异议人（利害关系人）衡水经济开发区通乾小额贷款有限公司。法定代表人赵林行，该公司总经理。委托代理人栾丽娟，公司职员。申请执行人衡水市桃城区农村信用合作联社营业部。负责人陈世军，该营业部主任。被执行人衡水金庆商贸有限公司。法定代表人佟建安，该公司经理。被执行人佟庆安，男，1972年1月24日出生，汉族，住衡水市桃城区自强街**粮校胡同****。委托代理人佟建安，男，1966年1月20日出生，汉族，住址同佟庆安。被执行人邢建平。本院在执行衡水市桃城区农村信用合作联社营业部（下称农联社营业部）与衡水金庆商贸有限公司（下称金庆公司）、佟庆安、邢建平借款合同纠纷一案中，利害关系人（即买受人）衡水经济开发区通乾小额贷款有限公司（下称通乾公司）于2012年1月24日向本院提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
异议人通乾公司称，第一，此次拍卖的房产所有权与该房产坐落范围内的土地使用权不是同一权利主体，即拍卖的是空中楼阁，其行为违反了《房地产管理法》第31条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第23条、第24条及《物权法》等关于房产所有权和土地使用权同时转让的规定，而且该重大权利瑕疵必将严重影响异议人对竞买房产所有权的行使。另外，拍卖房产坐落范围内的土地使用权存在尚未解决的争议，依据商务部《拍卖管理办法》第29条的规定，属于所有权或者处分权有争议，未经司法、行政机关确权，禁止拍卖的房产；第二、拍卖人在拍卖活动中故意隐瞒拍卖物存在权利瑕疵的重要事实，系严重的欺诈行为；第三、拍卖人所要的佣金不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第32条的规定，其违规多收取13万元。据此，异议人要求本院确认此次拍卖行为无效，并退还异议人交纳的保证金。本院查明，金庆公司在向农联社营业部申请借款时提供了四处房产作为抵押担保，分别是金庆公司名下位于衡水市桃城区人民路33号1幢自北3号1层（房屋所有权证号：衡房权证河西区字第号）、1幢1-5层（房屋所有权证号：衡房权证河西区字第号）、佟庆安名下位于人民路33号1幢自北第1号1-2层门店（房屋所有权证号：衡房权证河西区字第号）、邢建平名下位于人民路33号1幢1层自北第4号（房屋所有权证号：衡房权证河西区字第号），并办理了相应抵押手续。该四处房产原系衡水陆丰工贸有限公司（下称陆丰公司）与衡水市玉楼宾馆（下称玉楼宾馆）联合开发。其中金庆商贸公司名下房产系2009年4月份自玉楼宾馆处竞拍所得，其土地使用证及佟庆安、邢建平名下的房产坐落范围内的土地，均一并登记在陆丰公司名下（2002年7月办理登记，证号：衡：衡国用﹤2002﹥字第**用权面积2242.77㎡，使用权性质出让）。农联社营业部诉金庆公司、佟庆安、邢建平借款合同纠纷一案，本院于2011年12月21日作出（2011）衡桃民二初字第500号民事调解书，主要内容：金庆公司于2012年3月21日前偿还甲方（即申请人）借款本金750万元，利息971448.46元（截止到2012年3月21日）；金庆公司如未按上述日期偿还借款，佟庆安、邢建平则分别在其抵押担保金额（其中佟庆安：人民币160万元及利息207242.34元；邢建平：人民币35万元及利息45334.26元）范围内承担连带责任。诉讼费33450元由金庆公司承担，佟庆安、邢建平承担连带责任。调解书生效后，三被执行人未按调解书履行义务。2012年5月2日，申请人农联社营业部向本院申请执行。本院立案后，依法于2012年6月11日向三被执行人发出执行通知书，责令其在同年6月20日前履行调解书确定的义务，但三被执行人至今未履行法律文书确定的义务。在执行过程中，申请人申请拍卖以上四处抵押房产，并提供了玉楼宾馆出具的证明，证明涉案房产系其单位与陆丰公司联合开发，土地分配为双方各自分配的房产所占土地归各自所有，新楼建成后，其单位只办理了房产证，疏忽了土地证的办理。2009年4月份其单位委托拍卖公司拍卖该处房产，金庆公司拍得，房产已过户登记，所占土地使用权实际已归衡水金庆商贸有限公司所有。其单位正在与陆丰公司按公证书内容办理土地使用权过户手续，待办理完毕后再过户给金庆公司。本院依法定程序委托河北金正资产评估有限公司对被执行人抵押的四处房产（含房屋建筑物及其装修、配套附属设施）进行价格评估。该公司分别作出冀金正评报字（2012）第234号、第235号、第236号、第247号资产评估报告书。以上四处房产，合计建筑面积2036.21㎡，评估价值1586.31万元。后本院依法作出（2012）衡桃执字第134号执行裁定书，裁定拍卖上述已评估房产，并将相关案卷材料报送衡水市中级人民法院司法技术辅助室，由其确定拍卖机构。市中院依程序确定由河北正信拍卖有限公司、河北正阳拍卖有限公司两家公司联合拍卖。拍卖前拍卖公司宣读了拍卖规则与竞买须知，及所拍卖四处标的物的情况介绍，宣读了本院对拍卖房产的说明（包括所拍卖房产所占用土地登记在陆丰公司名下），竞拍人包括异议人通乾公司委托代理人栾丽娟等对此均签字确认。拍卖结果：异议人以1586.31万元竞价成交，并签署了拍卖成交确认书，确定剩余款项于2013年1月11日前交清（买受人已于2013年1月4日交纳拍卖保证金500万元），其中佣金585592元。2013年1月11日，异议人书面通知河北正信拍卖有限公司，由于通乾公司法定代表人外出，暂无法支付剩余款项及办理相关手续，申请延缓付款至2013年1月31日。同年1月24日，异议人向本院提交书面异议。拍卖成交后，陆丰公司出具证明，证明陆丰公司与玉楼宾馆联合开发，但玉楼宾馆未履行后院土地出让及转让的义务，现仍为划拨土地，玉楼宾馆被市粮食局下属的和平粮库兼并后，由于和平粮库不作为，始终处于违约状态，并由此导致了多起诉讼。目前陆丰公司与和平粮库之间的纠纷仍未解决，在纠纷解决前，陆丰公司不会给购买上述房屋的人办理土地使用权的转移手续。
本院认为，关于异议人衡水经济开发区通乾小额贷款有限公司所称涉案房产所有权与该房产坐落范围内的土地使用权不是同一权利主体，即拍卖的是空中楼阁，其行为违反有关法律关于房产所有权和土地使用权同时转让的规定，该瑕疵必将严重影响异议人对竞买房产所有权的行使，且未经司法、行政机关确权，属禁止拍卖的房产，经查，虽然法律规定房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押，但又规定土地使用权与房屋所有权归属不一致的，受让人继受原权利人的合法权利，可见，该情况并无禁止性法律规定。关于异议人所提拍卖人在拍卖活动中故意隐瞒拍卖物存在权利瑕疵的重要事实，系严重的欺诈行为的意见，经查，拍卖公司在拍卖前已宣读本院对拍卖房产的说明，包括所拍卖房产所占用土地登记在陆丰公司名下，竞拍人包括异议人通乾公司委托代理人栾丽娟等对此均签字确认，不存在故意隐瞒事实，严重欺诈的行为；关于异议人所提拍卖人所要的佣金不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第32条的规定，其违规多收取13万元的意见，经查，该拍卖佣金尚未收取，涉及不到多收问题。综上，本院基于衡水市玉楼宾馆证明涉案房产所占土地的使用权实际已归衡水金庆商贸有限公司所有的情况下才拍卖的涉案房产，但拍卖后情势发生变化，涉案房产所占土地使用权人衡水陆丰工贸有限公司证明该公司与衡水市粮食局下属的和平粮库存在纠纷，在纠纷解决前不会给购买涉案房屋的人办理土地使用权的转让手续。因此，虽然涉案房屋已经拍卖，但因土地使用权属存在争议，土地使用权人不同意办理转让手续，土地使用权无法与房产一并办理过户手续，不能保障买受人的合法权益得以实现。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第225条的规定，经本院审判委员会讨论决定，裁定如下：
撤销本院2012年12月5日作出的（2012）衡桃执字第134号执行裁定书。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向河北省衡水市中级人民法院申请复议。
审判长：高桂丽审判员：谢苗菊审判员：曹慧清
书记员：石磊
引用法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第225条