上诉人（一审第三人）张某某。被上诉人（一审原告）金某某。委托代理人杜海彦。特别授权。被上诉人（一审被告）开封市瑞信房地产开发有限公司。委托代理人潘胜超、毛璐宝，该公司法律顾问。特别授权。委托代理人常富、吴斌，河南龙文律师事务所律师。特别授权
金某某因与开封市瑞信房地产开发有限公司（下称瑞信公司）、张某某房屋租赁合同纠纷一案，于2012年9月6日诉至开封市龙亭区人民法院。该院于2012年11月16日作出（2012）龙民初字第710号民事判决书。张某某不服向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭公开审理了本案。现已审理终结。一审法院经审理查明，金某某购买了瑞信公司开发的位于开封市龙亭区西大街龙亭新都汇帝庭＊＊号楼＊层南＊号房屋，双方并于2009年10月30日就该房屋签订了委托租赁管理协议。协议约定：金某某将购买的由瑞信公司开发的位于开封市龙亭区西大街新都汇帝庭＊＊号楼＊层南＊号、建筑面积为73.22平方米的房屋委托给瑞信公司经营管理；托管期限自2009年10月30日起至2011年7月31日止；托管期间该房屋每年的平均租金为该房屋售价的7%，即37262元，月租金为3105元，瑞信公司在签订委托租赁管理协议的当日将托管期限内的租金一次性返还给金某某；托管期限届满，瑞信公司应按合同约定的交房标准向金某某移交房屋；如金某某违约，应向瑞信公司支付相当于本协议约定的月目标租金1倍的违约金，此外瑞信公司有权要求金某某赔偿因其违约给瑞信公司造成的其他经济损失；如瑞信公司违约，应赔偿由此给金某某造成的直接经济损失。2009年7月20日，瑞信公司与第三人张某某签订了租赁合同，将房屋租赁给第三人经营使用，租赁期限自2009年7月20日至2010年7月19日，月租金1098元。合同到期后，第三人未与瑞信公司续签合同，也未续交租金而将该房延续使用至今。
二审查明事实与一审查明的基本事实一致。
一审法院认为，无权占有不动产的人，权利人可以请求其返还原物。金某某系涉案房屋的合法所有权人，对该房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。瑞信公司基于委托租赁协议将房屋租赁给了张某某使用，张某某在与瑞信公司的租赁协议期满后应将房屋腾出，而其继续占用房屋的行为侵犯了金某某的合法权益，故对金某某要求张某某腾房的诉讼请求，应于支持；张某某以其享有优先购买权要求确认金某某、瑞信公司之间房屋买卖无效，因瑞信公司在将该房屋出售前已在《汴梁晚报》中公开发售，而张某某明知瑞信公司开发该房屋是为销售的情况下不予买受，其放弃了优先购买权，故张某某的辩解意见，一审法院不予采纳。另金某某、瑞信公司之间的委托租赁协议到期后，瑞信公司未及时履行向金某某移交房屋的义务，其行为已构成违约，故金某某要求瑞信公司应向其承担相应的经济损失，一审法院予以支持，但对金某某要求张某某承担连带责任的诉讼请求部分，本院不予支持。该经济损失应比照金某某、瑞信公司签订的委托租赁协议中所约定的月租金3105元的标准，自2011年8月1日起计算，直至本院判决确定张某某腾房之日止。鉴于金某某、瑞信公司签订委托租赁管理协议中约定，如金某某违约，应向瑞信公司支付月租金1倍的违约金，故金某某要求瑞信公司支付月租金1倍的违约金，即3105元，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、张某某于本判决生效后20日内将位于开封市龙亭区西大街龙亭新都汇帝庭＊＊号楼＊层南＊号房屋腾出交付给金某某；二、开封市瑞信房地产开发有限公司于判决生效后30日内赔偿金某某经济损失，经济损失自2011年8月1日起按每月3105元的标准计算至本判决确定的张某某腾房之日止。若到本判决确定的期限仍不腾房，由张某某按每月3105元的标准向金某某赔偿经济损失直至腾房之日止；三、开封市瑞信房地产开发有限公司于判决生效后30日内向金某某支付违约金3105元；四、驳回金某某的其他诉讼请求。如果未按法院规定的履行期间履行给付金钱的义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，支付迟延履行期间债务的利息。案件受理费886元，由开封市瑞信房地产开发公司承担。此款金某某已垫付，待开封市瑞信房地产开发公司支付欠款时一并支付给金某某。张某某不服上诉称：一审认定事实有误。张某某和瑞信公司在2009年7月20日签订了营业房租赁合同。当时瑞信公司只是让张某某租赁房屋，没有让张某某购买。金某某与瑞信公司之间进行的房屋买卖及交易价没有告诉张某某，因此瑞信公司在没有通知张某某的情况下，私下进行房屋买卖其行为直接侵害了张某某的优先购买权和相关财产权。一审认为张某某在瑞信公司登报公开发售的情况下不予买受，是放弃优先购买权。张某某认为一审判决认定事实有误，与事实不符，属于认定事实错误。一审适用法律不当。由于一审认定事实有误，造成判决中适用法律的错误。瑞信公司在没有通知张某某的情况下，私下进行房屋交易的行为违法而且直接侵害了张某某的优先购买权和财产权，其交易行为依照《民法通则》第五十八条和《合同法》第五十二条的规定应当被确认为无效行为。依照《合同法》第二百三十条的规定张某某享有优先购买权，应驳回金某某的诉讼请求。一审在程序上也有欠缺。综上，请求二审依法撤销一审判决，驳回金某某的诉讼请求。瑞信公司辩称：张某某上诉请求无事实、法律依据，一审判决张某某无条件腾房事实清楚、证据充分，应依法驳回上诉请求，维持原判，据最高院审理城镇房屋司法解释的规定，瑞信公司在销售房屋时，已在开封市进行登报公示，张某某在法定期限内未主张优先购买权，现以侵犯优先购买权为由主张买卖合同无效，应依法驳回其上诉请求。
金某某辩称：张某某的上诉理由不成立，一审判决正确，应驳回上诉，维持原判。
本院认为，张某某要求优先购买权，主张金某某与瑞信公司签订的商品房销售合同无效的上诉请求，张某某在一审审理中没有作为其诉求提出，仅仅将该项理由作为辩驳意见，故本案不予处理，张某某可另行主张。一审判决认定基本事实清楚，适用法律并无不当，张某某的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。二审案件受理费886元，由张某某承担。本判决为终审判决。
审判长：李莎莎审判员：孙玲玲审判员：孔德亮
书记员：赵琛琛
引用法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款