中国农业银行股份有限公司大邑县与黄艳、黄国洪、成都天朗置业有限公司金融借款合同纠纷一审民事判决书

原告中国农业银行股份有限公司大邑县支行。住所地：四川省成都市大邑县晋原镇东壕沟南段**。负责人段永东，行长。被告黄艳。被告黄国洪。被告成都天朗置业有限公司。住所地：成都市武侯区二环路南三段**。法定代表人孙家书，董事长。委托代理人熊春生，四川博成律师事务所律师

原告中国农业银行股份有限公司大邑县支行（以下简称大邑农行）与被告黄艳、黄国洪、成都天朗置业有限公司（以下简称天朗公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告大邑农行的委托代理人熊春生、被告黄艳到庭参加了诉讼，被告天朗公司明确表示不到庭参加诉讼，被告黄国洪未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告大邑农行诉称，被告黄艳因购买被告天朗公司开发的大邑县花水湾温泉区保安村三社的西岭雪温泉住宅小区一期1楼22号房屋向原告借款。经三方合意后，于2003年7月9日签订了《个人住房按揭合同》，合同约定被告黄艳向原告贷款100，800.00元，由其按月归还借款本息，被告黄艳以所购商品房作抵押担保，并由被告天朗公司承担连带责任。合同签订后，原告如约向黄艳发放了贷款，但其并未按合同约定还款。现起诉要求：1、解除原、被告签订的《个人住房按揭合同》；2、被告黄艳归还原告剩余借款本金97，003.79元和利息、罚息、复利57，120.34元（截止至2012年2月20日）；3、被告黄艳以上述借款本金为基数自2012年2月21日起至还清该款项之日止按照人民银行同期贷款利率赔偿原告利息损失；4、被告黄艳承担诉讼费及原告实现债权的有关费用；5、被告天朗公司对被告黄艳的债务承担连带清偿责任；6、原告对抵押物享有优先受偿权，优先受偿范围为借款本金、利息、罚息、复利、利息损失、诉讼费及其原告实现债权的相关费用。

被告黄艳辩称，被告不应当承担本金和利息的返还责任，本案是开发商的行为致使商品房买卖合同无法履行，被告作为借款人既未得到贷款又未得到商品房，没有任何受益；原告应向开发商成都天朗公司要求返还所收受的购房贷款本金及利息，被告基于买房需要，为了保证商品房买卖合同顺利履行，被告经天朗公司要求与原告签订了《个人住房按揭合同》，且将贷款交付了天朗公司。作为开发商的天朗公司才是实际占有、使用该贷款资金的权利人，所以原告应向天朗公司要求返还其所收受的贷款本金及利息。被告黄国洪未作答辩。由于天朗公司的法定代表人尚在监狱服刑，本院在庭前对天朗公司的法定代表人孙家书做了相关调查，孙家书明确表示，不委托代理人，也不出庭应诉，同意解除《商品房买卖合同》及与大邑农行的《个人住房按揭合同》，亦同意返还购房首付款及归还大邑农行按揭贷款。

经审理查明，2003年6月9日，出卖人天朗公司与买受人黄艳签订《商品房买卖合同》，主要约定，黄艳购买天朗公司的位于大邑县花水湾温泉区保安村三社西岭雪温泉住宅小区一期1楼22号房屋，总价款168，000.00元。2003年7月9日，被告黄艳、天朗公司与原告大邑农行签订《个人住房按揭合同》，约定：黄艳向大邑农行贷款100，800.00元，用于支付上述购房款的余款；借款期限自2003年7月9日起至2023年6月30日止，共20年；借款利率按月利率4.2执行，遇法定利率调整，于下年初按相应的利率档次执行新的利率规定，利息按月计付，结息日为每月20日；还款方式为等额还款法计算公式计算；逾期还款，原告计收逾期利息及复利；借款人以所购商品房作抵押担保；在合同签订之日至黄艳取得房产证书，办妥抵押登记并将抵押文件交大邑农行收执之日，天朗公司对黄艳所欠大邑农行全部贷款本金、利息、逾期利息、罚息及其他相关费用承担连带保证责任。双方为该合同办理了公证。大邑农行同时与黄艳签订《划款扣款授权书》，约定大邑农行按合同约定方式将贷款划入天朗公司的账户内，并从黄艳的账户或卡号内扣收住房按揭贷款当月偿还额和逾期贷款本息。合同签订当日，大邑农行按约定将贷款10，000.00元划入天朗公司账户内。同日为《个人住房按揭合同》办理了公证。后黄艳将该房产国有土地使用权办理了抵押权人为大邑农行的抵押登记，抵押期限为2003年7月9日至2023年6月30日。被告按约定归还了原告部分贷款本息，尚有本金97，003.79元及相应利息未予归还。被告天朗公司的法定代表人孙家书因犯罪被判处有期徒刑，至今仍在服刑，天朗公司停业至今，所涉房地产修建工程已停工，房屋至今不能交付使用。由于未按约定按时归还贷款，大邑农行向本院提起诉讼，提出如上的诉讼请求。庭审中，原告明确其诉讼请求第四项中的实现债权的有关费用系指公告费等，本案中未产生该项费用。第五项变更为要求被告天朗公司承担返还借款本息的义务。上述事实，有当事人陈述及原告提交的经质证本院予以确认的《个人住房按揭合同》、《借款凭证》、《房屋他项权证》、《贷款申请》、《催收通知书》、贷款明细表等证据所证实。

本院认为，中国农业银行股份有限公司大邑县支行与黄艳签订的个人住房按揭贷款合同，合法有效，本院予以确认。该合同是基于黄艳为履行与天朗公司签订的商品房买卖合同给付购房款的义务按约定签订的，现天朗公司的法定代表人孙家书因犯罪被判处刑罚，涉案商品房建设工程处于停工状态，天朗公司不能按照约定向黄艳交付房屋，黄艳起诉要求解除与天朗公司签订的商品房买卖合同、天朗公司也同意解除合同，因此该合同应予解除，本院亦依法解除了该合同。根据最高人民法院的相关司法解释，商品房买卖合同被解除后，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。商品房买卖合同被解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应该将收受的购房贷款，购房款的本息分别返还担保权人和买受人。被告黄艳与天朗公司签订的商品房买卖合同解除后，黄艳与大邑农行签订的《个人住房按揭合同》的目的无法实现，原告大邑农行请求解除《个人住房按揭合同》，依法应予支持。被告天朗公司应将收受的购房款本息返还给原告大邑农行，本案审理过程中，大邑农行变更诉讼请求，由天朗公司承担归还借款本息的义务。所以，被告黄艳、黄国洪不应再承担借款本息归还义务。本案诉争房屋占用范围内的土地使用权已办理了抵押物登记，《中华人民共和国物权法》地一百八十二条规定，建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物也一并抵押，故大邑农行对诉争房屋享有优先受偿权。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百八十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、解除原告中国农业银行股份有限公司大邑县支行与被告黄艳签订的《个人住房按揭合同》（编号：51105200300015793）；二、被告成都天朗置业有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还原告中国农业银行股份有限公司大邑县支行购房贷款本金97，003.79元，并按照合同约定支付利息；三、中国农业银行股份有限公司大邑县支行对位于大邑县花水湾温泉区保安村三社西岭雪温泉住宅小区一期1楼22号房屋享有优先受偿权；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司大邑县支行的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费3，382.00元，由被告成都天朗置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。

审判长：黄友春代理审判员：李建新人民陪审员：刘晓君

书记员：杜佳