小勇，同时该房屋已抵押给中国民生银行武汉分行青山支行，现仍在抵押期间内。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款明确规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。在本案中，即使被执行人胡小勇已与异议人签订房屋转让合同，由于该转让行为未经抵押权人中国民生银行武汉分行青山支行的同意，异议人也没有代为清偿债务消灭抵押权，故该转让行为违反了上述法律规定，异议人对此存在过错。因此，异议人主张的事由不属于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的不得查封相关财产的情形，其异议理由不成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条、第一百九十一条第二款、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，裁定如下：
驳回案外人夏继能、刘春华的异议。本裁定送达后即发生法律效力。
审判长：王芹审判员：王晓峰代理审判员：江文
书记员：陈颢号
引用法律
《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国物权法》第十六条、《中华人民共和国物权法》第十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条