案外人孙XX，男，汉族，19XX年XX月XX日出生，住南宁市**北湖路**，公民身份号码45010319XX********。申请执行人覃XX，女，19XX年X月X日出生，壮族，住广西河池市XXXX，公民身份号码45270119XX********。委托代理人覃XX，男，19XX年X月X日出生，壮族，住上林县**，公民身份号码45212419XX********。委托代理人梁XX，北京市XX师事务所XX分所律师。被执行人戴XX，男，19XX年X月X日出生，汉族，住南，住南宁市**XX商城**房身份号码45270119XX********。委托代理人张XX，广西XX律师事务所律师。
本院在执行申请执行人覃XX与被执行人戴XX离婚后财产纠纷一案过程中，案外人孙XX于2013年6月17日对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人孙XX主张：案外人于2010年9月知道被执行人欲出租南宁市XX号XX商城XX号房的信息，了解到被执行人急需一大笔钱，且经案外人调查，该房已经在XX银行进行抵押，在房产局没有被查封的记录，于是与被执行人签订了一份租赁期限为20年的租赁合同，并一次性支付了五年租金168000元，后将该房转租。南宁市江南区人民法院在执行申请执行人覃XX与被执行人戴XX离婚后财产纠纷一案过程中，对该房进行强制执行，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁户在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的履行，因此请求法院停止要求租户搬出该房屋，并责令新户主即申请执行人继续履行案外人与被执行人之间于XX年X月X日签订的租赁合同。申请执行人覃XX主张：案外人提出的异议不成立，对租赁合同及租赁收条的真实性不予认可，南宁市XX号XX商城XX号房已经于XX年XX月被人民法院查封，案外人出租不符合法律规定。被执行人戴XX主张：被执行人与案外人签订的租赁合同是双方的真实意思表示，没有违反法律规定；案外人继续履行合同，并没有侵害到申请执行人的权利；根据合同法规定，租赁期间发生所有权变动不影响租赁合同的履行；一旦租赁合同被解除，被执行人将面临巨额违约金，结合本案的实际情况来看，被执行人应履行的债务只有3万元，如果执行将对被执行人显失公平，同时也侵犯案外人的权利。各方当事人的争议焦点为：案外人与被执行人是否存在房屋租赁关系？如果存在租赁关系，该租赁合同是否对申请执行人具有约束力？
本院查明：覃XX与戴XX原系夫妻关系，南宁市XX号XX商城XX号房系双方婚姻关系存续期间购买并登记在戴XX一人名下。双方因感情不和于XX年XX月XX日协议离婚，其中约定戴XX自XX年起四年内未能付清的覃XX20万元的，南宁市XX号的房产归覃XX所有。因戴XX未按照协议足额履行付款义务，覃XX向本院提起民事诉讼，本院于2011年10月20日做出（2011）江民一初字第505号民事判决书，判令南宁市XX号XX商城XX号房归覃XX所有，南宁市中级人民法院二审维持了原审判决。后覃XX向本院申请强制执行。本院在执行过程中，依法将该房屋过户至覃XX名下，案外人孙XX提出执行异议，主张其于2010年9月8日向戴XX承租了该房屋，并提交《房屋租赁合同》及戴XX于2010年9月9日向其出具的《收条》一份，其中《房屋租赁合同》约定，南宁市XX号XX商城XX号房屋出租给乙方（孙XX）使用，租期为贰拾年，从2010年10月1日至2030年9月30日止。
本院认为：覃XX与戴XX于2006年11月3日协议离婚时，对南宁市XX号XX商城XX号房的权属作了附条件的分割约定，即房屋归戴XX所有，但自2006年起四年内（即2009年12月31日之前）戴XX未向覃XX付清20万元的，该房屋归覃XX所有。经本院一审及南宁市中级人民法院二审认定，戴XX未依约足额支付相应款项，房屋所有权转移的条件成就，则自2010年1月1日起，房屋应归覃XX所有。孙XX及戴XX以《中华人民共和国合同法》第二百二十九条关于“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力“的规定，主张双方之间的租赁合同对覃XX具有约束力，而根据该条款的规定，其明确指明了租赁合同继续有效的前提条件为所有权变动发生在租赁关系期间，本案中房屋所有权的变动时间系在租赁关系成立之前，戴XX于2010年9月8日将房屋出租给孙XX的行为，属于对房屋的无权处分，并不适用上述条款。无权处分未获所有权人追认的，该处分行为无效，现覃XX对戴XX与孙XX之间无权处分的行为并不予认可，无论其二人之间签订的《房屋租赁合同》是否真实，对覃XX均不具有约束力，即孙XX在本案中的异议主张并不成立。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院法释（2001）33号《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，裁定如下：
驳回案外人孙XX的异议。当事人对本裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长：黄国胜审判员：潘显杰审判员：苏灵艳
书记员：杨桃
引用法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条