卓雅妹与嘉善北开房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

原告：卓雅妹。委托代理人：季彪。委托代理人：章跃忠。被告：嘉善北开房地产开发有限公司。法定代表人：黄星弟。委托代理人：黄庆红。

原告卓雅妹与被告嘉善北开房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2012年10月9日立案受理后，依法组成合议庭于2013年2月6日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人季彪、章跃忠，被告的委托代理人黄庆红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告卓雅妹起诉称：2010年3月18日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买浙江省嘉善县西塘镇邮电东路《梦里水乡》2幢3-202室房屋一套，建筑面积128.32平方米，房屋总价人民币404208元整，另外原告向被告购买储藏间一间，价格25340元；合计429548元。被告应于2010年7月31日前交房。合同签订后，原告按约付清了全部房款，但被告未按照合同的约定及时向原告交付房屋。2011年7月29日，被告向嘉善县西塘镇梦里水乡全体业主出具承诺书：承诺在2012年2月底前交房，如届时不能交房，自2012年3月1日起逾期交房的违约金，每日按照已付房款（含银行按揭）的万分之三计算。但是被告到2012年9月28日才向原告交付房屋，侵犯了原告的合法权益。原告为保护自己的合法权益，已向贵院起诉，贵院判决：被告以已付房价款429548元为本金，按每日万分之一支付原告自2010年8月1日起至判决生效之日止的逾期交房违约金；同时认定判决生效日后至被告实际交房之日的违约金原告与被告另行结算。后被告不服上述判决，向嘉兴市中级人民法院提起上诉。2011年11月17日，嘉兴市中级人民法院判决：驳回被告上诉，维持原判。综上，原告向贵院起诉，请求判令：1、被告立即向原告支付违约金31228.13元（应以429548元为本金，2011年11月25日至2012年2月29日共97天，按每日万分之一计；从2012年3月1日至2012年9月26日，共210天，按每日万分之三计，总计31228.13元）；2、由被告承担本案诉讼费用。原告为证明其诉讼主张，向本院提供以下证据：1、（2011）嘉善民初字第351号判决书、（2011）浙嘉民终字第594号判决书复印件各一份，证明原、被告的诉讼主体资格，被告逾期交房的事实及违约金的计算方式。2、商品房交付通知书一份，证明被告于2012年9月28日向原告逾期交房的事实。

被告嘉善北开房地产开发有限公司答辩称：原、被告的买卖合同明确约定逾期交房违约金是日万分之零点五，所以应当按照合同约定计算违约金，每日万分之三的承诺不针对原告；第二项诉讼请求请法庭裁决。被告未向本院提交相关证据。

对原告提交的证据，经庭审质证，本院认证如下：被告对原告所举的证据1真实性无异议，但认为被告承诺的后期违约金按照每日万分之三计算只针对前期违约金按照合同规定的万分之零点五主张的业主，本院认为本院（2011）嘉善民初字第351号判决书所作的违约金调整是基于原告的合理损失及被告的违约情形，对此嘉兴市中级人民法院（2011）浙嘉民终字第594号判决书对本院的判决予以了维持，且以上两份判决书均已生效，而关于被告于2011年7月29日向全体业主发出的承诺，系被告在无法按期交房情况下所作的惩罚性承诺，该承诺理应适用于全体业主，故对被告提出的质证意见本院不予采信，对原告所举的该份证据本院予以确认；被告对原告所举的证据2无异议，本院依法予以确认。本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2010年3月18日，原、被告签订了商品房买卖合同一份，合同约定：原告向被告购买位于浙江省嘉善县西塘镇梦里水乡2幢3-202室商品房一套，建筑面积128.32平方米，房屋总价404208元；另原告向被告购买编号为2-17，面积为25.34平方米的储藏间一间，价格为25340元；总计429548元。被告应当在2010年7月31日前将该商品房交付给原告使用；被告逾期交房的违约责任为按日向原告支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行。合同签订后，原告按约付清了全部房款。被告未能在2010年7月31日前，即合同约定的时间将商品房交付给原告使用。2011年1月26日，原告向本院提起诉讼，要求被告支付逾期交房的违约金。在诉讼期间，被告于2011年7月29日向全体业主发出一份承诺，表示因半地下停车位施工需要7个月的时间，向业主表示歉意，作出如下承诺：一、承诺力争在2012年2月底交房，如届时不能按期交房，自2012年3月1日起逾期交房的违约金，每日按照已付房款（含银行按揭）的万分之三计算；二、同意先期支付部分逾期交房违约金，具体的违约金数额在交房时再行结算，业主可凭购房合同于2011年8月15日到被告处领取部分违约金，其中商品房面积为120（含）平方米以上的先支付5000元，商品房面积为120平方米以下的先支付4000元。2011年9月，本院经审理后认为，被告未能在合同约定的期限向原告交房，已构成违约，原告要求被告承担违约责任，本院予以确认。考虑到原告的合理损失及被告的违约情形，本院酌情将违约金调至日万分之一，遂作出（2011）嘉善民初字第351号民事判决，判决被告嘉善北开房地产开发有限公司以已付房价款429548元为本金，按每日万分之一支付原告卓雅妹自2010年8月1日起至本判决生效之日止的逾期交房的违约金。嘉善北开房地产开发有限公司不服原审判决，向嘉兴市中级人民法院提起上诉。嘉兴市中级人民法院经审理后，作出（2011）浙嘉民终字第594号民事判决，判决驳回嘉善北开房地产开发有限公司的上诉，维持嘉善县人民法院的原审判决。该判决于2011年11月24日生效。另查明，原、被告双方于2012年9月28日完成交房手续。

本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，对双方均具有法律约束力。法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告未能在合同约定的期限向原告交房，已构成违约，原告要求被告承担违约责任，本院予以支持。结合本案，自2010年8月1日起至2011年11月24日止的违约金本院已作出生效判决，故现原告请求自2011年11月25日起至2012年2月29日止共97天的违约金，以已付房价款429548元为本金，按每日万分之一计算，依法有据，本院予以支持。关于自2012年3月1日起至2012年9月26日止共210天的违约金，原告要求按照已付房价款429548元为本金，按每日万分之三计算的请求，本院认为被告在按照合同约定无法按期交房的情况下，面向全体业主作出承诺表示力争在2012年2月底交房，如届时不能按期交房，自2012年3月1日起逾期交房的违约金，每日按照已付房款（含银行按揭）的万分之三计算，该承诺系被告的真实意思表示，系被告为自己的违约行为所作的惩罚性承诺，应适用于全体业主，故对原告的该项诉请本院亦予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，判决如下：

被告嘉善北开房地产开发有限公司应于本判决生效之日起七日内支付原告卓雅妹逾期交房的违约金计31228.13元（以已付房价款429548元为本金，自2011年11月25日起至2012年2月29日止，共97天，按每日万分之一计；自2012年3月1日起至2012年9月26日止，共210天，按每日万分之三计）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费588元（原告已预交294元），由被告嘉善北开房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。

审判长：范爱民代理审判员：陈晓昱人民陪审员：肖海荣

书记员：钱煜