上诉人（原审被告）张高山，农民。被上诉人（原审原告）赵瑞青，无业。被上诉人（原审被告）张金亮。委托代理人郗红雷，河北冀华律师事务所唐山分所律师
上诉人张高山因房屋租赁合同纠纷一案，不服唐山市路北区人民法院（2012）北民初字第1922号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，现已审理终结。一审法院经审理查明：唐山市路北区世纪花苑107楼4门401室房屋系原告购买，2009年3月7日，原告与被告张高山签订该房房屋租赁合同，约定张高山承租该毛坯房，张高山出资装修并负责承租期间的一切费用，租金每月1160元，年租金13920元，租期自2009年3月7日至2013年3月6日。合同签订后，原告与被告张高山按约定开始履行合同。2011年7月13日，被告张高山与被告张金亮签订该房房屋租赁合同，张高山将该房出租给张金亮，租期自2011年7月14日至2012年7月13日，租金29000元。被告张高山称其与张金亮签订的合同没有履行，是其让张金亮看守房子看了一年，2012年7月张金亮己经搬走。原告提交唐山东方物业服务有限公司证明，证明世纪花苑107楼4门401室欠2011年全年物业费1190元，欠2012年1-5月物业费495元。被告张高山当庭提交物亚费已交至2012年12月的票据。因张高山转租房屋，双方产生争议。一审法院认为，承租人未经出租人同意转租房屋的出租人可以解除合同，本案被告张高山未经原告同意将承租房屋转租给被告张金亮，原告有权要求解除原告与张高山的租赁合同。因原告行使解除权，二被告的租赁合同应认定为无效，二被告己实际将该合同履行完毕，故原告要求撤销二被告的转租合同，不予支持。因张高山已补交物业费，故原告要求被告支付物业费的请求不予支持。被告张高山未经原告同意转租房屋，收取转租租金的差额部分没有合法依据，属不当得利，原告作为房屋的所有权人，有权要求张高山给付该不当得利。遂判决：一、解除原告赵瑞青与被告张高山于2009年3月7日签订的房屋租赁合同；二、被告张高山与被告张金亮由唐山市路北区世纪花苑107楼4门401室房屋搬出，由张高山将该房交付原告；三、被告张高山给付原告12566元；四、驳回原告其他诉讼请求。以上二、三项于本判决生效之日起七日内履行完毕。案件受理费及其他诉讼费156元，由被告张高山负担。
判后张高山不服上述判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由为：一、上诉人与张金亮签订的房屋租赁合同并没有实际履行，上诉人没有将房屋转租给张金亮使用，原判决认定事实错误。二、上诉人与被上诉人赵瑞青系租赁合同关系，上诉人在租赁期内按约定向被上诉人交付了租金并在租赁期满前将房屋交还给了被上诉人，为此，即便上诉人在租赁期内将房屋转租给张金亮是真实的，该转租行为没有给赵瑞青造成损失，一审认定12566元为不当得利是错误的，一审判令上诉人将12566元返还给被上诉人赵瑞青没有法律依据。综上，一审判决认定事实和适用法律错误，望二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人赵瑞青针对上诉人张高山的上诉答辩称：上诉人张高山与张金亮有房屋承租合同，张金亮也亲口承认是租的，转租事实清楚，一审判令12566元返还给答辩人符合法律规定，张金亮虽离开了房屋，但钥匙还在张高山手。
本院二审查明事实与原审法院查明事实无异。
本院认为，2009年3月7日，上诉人张高山与被上诉人赵瑞青签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合同合法有效。2011年7月13日，上诉人张高山与张金亮签订了房屋租赁合同，张高山虽称该合同没有实际履行，但未能提供相应证据予以证实，本院对该主张不予支持。承租人张高山未经出租人赵瑞青同意转租房屋的行为应认定无效，故上诉人张高山因转租而获得的利益理应返还赵瑞青。因此，一审法院判令张高山返还12566元并无不妥，上诉人之上诉理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由上诉人张高山负担。本判决为终审判决。
审判长：李建波代理审判员：王国聚代理审判员：许永委
书记员：李树杰
引用法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款