异议人（竞买人）曾丽莉。申请执行人邓小军。委托代理人赵兵，海南昌宇律师事务所律师。被执行人陈章。本院在执行申请执行人邓小军与被执行人陈章民间借贷纠纷一案［执行案号（2013）龙执字第13号］中，竞买人曾丽莉针对本院的拍卖等相关执行行为，向本院提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。异议人曾丽莉称：2013年7月31日，异议人根据龙华法院的公告，在海南国盟拍卖有限公司举行的拍卖会上，以610000元的最高价竞得该土地使用权，并支付了30500元的拍卖佣金。2013年8月2日，龙华法院作出（2013）龙执字第13-2号执行裁定书，确认了异议人的竞买行为，并下达（2013）龙执字第13-1号《协助执行通知书》，要求将拍卖土地过户至异议人名下。然而在办理过户手续过程中，经向海口市国土资源局和海口市规划局了解，因该幅土地被新的规划路全部占据，无法提供用地指标，无法进行报建，无法办理过户手续。异议人竞买的土地使用权根本无法利用，竞买人的竞买目的无法实现。龙华法院应当撤销前述执行裁定书及协助执行通知书，以便于异议人拿回已付的拍卖款及佣金。综上，特向龙华法院提出异议，请求撤销（2013）龙执字第13-2号民事裁定书，撤销本次拍卖行为，将本人已付的拍卖款及佣金退还本人。经审查查明：2013年4月15日，本院作出（2013）龙执字第13-2号执行裁定书，裁定对被执行人陈章名下位于海口市海南振发学校南侧面积为175平方米的土地使用权［证号：海口市国用（2009）字第003801号，地号：04-01-19-147，土地用途：城镇住宅用地］进行拍卖。拍卖所依据的评估报告为海南国佳房地产交易评估有限公司于2013年4月1日作出的司法技术鉴定报告（以下简称土地估价报告），该报告确定的该土地评估价为73.75万元。本院据此根据相关规定确定拍卖保留价。随后本院委托海南国盟拍卖有限公司（以下简称拍卖公司）进行拍卖。2013年7月16日，本院在《海南日报》刊登该土地使用权的拍卖公告。曾丽莉在拍卖公司于2013年7月31日举行的第二次拍卖以最高价610000元竞买成功。曾丽莉已经向本院账户支付610000元，向拍卖公司支付佣金30500元。2013年8月2日，本院作出（2013）龙执字第13-2号执行裁定书，裁定：该土地使用权及相应的其他权利归买受人曾丽莉所有；买受人曾丽莉可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。同日，本院作出（2013）龙执字第13-1号协助执行通知书，通知海口市国土资源局将该土地使用权过户至曾丽莉名下。
另查明：拍卖公司于2013年7月30日向曾丽莉发出的《拍卖标的瑕疵告知书》说明存在标的存在的瑕疵为拍卖标的是以现状拍卖。拍卖公司与曾丽莉于2013年7月30日签订的《竞买协议书》第一条约定：本次拍卖对标的按其现状进行拍卖，当事人对该标的的已知瑕疵应予认知，一旦参与竞价，视为对该标的有充分的认同和了解；第八条约定：本次拍卖的标的按现状进行拍卖，拍卖人对标的的介绍仅供参考，与实际情况的差异不影响成交。土地估价报告评估所设定的土地用途为城镇住宅用地，土地容积率为3.5。该报告中需要特殊说明的事项第3条内容为：委托评估土地的容积率是参照相邻地块的规划利用条件的指标，容积率设定为3.5；该宗地的具体规划利用条件最终由海口市规划行政主管部门核定，若容积率有变化，估价结果应作相应的调整。再查明：本院据以评估、拍卖的土地使用权证颁发于2009年，该使用权证载明的土地用途为城镇住宅用地，该证上没有该土地容积率等相关规划指标的信息。根据《海口市府城片区控制性详细规划》，该土地建设须退让规划道路红线12米，而该土地的部分被18米规划路占用，满足退让红线要求后已无用地建设，故该土地不能进行规划报建。上述规划要求在本院对该土地进行评估拍卖前已经存在。根据上述规划，该土地事实上用地性质已经改变，已经不能用于建设。本院在曾丽莉竞买成功前的委托评估、拍卖前，未调查该土地的用地性质有无变化，未调查容积率等规划指标变化情况，也未在相关文书中明示上述情况。以上事实，有《竞买协议书》、《拍卖标的瑕疵告知书》、土地估价报告、本院（2013）龙执字第13-2号执行裁定书、（2013）龙执字第13-1号协助执行通知书、海口市规划局琼山分局出具的《关于协助调查的回函》及听证笔录等予以证明。
本院认为：土地的规划指标条件与土地的面积、使用年限、使用性质等因素在不同程度上影响甚至决定土地使用权的价值。土地使用权证并不体现该地块的规划指标条件，而且地块的规划指标也不时会被城乡规划行政主管部门依法调整，地块拍卖时的规划指标、用地性质可能与颁发土地使用证时的规划指标、用地性质发生不同程度的偏差，这种偏差会对土地使用权的价值带来有利或者不利的影响。人民法院在执行中对于用地性质、规划指标可能出现较大偏差的拟进行处置的地块，参考相关法律规定之精神，应当在处置前依法查明相关情况。本案所涉地块事实上在本院准备处置前其规划指标条件已经发生重大变化且事实上已经不再具备城镇住宅用地的性质。本案本次拍卖据以参考确定有关起拍价的土地评估价也是以该土地使用权所在地块的容积率为3.5的规划指标和城镇住宅用地性质作为评估基础的，而这显然与已经发生变更的事实出现重大偏差。对于本案该地块发生的规划指标、用地性质的这种重大不利变化，属于该地块的土地使用权的重大瑕疵，本院在处置该土地使用权前应当查清这一重大瑕疵并且明示的方式向参与竞买的人员披露这一瑕疵，以便于竞买人作出更审慎的竞买决定，而本院未查清、未披露这一重大瑕疵，已经严重影响拍卖的公正性。虽然竞买人曾丽莉在竞买前被告知该地块以现状拍卖的可能存在瑕疵、要忍受拍卖标的瑕疵，但应仅限于轻微瑕疵或者一般瑕疵，不应包括像本案如此情形的重大瑕疵。综上，曾丽莉提出的异议理由成立，本院对其撤销本院（2013）龙执字第13-2号执行裁定书及协助执行通知书的请求予以支持，对本次拍卖结果应当撤销，竞买人曾丽莉已经交纳的竞买款及佣金应当在本裁定生效后依法进行处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下：
一、撤销本院（2013）龙执字第13-2号执行裁定书、（2013）龙执字第13-1号协助执行通知书；二、撤销海南国盟拍卖有限公司于2013年7月31日将被执行人陈章名下位于海口市海南振发学校南侧面积为175平方米的土地使用权［证号：海口市国用（2009）字第003801号］拍卖给曾丽莉的结果。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向海南省海口市中级人民法院申请复议。
审判长：张运坤审判员：蒙江代理审判员：宋玉敏
书记员：裴婷婷
引用法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条