陈协宏与张凤月返还代垫款纠纷一审民事判决书

原告陈协宏，男，1948年2月25日生，汉族，高邮市人。被告张凤月，男，1950年12月13日生，汉族，高邮市人。委托代理人顾益东，江苏政泰律师事务所律师

原告陈协宏与被告张凤月返还代垫款纠纷一案，本院于2011年12月23日立案受理后，先由代理审判员吴磊独任审判，分别于2012年1月18日、2012年3月6日两次公开开庭进行审理，后转为普通程序，依法组成合议庭，于2012年7月18日、9月29日两次公开开庭进行审理，原告陈协宏及其委托代理人顾益东、被告张凤月均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称：原告系高邮市红升蛋品厂（以下简称为“红升蛋品厂”）业主。2001年10月20日，江苏省高邮经济开发区批复红升蛋品厂在高邮开发区A3段兴建生产及综合用房工程，规划面积为5784.50平方米。2002年9月23日，红升蛋品厂与江苏高邮经济开发区管理委员会（以下简称为“高邮开发区管委会”）签订《投资协议书》一份。由于资金困难，红升蛋品厂联合赵玉松、赵长义、王庭华、张凤月、王卉瑕、董瑞宏等六人一起竞买了上述地块，上述六人各分得综合用房工程中相应地块面积投资建设，其中被告张凤月分得其中两间地块。工程交付使用后，被告应向原告支付购房款及其他费用如下：1、代垫房屋建设费用（原告在庭审中变更项目为“购房款”）：每间价格160000元×2间=320000元；2、代垫仓库所占土地使用费：0.336亩×10.50万元／亩=35280元；3、代办房产证费：每平方米4.04元×304.95平方米=1232元；以上合计356512元，被告仅在2004年4月前支付了合计242475元，余款114037元一直未向原告支付。原告经多年催要未果，故诉至法院，要求被告向原告立即支付上述欠款114037元，承担原告利息损失43105.99元（按照银行同期贷款利率，从2004年5月1日计算至2011年3月18日），合计157142.99元，并由被告承担本案诉讼费用。原告当庭提供的证据有：1、个体工商户营业执照复印件一份，证明原告陈协宏系红升蛋品厂业主；2、江苏高邮经济开发区管理委员会经济发展局于2001年10月23日下发的邮开经发（2001）32号《关于同意高邮市红升蛋品厂生产及综合用房工程立项的批复》文件复印件一份，证明红升蛋品征地以及投资建设的事实，同时证明相关部门对于申请进行批复的情况；3、高邮开发区管委会与红升蛋品厂于2002年9月23日签订的《投资协议书》复印件一份，证明征地的面积以及投资的数额，并证明协议书特别约定了道路代征的相关规定以及建设规费的收取数额和取消优惠政策后应补交各项规费；4、红升蛋品厂与被告张凤月于2005年8月3日签订的《房地产买卖契约》复印件一份，证明被告向原告购买本案诉争房地产的事实；5、交纳土地征用费的结算凭证复印件六份及欠条复印件一份，证明原告交纳土地相关款项378062元；6、登记费、测绘费票据复印件两份，证明原告共为张凤月等人代垫办理房产证的费用11144元；7、建设用地规划许可证复印件一份，证明红升蛋品厂规划的用地面积是5784.5平方米，被告必须向红升蛋品厂支付代垫费用。8、红升蛋品厂和施工方于2004年4月23日结算依据复印件一份，证明生产楼价格是按525元每个平方结算的，且钢材和砖头款不在该结算数额之内，另还注明了其他费用收取的依据以及被告支付的工程款共计152475元；

被告辩称：原、被告之间不存在房地产买卖关系，原、被告及案外人赵玉松等七人联合竞买上述地块后，被告获得宽7.2米，深41米位于整楼中间段两间房屋宽度的一小块出让土地，面积为295.2平方米，另代征用地100.8平方米（7.2米×14米），上述合计用地396平方米（7.2米×55米），折合0.59亩，被告已向高邮市开发区缴纳9万元作为征地款及其他相关费用；被告房屋是由第三方扬州市秦邮建筑安装工程有限公司（以下简称为“秦邮公司”）承建，所有建筑费用均已与第三方结清，与原告无牵连，房屋交付时原告亦在交房协议书上签字见证；被告所建仓库在被告自有使用权的土地范围内，与原告无关，原告没有垫付过任何费用；领取房产证的费用，被告已按规定交予房管部门，与原告无关，原告如代为缴纳相关规费应提供原始票据和结清账目；被告应缴纳的土地款为62496.72元，被告实缴90000元，多出的27503.28元被原告抵充了其个人所欠的土地款，原告另以垫付费用为名于2005年8月18日又多收被告5000元。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告当庭提供的证据有：9、红升蛋品厂（陈协宏）、张凤月、秦邮公司分别作为甲、乙、丙方于2003年5月10日签订的《协议书》原件一份，证明原告因资金短缺将交由秦邮公司承建的楼房自东向西第六间、第七间转给被告，由被告委托承建，该协议书还约定工程款可直接付给施工单位，也可以给原告代付；10、原、被告于2003年5月17日签订的《协议书》及土地价款测算表原件各一份，协议书第2条约定，原告同意将主体楼中段三层中间的面积为396平方米（7.2米×55米）的二间土地转给被告，价款为62496.72元，按占实用面积比例分摊价款为8212.08元，合计总价款70708.80元，被告在原告办理土地手续后一次性支付给原告，上述测算表中还明确了8212.08元间接分摊款的计算方式；11、原、被告于2003年10月18日签订的《补充协议》原件一份，协议第二条约定，项目用地西侧道路代征及建筑退让经开发区协调已转给他人实用，原定由被告分担的代征及退让土地面积及价款，原告同意在总价款中扣减；12、邮国用（2004）第45508号土地证复印件及宗地草图复印件及红升蛋品厂综合楼基础图复印件各一份，证明该土地使用权人为被告张凤月，使用权面积为295.2平方米，另代征用地100.8平方米（7.2米×14米），上述合计396平方米；13、秦邮公司、张凤月于2004年1月19日签订的《交房协议书》原件一份，证明秦邮公司为被告代建的房屋在交付时，实际工程款152475元已与被告全部结清；14、邮政储蓄利息清单复印件一份及2003年2月8日江苏省行政事业单位结算凭证原件一份，证明被告已向高邮开发区缴纳征地费用9万元；15、A3地块土地款及逾期利息情况反映一览表复印件一份，证明原告共应向高邮开发区缴纳征地款760200元，实交763062元，其中包括被告所交9万元，原告已与开发区结算，开发区退款2862元；16、2004年9月30日高邮开发区管委会规划分局出具的收据一份，收据上注“规费予收”，证明被告于当日缴纳了3000元规费；17、原告于2004年元月4日向被告出具的付条原件两张，其中一张金额为1000元，付据中说明为“下水管道400元，多于水、电”，另一张金额为300元；18、原告分别于2004年2月4日、2月11日向被告出具的收据两张，证明原告向被告收取代填土款计3000元；19、原告及红升蛋品厂于2003年5月16日共同向被告出具的承诺书一份，承诺内容为：“我单位让给张凤月同志建设用地所代征费用、建设过程相关费用及土地申报费用都与张凤月结清。再有其他费用概由我单位负责，与张凤月同志无关。建设规费按建房面积和规划部门实收标准结算”；20、原告于2005年8月18日向被告出具的金额为5000元的收据一张，在该收据上证明“土地、房屋建设工程款全部结清”。被告当庭提供证据13-19，主要用以证明被告已就本案诉争的房地产支付原告、秦邮公司及相关行政管理部门各项费用合计254175元。审理中，本院依职权分别向高邮市国土资源局开发区分局、高邮市房产交易所开发区分所、扬州市高邮工商行政管理局调查取得的证据有：21、竞买申请书、联合竞买协议书、成交通知书、成交确认书、国有土地使用权出让合同、土地登记审批表、地籍调查表复印件各一份，征地费用结算凭证复印件七份，证明联合竞买土地的事实、征地费用交纳情况以及张凤月拥有国有土地使用权的面积；22、2005年8月3日原、被告双方签订的房地产买卖契约复印件一份，该契约上未注明房地产的价格，除契约第一条注明房地产的基本位置及房屋建筑面积为301.38平方米外，其余条款的空白内容均未填写；23、邮房高邮镇字第131838号房屋权属登记审核表复印件一份，该审核表上注明该房产位于高邮开发区秦邮路，房屋所有权人张凤月，房屋建成年份为2002年，为三层混合结构，测绘面积为301.38平方米，商住用途；24、红升蛋品厂的企业资料查询表复印件一份。

经审理查明，原告陈协宏系红升蛋品厂个体经营者。本案中，原告诉讼涉及到的被告张凤月所有的房屋及享有使用权的土地均位于高邮市经济开发区秦邮路西首北侧A3段（宗地编号为2001234），该范围内的土地系通过竞拍所得，征用费是以红升蛋品厂名义所交。本案诉争房地产的房屋由案外人秦邮公司所承建，工程款152475元已由被告张凤月与案外人秦邮公司结算完毕。诉讼中，原告亦自认被告已向秦邮公司缴纳了该152475元的工程款，且被告已向开发区缴纳了征地费用90000元，合计242475元。被告张凤月享有其中有使用权的土地面积为396平方米，享有所有权的房屋共有两间三层，面积为301.38平方米。根据原、被告当庭陈述及本院现场勘测查明，被告张凤月所建仓库即位于其房屋之后，并与房屋相连，宽度与房屋相同，仓库长度量至墙约为14米，房屋及仓库总面积为7.2米×55米，即396平方米，与原告陈协宏当庭提供的红升蛋品厂综合楼基础图基本一致，该仓库在被告张凤月享有的土地使用权范围内。另查明，在办理房产证过程中，原告陈协宏共为被告张凤月等人代垫费用11144元，其中登记费4500元，测绘费6644元。本案的争议焦点为：1、原、被告之间签订的《房地产买卖契约》能否认定成立有效？如果成立有效，如何确定该房地产的买卖价格？2、被告是否为原告代垫仓库所占土地使用费35280元及代办房产证费1232元，被告是否应将该款给付给原告？围绕着上述争议焦点，原告认为，原、被告之间仅存在房屋买卖的关系，因本案所涉位于高邮开发区内高速公路西接线A3段地块是由红升蛋品厂征用取得，征地费用也均是红升蛋品厂所交，其与被告张凤月不存在联合竞买土地的事实，至于与被告张凤月等六人签订的联合竞买协议书则是虚假的，不真实的。原、被告在房地产买卖契约中未约定房地产价格，但当时该房地产本预出卖给被告的亲戚詹东周，原告与案外人詹东周约定的价格为340000元。被告后在原告地皮上建设仓库，应当向原告缴纳仓库及外围环境所涉土地征用费35280元（按0.336亩×10.50万元∕亩计算所得）。另原告帮被告代办房产证垫付费用1232元（按4.04元∕每平方米×304.95平方米计算所得）。上述三项合计356512元，被告仅支付秦邮公司工程款152475元及缴纳征地费用90000元，尚欠原告114037元至今未支付。原告当庭提供了上述证据1-8予以证明。经被告质证，被告对证据1-3及7-8均无异议，对证据4，被告认为该买卖契约确系原、被告签订，但只是为被告能顺利办理该房地产房产证而采用的形式，原、被告之间不存在房屋买卖关系，双方仅是联合竞买土地关系，被告仅是委托原告代办相关手续，故契约中购房款一项是空白的；对证据5及证据6，因为原告提供的均是复印件，被告不予认可。被告认为，该房地产土地系其与原告一同参与竞买所得，且在房地产的房屋砌建之前，原告就与被告签有协议书约定，由于原告资金短缺，原告将该房地产的土地396平方米让给被告投资建设，房屋建设是由原告联系的建筑单位秦邮公司，后原、被告及秦邮公司三方共同签订协议书，约定将原告委托秦邮公司承建的本案诉争房地产的房屋转给被告，由被告委托秦邮公司承建。2004年1月19日，秦邮公司竣工交房，被告支付了全部工程款152475元。征地费用方面，被告已向高邮开发区缴纳了90000元，实际被告只需要缴纳62496.72元，经查多出的27503.28元已被原告抵充了其个人所欠的征地款。规费方面，被告已自行缴纳3000元。之后，原告仍不断向被告主张该房屋的规费、取土等费用，被告要求原告提供垫付费用的正式票据，但原告一直未能提供，只是口头报账，被告已陆续支付了部分费用，为避免纠缠又于2005年8月18日付给原告5000元，并要求原告在收据上注明账已全部结清。另仓库用地是在被告的土地使用权范围内，仓库用地面积为7.2米×14米，该土地征用费已交。被告为支持其抗辩意见，当庭提供证据9-19予以证明。经原告质证，原告认为证据9-11、13、15、19-20上所有的“陈协宏及高邮市红升蛋品厂”的签名或印章均系伪造，对其真实性均不予认可；对证据12、14均无异议；证据16中被告所交的规费3000元与原告无关；证据17、18原告所收的水电费、垫土费均不在卖房款中，与本案无关。诉讼中，本院依据职权调查取得证据21-24。经质证，原告对证据21中的土地登记审批表、地籍调查表复印件及证据22-24均无异议；但认为证据21中的竞买申请书、联合竞买协议书、成交通知书、成交确认书、国有土地使用权出让合同均是伪造的，上面“陈协宏”三字不是原告所签，红升蛋品厂的印章亦不是原告所加盖。被告对证据21、23、24均无异议，但认为证据22中《房地产买卖契约》是当时为了办理房产证而做的虚假手续，原、被告之间并非房屋买卖关系。在庭审质证过程中，本院已向原告释明，对所有原告认为伪造有“陈协宏”签名及“高邮市红升蛋品厂”印章的上述证据，原告应进行笔迹或签章鉴定，但在本院限定的期限内，原告未向本院递交书面的鉴定申请，应视为其自动放弃鉴定的权利。故本院对被告当庭提供的证据9-11、13、15、19-20的真实性予以确认。因原、被告双方对双方是否为房屋买卖关系及就该房地产双方账目是否全部结清意见不一，致本案调解不成。

本院认为，原、被告双方签订的《房地产买卖契约》，虽未约定具体的房地产买卖价格，但已经叙明双方交易的具体房地产位置及面积，合同内容亦不违反相关法律规定，依法对双方当事人均具有法律约束力。在该份《房地产买卖契约》中，原告自愿将座落在高邮开发区秦邮路的某处房地产出售给被告，而依据被告当庭提供的土地证、交房协议书以及本院依职权调查的被告房屋所有权登记审核表，能够确认原告当时出售给被告的房地产即为本案争议所涉的房地产，该房屋为三层，建筑面积为301.38平方米，土地使用权面积为396平方米。对于原告要求被告给付代垫房屋建设费用（庭审中改称的“购房款”）、代垫仓库所占土地使用费、办理房产证费用计356512元的余款114037元及承担原告利息43105.99元的诉求，本院认为不应予以支持。理由是：原、被告双方签订的《房地产买卖契约》中并未约定该房地产的买卖价格，原告以320000元计算购房款无相应依据，原告应当提供相关证据证实其应收款项的金额，但本案审理过程中原告一直未能提供，应承担其举证不能的不利后果。本案诉争房屋的建设费应包含建造房屋的工程款和土地征用费。经查，该房屋的工程款计152475元系由被告与建筑单位秦邮公司直接进行交接，被告已全部付清；土地征用费亦由被告自行交至高邮开发区，其所缴纳90000元足以支付应缴的土地征用费。对于原告诉讼主张的代垫仓库所占土地征用费35280元，本院认为根据本院对该仓库的占地位置及范围现场测绘，该仓库实际就位于被告享有土地使用权的面积范围内，原告的该项主张不能成立。对于原告诉讼主张的代办房产证费用（4.04元∕每平方米×304.95平方米），根据原告所举证的相应票据（登记费：4500元；测绘费：6644元），本院认为，原告的上述计算方式无依据，应当按照被告房产证所登记的建筑面积占原告所缴总面积费用的比例据实计算，以此计算所得数额应为1213.06元（11144元×301.38平方米／2768.68平方米）。被告举证的证据19（承诺书）及证据20（收据）中只约定建设用地所代征费用、建设过程相关费用、土地申报费用及土地、房屋建设工程款已结清。承诺书中最后注明“建设规费按建房面积和规划部门实收标准结算”，因此原告代办房产证分摊在被告的费用1213.06元，被告应当予以支付。对原告主张的43105.99元利息损失（按照银行同期贷款利率，从2004年5月1日计算至2011年3月18日）无事实及法律依据，本院依法不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百零八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条之规定，判决如下：

一、被告张凤月应于本判决生效后十日内给付原告陈协宏人民币1213.06元，并承担该款自2011年12月23日起至本判决生效之日止的利息（比照同期银行贷款利率计算）；二、驳回原告陈协宏的其他诉讼请求。如被告未按上述指定的期限履行金钱给付义务，则根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3440元，由原告陈协宏负担3410元，由被告张凤月负担30元（该款原告陈协宏已预交，被告张凤月于本判决生效后十日内给付原告）；如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，同时预交上诉案件受理费3440元，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。

审判长：吴磊代理审判员：于谦人民陪审员：周宏朝

书记员：陈海云