原告淮安市三和商务有限公司号。法定代表人杜惠，总经理。委托代理人肖军。被告淮安市住房和城乡建设局。法定代表人王亦农，该局局长。委托代理人成貌，该局工作人员。委托代理人潘东升，江苏知缘律师事务所律师。第三人淮安市土地储备中心。法定代表人吴广儒，主任。委托代理人朱苏宁，江苏引航律师事务所律师。
原告淮安市三和商务有限公司（下称三和公司）诉被告淮安市住房和城乡建设局（下称淮安市住建局）不服行政裁决一案，江苏省高级人民法院于2013年7月22日指定本院管辖，本院于2013年9月24日立案受理，9月30日向被告淮安市住建局送达起诉书副本及应诉通知书，并通知淮安市土地储备中心（下称储备中心）作为本案的第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2013年10月18日公开开庭审理了本案。原告三和公司的法定代表人杜惠及委托代理人肖军、被告淮安市住建局的委托代理人潘东升、成貌及第三人储备中心的委托代理人朱苏宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告淮安市住建局于2013年5月2日作出淮住建拆裁字（2011）40－1号行政裁决书，内容为：被申请人淮安市土地储备中心再补偿给申请人淮安市三和商务有限公司拆迁补偿费用合计人民币叁佰柒拾捌万贰仟玖佰伍拾伍元陆角壹分（￥3782955.61）。被告向本院提供了作出被诉具体行政行为的证据、依据：1、城市房屋拆迁裁决申请书。2、三和公司要求裁决给予银行同期贷款利息的申请。证据1、2，证明被告是依据原告申请作出裁决。3、原告与第三人签订的协议书。4、淮安房权证字第2001050**房屋所有权证。5、淮安房房权证字第2001049**屋所有权证。6、淮安房权房权证字第2001049**所有权证。7、淮房权证房权证清河字第2010309**有权证。证据4-7，证明原告房屋的合法面积。8、国有土地使用证。证明原告房屋是合法的。9、拍卖公告。10、淮安广源拍卖有限公司拍卖成交确认书。证据9、10，证明二楼333平方米和三楼457平方米房屋属案外人所有。11、三和公司法人代表身份证明。12、三和公司股东证明。13、三和公司股东身份证复印件。14、储备中心法定代表人身份证明。15、储备中心授权委托书。16、协调会笔录。17、中止审理通知书。证据15-17，证明被告作出的行政裁决程序合法。18、菲尔拆评字（2011）第00211号房地产拆迁评估报告。19、关于对菲尔拆评字（2011）第00211号房地产拆迁评估报告的专家鉴定意见。20、菲尔拆评字（2012）第00301号房地产拆迁评估报告。21、告知书。22、菲尔拆评字（2012）第00301号房地产拆迁评估报告及告知书送达证明。证据18-22，证明被告对（2011）00211号估价报告依法作出鉴定，并依据鉴定结论作出裁决。23、裁决相关文书送达证明。证明被告在行政裁决中对相关文书进行了送达。24、《物权法》。25、《城市房屋拆迁管理条例》。26、《江苏省房屋拆迁管理条例》。27、《淮安市城市房屋拆迁管理办法》（淮政发（2004）42号）。28、《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》（建住房（2003）252号）。证据24－28，系作出裁决的法律依据。
原告三和公司诉称，被告作出的淮住建拆裁字（2011）40－1号裁决书未按宿迁市中级人民法院的（2012）宿中行终字第0034号行政判决书中已审明的内容裁决，显失公正：一、关于广告位的补偿，被告以“楼顶空间应属所有业主共有”为由不予补偿，明显与法院判决相悖。理由：1、原告已经提供了淮安市公证处的广告牌的相关资料，出租的广告位是在四楼的女儿墙上，而四楼的房产完全属原告所有，所以广告位的补偿理应全部补偿给原告。2、即使“楼顶空间应属所有业主共有”也应按业主所占房地产的权重分别补偿。3、四楼的房产完全归原告所有，原告出租广告位完全合法，应依法获得补偿。二、关于三楼遗漏和补偿问题。原告提供的与原产权单位的《转让合同》明确了该遗漏的46.97平方米房屋属原告所有，故该部分的补偿款308545.93元应归原告所有。三、关于二楼333平方米和三楼457平方米房屋所占土地补偿问题。被告应按淮安储备中心的《关于淮海北路25号部分房屋拆迁补偿方案》及被告的审核意见书处理。四、关于要求拆迁人从拆迁之日起按同期的银行贷款利率标准支付到支付款项之日的利息问题。被告及第三人故意拖延时间，给原告造成了很大的经济损失，理应承担相应的利息。五、关于一、二楼后接建的房屋补偿价格问题。淮安市奥菲尔房地产价格评估有限公司在2010年7月14日至8月10日对原告的房产进行了评估，原告对评估报告提出了书面异议，评估公司也对异议予以回复，后原告不再有异议，在原告及第三人未对上述评估报告提出重新评估的情况下，启动第二次、第三次评估没有法律依据。六、关于奖励问题，原告承租的333平方米的房屋用于经营，营业房奖励应给原告。对于停产停业补助、奖励等费用应根据给原告的最终补偿款计算。综上，被告认定事实不清，适用法律不当，现请求1、依法撤销被告作出的淮住建拆裁字（2011）40－1号行政裁决书，并重新作出裁决；2、判决确定菲尔拆评字（2010）第00573号房地产拆迁评估报告的合法性；3、判决被告必须按法院的判决作出裁决，并要求第三人按银行同期贷款利率承担原告自拆迁之日到应支付款项之日之间的利息；4、诉讼费用由被告承担。原告向本院提供的证据有：1、宿迁市中级人民法院宿中行终字第0034号行政判决书。2、淮住建拆裁字（2011）40-1号行政裁决书。证据1、2，证明原告裁决申请中的1、2、3项，法院已经作出审理，但被告没有按照法院判决作出裁决。3、菲尔拆评字（2010）第00573号评估报告。证明该份评估报告合法有效。4、三和公司向淮安市奥菲尔房地产价格评估有限公司及“拆迁指挥部”（第三人）送交的对菲尔拆评字（2010）第00573号评估报告的意见书。5、淮安市奥菲尔房地产价格评估有限公司的回函。6、《淮安市城市房屋拆迁管理办法》第五十四条。证据4-6，证明按照《淮安市城市房屋拆迁管理办法》的规定，菲尔拆评字（2010）第00573号评估报告合法有效。7、土地使用权证及房屋产权转让合同。证明三楼被遗漏的面积属于三和公司。8、淮安房权证字房权证字第2001063**权证。9、淮安房权证字第房权证字第2001049**证。证据8、9，证明四楼房产完全属于原告所有。10、广告位租赁合同。11、税票。证据10、11，证明原告对出租的广告位具有合法的收益权也依法纳税。12、淮国用（2001）字第H00391号国有土地使用证，证明土地剩余的使用年限，也是计算广告位补偿标准的依据。13、公证书。证明广告位的状况。14、被告作出的审核意见书。15、第三人作出的《关于淮海北路25号（现21号）部分房屋拆迁补偿方案》。证据14、15，证明二楼333平方米和三楼457平方米的房屋所涉的土地补偿款应该给原告。16、收到第三份评估报告时给被告的意见书，证明第三份报告是莫须有的。17、竞买须知、拍卖规则和注意事项，证明遗漏的房屋面积属于原告以及二、三楼房屋的土地使用权也是属于原告。
被告淮安市住建局辩称，1、关于楼顶广告位补偿问题。淮安市淮北路25号大楼为多产权同幢，并非只有原告一个业主。根据《物权法》第七十三条规定，楼顶空间应属所有业主共有，原告无权将楼顶空间出租给他人设立广告牌。不管广告牌的设立是否经过有关部门批准，原告都不应获得出租楼顶空间给他人设立广告牌的补偿。2、关于三楼遗漏面积补偿问题。原告并未提供任何三楼的房屋产权证明，要求给予三楼遗漏面积的补偿没有事实依据。3、关于二楼333平方米和三楼457平方米的房屋所占土地补偿问题。有案外人对二楼333平方米和三楼457平方米的房屋及所占有土地主张拆迁补偿，该部分土地权属存在纠纷。被告并无判定土地权属的法定职能，原告的要求不在本案裁决范围内，待相关当事人解决争议后另行处理。4、关于原告要求支付利息的问题。拆迁政策上并无支付补偿款利息的相关规定，原告的要求不在裁决范围。5、关于原告提出的一、二楼后接建的房屋补偿价格问题。被告根据《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第十条第四款的规定，申请淮安市房屋拆迁评估专家委员会对菲尔拆评字（2011）第00211号房地产拆迁评估报告进行鉴定，后评估公司根据专家鉴定意见出具了菲尔拆评字（2012）第00301号评估报告，报告载明一楼后接建房屋评估价39534元／平方米，二楼后接建房屋评估价16624元／平方米。原告虽对该份评估报告提出了书面意见，但未按照《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第二十条的规定要求评估机构作出解释、说明，也未委托其他评估机构重新评估，故被告采纳了该份报告。6、关于原告承租的二楼333平方米房屋的营业房奖励和一楼、二楼后接建房屋再增加补偿部分奖励问题。奖励是雨润中央新天地地块储备用地项目拆迁指挥部给予配合拆迁工作的房屋产权人，原告作为承租人，不应给予营业房奖励。关于一楼、二楼后接建房屋再增加补偿部分的奖励问题，根据2011年4月7日原告与第三人签订的《协议书》，第三人已同意对原告的主楼一楼、二楼、后接建一楼、二楼营业房屋给予奖励，因此第三人应对原告的一楼、二楼后接建房屋再增加补偿部分补足奖励。关于一楼、二楼后接建房屋再增加补偿部分的停产、停业补助问题，第三人应按照拆迁政策的规定给予原告停产、停业补助。综上，原告的诉讼理由无事实及法律依据，请法院依法裁决。
经庭审质证，本院对证据效力作如下认定：对被告提供的证据1-8、11-17、19、21、22、23，原告以及第三人均无异议，本院予以确认。证据9、10，能证明淮安广源拍卖有限公司受有关部门委托对位于淮海北路25号被拆迁房屋二楼333平方米以及三楼约457平方米房屋进行拍卖，案外人童海清、杨后标以2220000元的价格成交，对其真实性、关联性予以确认。证据18、20能证明评估公司依据第三人的申请和专家鉴定意见对原告所有的房屋进行了评估，对其真实性、关联性予以确认。对原告提供的证据1，能证明原、被告曾因该纠纷诉至法院，法院也依法作出了判决，证据来源合法，与本案有关联性，对其效力予以确认。对证据2，属于待证对象，效力待定。对证据3-5，能证明淮安市奥菲尔房地产价格评估有限公司接受第三人委托对原告被拆迁房屋进行评估并出具评估报告，并对原告提出的异议予以回复，对其真实性、关联性予以确认。证据7-9、16被告以及第三人均予以认可，本院对其证据效力予以确认。证据10、11系复印件，不符合证据的形式要件，对其效力不予确认。证据12，不能证明原告的观点，对其证明效力不予采信。证据13，能证明淮安公证处对位于淮安市淮海北路25号综合楼内店铺、装潢和室外广告的现状进行证据保全公证，该证据客观、真实，对其证明效力予以确认。对证据14、15，能证明二楼333平方米和三楼457平方米的房屋以及所涉的土地权属均存在争议。该证据与本案有关联性，对其效力予以确认。对证据17，能证明淮安广源拍卖有限公司对位于淮安淮海北路25号房屋二层部分及三层房屋情况发布了竞买告知，对其真实性、关联性予以确认。根据以上证据分析认定情况，本案事实为：第三人储备中心因雨润中央新天地地块储备用地项目建设需要，于2010年4月16日取得淮拆许字（2010）第023号房屋拆迁许可证，同年7月14日发布拆迁公告。原告三和公司所有的房屋座落淮安市淮海北路25号（现为21号），在拆迁红线范围内。2010年7月14日至8月10日，淮安市奥菲尔房地产价格评估有限公司（下称评估公司）接受第三人委托对原告上述房屋进行评估并作出菲尔拆评字（2010）第00573号房地产拆迁评估结果报告，评估结果为估价对象在估价时点（2010年7月14日），一层商业单价为47283元／平方米，二层商业单价为18917元／平方米，三、四层办公单价为6569元／平方米，一、二层为工业交通仓储的单价为8183平方米。原告对该评估结果有异议，于2010年8月16日以书面的形式向评估公司提出异议。原告认为评估公司认定委估一、二层为工业交通仓储的依据错误，该部分应按照营业用房评估；一层估价的单价太低，应不低于市场成交价格的每平米65000元。2010年8月19日，评估公司作出回函，认为关于一楼房屋的价格，评估时数据准确、参数科学、方法适当、评估结论符合周边市场情况；关于一、二层工业交通仓储问题，原告提供的房屋产权证以及产权档案记录中，均没有证据证明为营业用房。若有权部门对该部分房屋确权为商业（或住改非），一层单价为47283元／平方米，二层单价为18917元／平方米。若确权为工业交通仓储时一、二层均价为8183元／平方米。2010年8月23日，被告为原告所有的位于淮海北路25号后接建的两层房屋重新颁发房屋产权证，并载明规划用途为营业，建筑面积为513.10平方米。2011年3月6日，淮安市奥菲尔房地产价格评估有限公司再次接受第三人委托，对原告上述房产进行评估并作出菲尔拆评字（2011）第00211号房地产拆迁评估报告，评估结果为被拆迁房屋在估价时点（2011年3月15日），价格为35698770.0元。其中一层房屋面积为434.02平方的房屋单价为47283元／平方米，面积为256.55平方的房屋单价为28678元／平方米。二层房屋面积为170.25平方的房屋单价为18917元／平方米，面积为256.55平方的房屋单价为14161元／平方米。四层房屋面积为147.06平方，单价为6569元／平方米。该份评估报告没有向原告送达。原告于2001年9月25日取得了位于淮安市清河区淮海北路25号房屋的土地使用权，面积为947.5平方米。2011年4月3日，第三人因被拆迁房屋二楼部分营业用房（面积为333平方米）和三楼办公用房的房屋权属问题以及原告主张该房屋上土地补偿问题向被告请示，建议将该部分房屋拆迁补偿款申请提存，待相关当事人解决房屋产权争议后依法支付。2011年4月13日，被告淮安市住建局作出审核意见，同意第三人的补偿方案。2011年4月7日，原告与第三人签订了协议书，对房屋面积以及部分补偿达成一致意见，对部分有争议的事项进行了约定：1、原告对一、二楼后接建的营业用房单价保留异议，对二、三楼土地使用权益的问题保留异议，今后继续协商，如协商不成双方同意提交淮安市住建局裁决。2、对二、三楼权属人土地面积补偿部分，双方同意将补偿款由淮安市住建局提存，待争议当事人诉讼解决后，依法领取。3、该拆迁项目中由被拆迁人享受，三和公司未曾享受或享受不到的优惠，以及有关其他补助补贴的，应由拆迁人按比例补偿给三和公司。4、广告位补偿乙方主张160万元，双方同意另行协商。后因双方就争议部分的补偿没有达成协议，原告于2011年7月4日向被告申请裁决，提出1、楼顶广告位未补偿，应补偿2400000元。2、一、二楼后接建的535.9平方米属营业用房，应按一层47283元／平方米，二层18917元／平方米计算，共计6259579.96元。3、三层遗漏面积46.97平方米，应补偿308545.93元。4、二层333平方米的营业房奖励及一、二层后接建房屋的奖励应予以补偿。5、二层333平方米和三层457平方米房屋的土地补偿款应归原告所有。被告受理后于2011年10月8日向第三人送达协调会通知书和裁决申请书，10月12日组织原告和第三人就拆迁过程中的争议事项进行协商，原告的股东杜惠、肖军、李霞和第三人的委托代理人涂美强、严巧珍到会参与协调，但协商未果。被告淮安市住建局于2011年11月4日因有关事实需要查证中止裁决审理，并向原告送达了中止审理通知书。在审理过程中，被告申请淮安市房屋拆迁评估专家委员会对菲尔拆评字（2011）第00211号房地产拆迁评估报告进行鉴定，2012年4月16日，淮安市房屋拆迁评估专家委员会作出《关于对菲尔拆评字（2011）第00211号房地产拆迁评估报告的专家鉴定意见》，专家建议：“淮安市奥菲尔房地产价格评估有限公司重新进行市场租金调查，对租金修正系数的影响因素作进一步分析，客观评估出估价对象在估价时点的合理拆迁补偿价值，并就淮房权证清河字（201030937）号房屋的拆迁补偿价值重新出具评估报告。”据此，淮安市奥菲尔房地产价格评估有限公司对淮房权证清河字（201030937）号房屋重新出具了菲尔拆评字（2012）第003**房地产拆迁评估报告，报告载明：估价对象在估价时点为2010年7月14日的一层接建房屋单价为39543元／平方米，二层接建房屋单价为16624元／平方米。被告淮安市住建局于2012年5月3日根据菲尔拆评字（2012）第00301号房地产拆迁评估报告，作出淮住建拆裁字（2011）40号行政裁决书。原告不服于2012年5月11日向淮安市清河区人民法院提起诉讼，要求撤销被告作出的淮住建拆裁字（2011）40号行政裁决书，同时，第三人也对该裁决不服于2012年5月16日向淮安市清河区人民法院提起诉讼，要求撤销上述裁决，2012年6月13日江苏省高级人民法院将上述两案指定本院管辖，本院经审理于2012年9月24日、9月25日分别作出（2012）宿城行初字第0028号行政判决书、（2012）宿城行初字第0030号行政判决书，撤销了被告作出的淮住建拆裁字（2011）40号行政裁决书，并判决于判决生效后30日内重新作出裁决。被告不服提起上诉。江苏省宿迁市中级人民法院经审理于2012年12月18日、2012年12月19日分别作出（2012）宿中行终字第0034号行政判决书、（2012）宿中行终字第0036号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。2013年3月27日原告向被告提交申请要求裁决第三人从拆迁之日起到支付款项之日止按银行同期贷款利率给付利息。2013年3月28日被告分别向原告和第三人送达了菲尔拆评字（2012）第00301号房地产拆迁评估报告及告知书，同年4月1日原告向被告提交了对该评估报告的书面意见。2013年5月2日被告依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、国务院《城市房屋拆迁管理条例》第四条第一款、第十六条、第二十二条、第二十四条，《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第九条第一款、第十条第一款、第二十条，《淮安市城市房屋拆迁管理办法》（淮政发（2004）42号）第四条第一款、第二十八条、第三十一条、第五十五条、第五十七条、第五十八条、第六十条和建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》（建住房（2003）252号）第四条、第十条、第十二条、第十六条之规定，作出淮住建拆裁字（2011）40－1号行政裁决书，裁决第三人再补偿原告拆迁补偿费用3782955.61元。原告不服再次提起诉讼。本案争议焦点为：1、对楼顶广告位裁决不予补偿是否合法？2、对于三楼遗漏面积不予补偿是否正确？3、对于二楼333平方米和三楼457平方米房屋所占土地使用权的补偿问题，被告以权属存在纠纷为由，待争议解决后另行处理，是否有事实及法律依据？4、原告要求给付拆迁补偿款的利息，是否属于被告行政裁决的范围？5、被告以菲尔拆评字（2012）第00301号评估报告作为一、二楼后接建的房屋补偿价格，是否有法律依据？6、对原告承租的二楼333平方米营业房不给予营业房奖励，是否有依据？原告认为：1、关于广告位的补偿。被告裁决中认为楼顶属于业主共有，原告无权出租广告位而不予补偿，没有依据。2、关于三楼遗漏面积补偿问题。三楼确定存在46.97平方米遗漏面积，该部分的补偿款应归原告所有。3、关于二楼333平方米和三楼457平方米房屋所占土地补偿问题。被告应按淮安储备中心的《关于淮海北路25号部分房屋拆迁补偿方案》及被告的审核意见书处理。4、关于要求拆迁人从拆迁之日起按同期的银行贷款利率标准支付到支付款项之日的利息问题。第三人故意拖延时间，应承担相应的利息。5、关于一、二楼后接建的房屋补偿价格问题。合法有效的评估就是菲尔拆评字（2010）第00573号评估报告，被告的裁决应以该报告作为依据。6、关于奖励问题。原告承租的333平方米应给予营业房奖励。对于停产停业补助、奖励等费用应根据给原告的最终补偿款计算。综上，请求依法撤销被告作出的行政裁决。被告认为，1、关于楼顶广告位补偿问题。涉案的房屋楼顶空间属所有业主共有，原告不应获得出租楼顶空间给他人设立广告牌的补偿。2、关于三楼遗漏面积补偿问题。对遗漏的面积原告没有产权证明，应不予补偿。3、关于二楼333平方米和三楼457平方米的房屋所占土地补偿问题。因为上述土地权属存在争议，待相关当事人解决争议后另行处理。4、关于原告要求支付利息的问题。该项要求不属于裁决的范围。5、关于原告提出的一、二楼后接建的房屋补偿价格问题。被告是按照合法有效的菲尔拆评字（2012）第00301号评估报告作出的裁决。6、关于原告承租的二楼333平方米房屋的营业房奖励和一楼、二楼后接建房屋再增加补偿部分奖励问题。二楼333平方米房屋的营业房奖励应给产权人，其他部分的奖励按照拆迁政策执行。综上请依法裁决。第三人认为，1、关于楼顶广告位问题。原告没有提供楼顶归其所有的证据，也没有提供广告位设立的批准文件，被告作出的不予补偿合法。2、遗漏的面积问题，原告主张多出的面积是通道，但原告的房屋所有权证中没有体现，应不属于原告所有。3、二楼的333平方米和三楼457平方米土地使用权面积问题。土地权属存在争议，应由双方协商，原告在没有协商一致的情况下，要求补偿没有法律依据。4、关于评估报告的问题。第三人认为应以菲尔拆评字（2012）第00301号评估报告作为裁决依据。
本院认为：《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第十条规定：房屋拆迁管理部门受理房屋拆迁裁决申请后，应当按照下列程序进行：（一）向被申请人送达房屋拆迁裁决申请书副本及答辩通知书，并告知被申请人的权利；（二）审核相关资料、程序的合法性……。被告在受理原告裁决申请后，应对双方提供的相关材料依法进行审查。关于原告主张的楼顶广告位的补偿问题。本案中，原告在涉案房屋拆迁前将楼顶出租给他人设立广告牌，至本案判决前，原告未提供广告牌设立合法的相关证据，涉案的房屋虽系多产权同幢，楼顶空间属所有业主共有，但原告作为共有人之一，对楼顶空间使用所产生的收益享有一定的权益，被告在裁决过程中未核查广告牌设立的合法性等问题而直接裁决不予补偿依据不足。关于原告主张的三楼遗漏面积的补偿问题。从三楼房屋的成交确认书和三楼实际测绘面积来看，遗漏46.97平方米面积事实存在，对于该部分面积，原告主张应归其所有，被告认为应归案外人童海青所有，但原告和案外人童海青均无相应的房屋权属证明，即该部分房屋权属存在争议，在此情况下被告应进一步核查清楚再作出裁决。被告迳行以原告无三楼房屋产权证明裁决不予补偿事实不清。关于二楼333平方米和三楼457平方米的房屋所占土地补偿问题。根据原告提供的位于清河区淮海北路25号地块的国有土地使用证及第三人向被告提出的关于涉案房屋部分拆迁补偿安置的请示中可以看出，原告和二楼333平方米及三楼457平方米的房屋权利人就土地使用权问题存在争议，当事人应依法先对争议的权属进行确认，据此被告对该部分土地补偿款裁决待当事人解决争议后另行处理并无不当。关于原告主张的要求第三人从拆迁之日起按同期银行贷款利率标准承担到支付款项之日的利息问题。《城市房屋拆迁管理条例》第十三条规定“拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议”，第十六条规定“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理门裁决……”据此，根据上述规定申请裁决的范围应为搬迁期限、补偿方式、补偿标准以及搬迁过渡方式、过渡期限、安置用房面积和安置地点等，现原告申请对补偿款的利息予以裁决，超出了被告裁决的范围，被告不予裁决并无不当。关于一、二楼后接建部分房屋单价问题。本案中，一、二楼后接建房屋的裁决补偿单价是以菲尔拆评字（2012）第00301号房地产拆迁评估报告为依据，而该份评估报告是在原告申请裁决过程中，被告申请专家评估委员会对菲尔拆评字（2011）第00211号房地产拆迁评估报告鉴定的基础上，并根据专家鉴定意见由原评估公司重新出具的，根据《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第十条（四）项，“……当事人对评估结果有异议，且未经房屋所在地房地产专家评估委员会鉴定的，房屋拆迁管理部门应当委托专家评估委员会进行鉴定，并以鉴定后的估价结果作为裁决依据……”，从本案查明的情况来看，淮安市奥菲尔房地产价格评估有限公司的第二次评估系由第三人启动，第三人未告知原告启动评估情况，此次评估作出的菲尔拆评字（2011）第00211号房地产拆迁评估报告也未向原告送达，被告仅根据2011年4月7日原告与第三人签订的协议书中载明的“对一、二楼后接建的营业房单价保留异议”即认定原告对菲尔拆评字（2011）第00211号房地产拆迁评估报告结果有异议而启动专家评估委员会鉴定程序，程序违法，据此，被告以菲尔拆评字（2012）第00301号房地产拆迁评估报告作为裁决依据，事实不清，程序违法。关于原告承租的二楼333平方米房屋的营业房奖励和一、二楼后接建房屋再增加补偿部分的奖励问题。诉讼中被告认可营业房奖励指停产、停业损失，原告承租二楼333平方米房屋用于经营，因该房屋拆迁造成其停产、停业的损失客观存在，《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第十三条规定，“因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，由拆迁人给予补偿。具体办法由设区的市人民政府制定”，《淮安市城市房屋拆迁管理办法》第四十五条规定“拆迁非住宅房屋造成被拆迁人停产、停业的，拆迁人应当对停产、停业期间的经济损失给予适当补偿，”。根据上述规定，并未否定房屋承租人享有停产、停业损失补偿的权利，而本案中被告以原告不是该房屋的所有权人，直接裁决不应给予补偿，排除了原告对停产、停业损失补偿享有的权利，明显依据不足。关于一、二楼后接建房屋再增加补偿部分的奖励问题，该部分补偿应以增加补偿的总价款为依据，被告对原告主张的上述拆迁补偿事项事实认定不清，故该部分的补偿认定事实不清。综上，被告淮安市住建局作出的淮住建拆裁字（2011）40－1号行政裁决书部分事实不清，主要证据不足，程序违法，依法应予撤销，对于原告的第二、三项诉讼请求，均不属于行政诉讼案件的受案范围，本案不予处理。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第一款第（二）项第1、3目的规定，判决如下：
撤销被告淮安市住建局作出的淮住建拆裁字（2011）40－1号行政裁决书，并于判决生效后30日内重新作出裁决。案件受理费50元，由被告淮安市住建局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。
审判长：许红会代理审判员：吴雪媛人民陪审员：鲍红
书记员：罗红
引用法律
《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第一款