ꇑ涛债权转让合同纠纷执行案裁定书

异议人（案外人）金涛。委托代理人（特别授权代理）董樑。申请执行人娄志明。委托代理人（特别授权代理）楼立均。被执行人杭州天顺祥服装有限公司。法定代表人刘晶。被执行人杭州嘉利时进出口有限公司。法定代表人刘晶。被执行人刘晶。

本院在执行（2013）绍越执民字第633号申请执行人娄志明与被执行人杭州天顺祥服装有限公司、杭州嘉利时进出口有限公司、刘晶债权转让合同纠纷案件中，拟评估拍卖被执行人刘晶名下位于上海市徐汇区钦州路500弄6号101室房屋，并发布腾退公告，要求相关权利人进行申报。案外人金涛向本院就上述执行标的提出执行异议，认为案外人金涛与刘晶就本案争议房屋已订立了租赁合同，并付清租赁费，该合同合法有效，请求本院对租赁合同予以确认并保护承租权。本院受理后，依法进行了审查，现已审查终结。经审查查明，本案争议财产即被执行人刘晶名下所有的位于上海市徐汇区钦州路500弄6号101室房屋（权证号为沪房地徐字2007第003568号，房屋建筑面积165.73㎡，土地面积54.7㎡），登记时间为2007年2月13日。2010年10月15日，刘晶与案外人金涛签订房屋租赁合同1份，双方约定：刘晶自愿将位于上海市徐汇区钦州路500弄6号101室房屋出租给案外人金涛居住使用，租赁期限自2010年10月15日至2028年10月15日，计18年。月租金为人民币1万元，一次性付清，用刘晶所欠案外人金涛借款本息216万元抵冲，承租人并有权在租赁期间进行转租，双方还约定了其他事项。合同签订后，案外人金涛已管理使用该房屋。2011年1月24日及2月28日，刘晶以上述房屋作抵押先后分二次向上海汇金资润典当有限公司借款60万元、55万元；2011年12月22日，刘晶又以上述房屋作抵押向王春华借款500万元。因刘晶等欠债不还，原告娄志明于2012年9月24日向本院起诉，并申请财产保全，本院于2012年10月15日查封了本案争议房屋。后经本院调解，各方达成（2012）绍越商初字第1940号调解协议：一、被告杭州天顺祥服装有限公司、杭州嘉利时进出口有限公司应支付给原告娄志明人民币2040万元，于2012年12月26日前付清；二、被告杭州天顺祥服装有限公司、杭州嘉利时进出口有限公司应支付给原告娄志明违约金人民币400万元，于2012年12月26日前付清；三、被告杭州天顺祥服装有限公司、杭州嘉利时进出口有限公司应支付给原告娄志明因本次诉讼支出的律师费用人民币54万元，于2012年12月26日前付清；四、被告刘晶对上述债务承担连带清偿责任；五、原告自愿放弃其他诉讼请求；六、案件受理费169100元，依法减半收取84550元，财产保全费5000元，合计89550元，由三被告负担。调解协议规定的付款期限届满后，因各被告未自动履行，申请执行人娄志明于2013年2月26日向本院申请执行，本院以（2013）绍越执民字第633号案件立案执行。以上事实，由案外人金涛向本院提供的房屋租赁合同1份，以房租抵债协议书1份，借条、收条复印件各1份，争议房屋产权证复印件1份，上海市房地产登记（抵押、查封）状况信息复印件2份，本院（2012）绍越商初字第1940号民事调解书及查封协助执行通知书回执各1份，出屋公告1份及双方当事人当庭陈述等证据所证明。

本院认为，本院（2013）绍越执民字第633号执行案件处置的上海市徐汇区钦州路500弄6号101室房屋系被执行人刘晶合法所有的财产。案外人金涛与被执行人刘晶关于该争议房屋的租赁合同，双方主体适格，权利义务明确，应认定合法有效。本案争议房屋租赁合同签订时间为2010年10月15日，而被执行人刘晶将争议房屋抵押借款的第一次登记时间为2011年1月24日，故本案争议房屋的租赁合同系租赁在前，抵押在后，且案外人金涛已接收管理本案争议房屋，因此，案外人金涛与被执行人刘晶就本案争议房屋签订的租赁合同对今后的买受人应具有约束力。至于房屋租金，因刘晶欠案外人金涛债务200万元及利息16万元，该欠款本息已由刘晶承诺用案外人金涛租赁刘晶房屋的租赁费用予以抵扣，该约定不违反法律规定，且发生在该争议房屋被抵押之前，可认定合法有效。综上所述，案外人金涛就本院执行标的提出的执行异议，理由成立，本院应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下：

异议人（案外人）金涛的执行异议请求成立，案外人金涛与被执行人刘晶关于本案争议财产即位于上海市徐汇区钦州路500弄6号101室房屋（权证号为沪房地徐字2007第003568号，房屋建筑面积165.73㎡，土地面积54.7㎡）的租赁合同合法有效，案外人金涛对被执行人刘晶所有的上述房屋可租赁至2028年10月15日止，并已按双方约定付清房屋租赁费，另可在拍卖时享有优先购买权。上述条款可在拍卖须知中列明。本裁定送达后即发生法律效力。如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审判长：周仕勇人民陪审员：王彦人民陪审员：鲁根森

书记员：王文亮