原告：吴某某。原告：沈某某。二原告委托代理人：洪某。被告：嘉兴市××区七星镇××村经××社，住所地：
嘉兴市××区××东××村。负责人：费某某。委托代理人：高某某。被告：嘉兴市××电××厂，住所地：嘉兴市××区× ×东××村。法定代表人：潘某某。委托代理人：高某某。原告吴某某、沈某某为与被告嘉兴市××区七星镇×× 村经××社（以下称东××经济合作社）、嘉兴市××电×× 厂（以下称东进××厂）租赁合同纠纷一案，二原告于2008年12月26日诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭，于2009年2月16日公开开庭进行了第一次审理。原告沈某某、二原告的委托代理人洪某、被告东进××厂法定代表人潘某某、二被告委托代理人高某某到庭参加诉讼。之后，根据被告的申请，本院针对《补充协议》等证据的公某形成时间问题，委托西南政法大学司法鉴定中心进行鉴定，该鉴定中心经过检查，认为检材印文色料油墨萃取率值极低，不能据此分析并作出可靠结论。2009年10月20日，本院公开开庭进行了第二次审理。原告沈某某、二原告的委托代理人洪某、二被告委托代理人高某某到庭参加诉讼。2009年12月14日和2009年12月16日，针对本院调查的相关证据，组织双方进行了质证。本案现已审理终结。
二原告共同起诉称，被告东进××厂系被告东××经济合作社出资设立的专业电镀加工企业。2004年5月和2007年10月，二原告和二被告签订电镀车间租赁协议及补充协议，约定：二原告向被告租赁厂房一幢，包括八个车间和办公室二间，租期到2015年5月30日；租金二原告预付20万元，平时每年支付3万元，如逾期应支付滞纳金直至被收回租赁房屋；环保、财务等方面的工作由被告负责，如因此造成停业后果，被告应承担违约金及赔偿设备设施（按评估价）、停业损失、安置工人费用、诉讼费和律师费等其他费用损失。根据二被告的要求，二原告一次性预付20万元租金，并按时付清使用期间的剩余租金，同时，经二被告同意，二原告陆某投入数十万元资金购置生产设备。但是被告却怠于履行合同约定义务，不但没有做好环保及其他管理工作，还在接到××区人民政府××南政罚决字（2007）3号行政处罚决定书后，擅自决定不再整改，单方面向南湖区政府承诺在2008年1月1日起全面停产并拆除生产设备，不再从事生产。二原告投资的生产设备从2008年元旦起被迫处于停产状态。二原告一直与二被告交涉要求其履行合同义务，处理好环保问题，继续履行租赁合同，但二被告在2008年8月明确提出无法继续履行租赁合同，要求解除该协议，而对于损失赔偿问题一直没有答复，造成二原告的设备和停产损失，双方订立的租赁协议无法继续履行。故诉请判令二被告赔偿设备设施损失881629元、停业损失32120元、其他损失14400元、评估费2000元、律师费23491元；返还租金148333元；承担违约金30000元。
二被告共同答辩称，本案租赁合同关系不是单纯的财产性质的租赁，而是租赁经营合同关系，各个车间的经营活动都是由承租人自行自主的进行，只是使用的都是东进××厂的营业执照和环保许可。二原告起诉中所称的补充协议，事实上是不存在的。因为双方共同投资的污水处理设备按照环保的设计要求，只有一定的容量，而各承租方盲目扩大生产，造成环保超标，所以才造成停业。事情发生后双方进行过多次协商，要求整改，但双方各执一词，而且需要投入的资金也比较大，最后结果是没有整改完毕。关于租金问题，实际上约定是每年5万元，各租赁户先预付20万元，而租金应当计算至解除合同之时，不应该计算至停业的时间。被告东××经济合作社和被告东进××厂是没有关联的，即使要赔偿，也应由被告东进×× 厂赔偿。本案所涉租赁的厂房所有权是归被告东××经济合作社的。在纠纷发生过程某，双方一直在商谈，镇政府也居中进行协调，但协商过程某一直没有出现过投资协议、评估委托书等证据，而且二原告信访过程某的要求也与诉讼请求不一致，对二原告提供的证据的真实性有异议。针对自己的主张，二原告提供了下列证据：1.2006年5月24日被告东××经济合作社出具的收据一份。二原告以此证实二原告向被告东××经济合作社预交租金20万元的事实。经质证，二被告无异议，确认被告东××经济合作社收到二原告的预交款。2.2004年5月26日二原告和二被告签订的《电镀车间租赁协议》一份、2007年10月20日二原告和被告东进××厂签订的 《补充协议》一份、2008年3月20日被告东进××厂出具的《 嘉兴市××电××厂二车间投资清单》一份。二原告以此证实双方订立租赁合同关系的事实。经质证，二被告对《电镀车间租赁协议》没有异议，但对其他两份证据不予认可，认为该两份证据一直没有出现过，而且当时没有进行过评估，而补充协议中却出现了按评估价赔偿的陈述，证据中的内容与事实不符。3.2007年9月10日的催促整改函件一份。二原告以此证实在得知环保出现问题后，各承租人向二被告发函，要求二被告履行合同约定的服务工作，达到整改目标。经质证，二被告有异议，认为没有见过该函件，不予认可，而且函件中抬头是出给二被告的，落款却是被告东进××厂，内容自相矛盾。4.2007年12月10日嘉兴市南湖区人民政府行政处罚决定书（南政罚决字（2007）3号）一份。二原告以此证实被告东进××厂在2007年12月底被政府部门处罚，责令停业的事实。经质证，二被告无异议，但认为实际停业的时间是在2008年1月底。5.二原告的委托代理人到嘉兴市南湖区环保局调查取证的介绍信一份、调查取得的2007年12月13日被告东进××厂出具给环保局的承诺书一份。二原告以此证实被告东进××厂擅自承诺不再进行生产，造成停产的后果。经质证，二被告对证据真实性无异议，但认为当时不是盖公某的，是要求各承租人签字，如果没有这份承诺，环保部门当时就不同意继续生产的。6.2008年1月20日被告东进××厂出具给环保局的整改实施方案报告一份。二原告以此证实被告东进××厂曾经有过整改的决心，但后来又承诺不再整改，所以环保局没有通过整改方案。经质证，二被告对证据真实性无异议，但认为该报告是在行政处罚时间之后，这时电镀厂已经停业了。7.2008年3月12日被告东进××厂出具的《评估委托书》 一份、2008年5月20日的《资产评估报告书》一份、评估发票一份。二原告以此证实根据被告东进××厂的委托，二原告委托嘉兴中明会计师事务所对二原告的资产进行了评估，评估结果作为赔偿的依据。经质证，二被告有异议，不认可出具过《 评估委托书》，也没有收到过评估报告，评估是二原告个人委托，对评估结果不认可。8.2008年7月至10月间二原告和二被告之间的往来信函三份。二原告以此证实停产后，二原告与二被告交涉善后事宜，二被告提出解除合同，但不同意赔偿。经质证，二被告对证据真实性无异议，同时认为双方交涉中没有讲到过补充协议，造成行政处罚的后果是因为承租方盲目扩大生产。9.被告东进××厂2007年度利润表一份。二原告以此表中的净利润作为二原告停产损失的依据。经质证，二被告认为该表是复印件，但如何加盖了电镀厂公某，厂里并不知情，而且这是整个厂的情况，与二原告的车间没有关系，不能作为二原告的依据。10.工资收条三份。二原告以此证实停产后，二原告安排值班人员看守物资而支出的工资情况。经质证，二被告有异议，认为具体情况二被告并不清楚，这是二原告的个人行为。11.2008年1月20日被告东进××厂出具的《承租方目前已投入资金》清单一份。二原告以此证实二被告出租的八个车间的承租方投入资金为1342.5万元。经质证，二被告有异议，认为在2008年12月份与各承租方核对过公共投入设备，双方签有清单，而二原告的证据内容与该份清单不一致，应当以双方签字的清单为准。针对自己的抗辩，二被告提供了下列证据：1.2004年10月11日嘉兴市环境保护局函件（嘉环建函［2004］0115号）一份。二被告以此证实被告东进××厂的生产规模应以环评所列清单为准，不得擅自增加电镀生产线，但后来因为生产规模扩大超过环评清单，导致行政处罚。经质证，二原告对证据真实性无异议，但认为与本案没有关联性。2.2008年12月的《东进××厂公共投入设备清单》一份。二被告以此证实当时和各承租人对公共投入设备进行了清点，并由双方签字确认，这些公共设施的款项大部分是由承租方投入的。经质证，二原告无异议。3.2009年1月10日嘉兴市南湖区七星镇人民政府《证明》 一份。二被告以此证实本案纠纷镇政府进行过调解，但在调处过程某，一直没有出现过二原告提供的证据2中的《补充协议 》、《车间投资清单》和证据7中的《评估委托书》。经质证，二原告有异议，认为《证明》中的内容与事实不符，且不符合证据的三性，故不予认可。4.2008年10月的信访材料三份。二被告以此证实二原告等承租户曾甲过信访，当时的信访要求与现在的起诉要求不一致。经质证，二原告无异议，但认为当时的要求双方并没有达成一致意见。5.2008年12月16日被告东进××厂与二原告签署的《车间承租人自主投入设备搬迁清单》一份。二被告以此证实二原告确认在其车间内的资产情况，但没有确认价格情况。经质证，二原告无异议。6.2003年8月21日二被告之间的《租赁厂房的协议》一份。二被告以此证实本案所涉的厂房产权属于被告东××经济合作社。经质证，二原告有异议，认为二原告不知道这份协议，对协议真实性有异议，并认为厂房产权属于被告东进××厂。7.2005年4月1日嘉兴市工商行政管理局秀城分局的《行政处罚决定书》一份、代收罚没款专用票据一份。二被告以此证实因为被告东进××厂为原告等经营者提供营业执照、经营场所、财务帐号等便利条件，构成违法行为，被工商部门处罚的事实。经质证，二原告对处罚的事实没有异议，但认为工商部门处罚时二原告并不知情，二原告是依据和被告的租赁合同进行经营的，该证据与本案没有关联性。诉讼期间，二被告对二原告提供证据2中的《补充协议》、《车间投资清单》和证据7中的《评估委托书》三份证据，提出要求鉴定形成时间，本院委托西南政法大学司法鉴定中心进行鉴定，该鉴定中心经过检查，认为检材印文色料油墨萃取率值极低，不能据此分析并作出可靠结论。本院依职权进行了调查，并调取了下列证据：1.被告东进××厂的工商登记材料一组，用以证实被告东进××厂工商登记的相关情况。经质证，原、被告均无异议。2.嘉兴市××区××东××村民委员会的证明一份、嘉兴市南湖区七星镇人民政府规划建设管理部门的证明一份，用以证实经本院向被告东进××厂所在的村、镇政府部门调查，被告东进××厂的厂房没有取得过建设工程规划许可证的事实。经质证，二原告有异议，认为村委会与被告有利害关系，不具有证明力，镇政府的证明与本案没有关联性，因为二原告是根据租赁合同进行经营的，厂房是否取得建设工程规划许可证不包括在租赁合同之内，而且该厂房是在原有基础上翻建，镇政府也是知道的。二被告对证据无异议。本院认证意见：二原告提供的证据1，二被告无异议，本院予以确认，可以证实被告东××经济合作社收到二原告预交租金的事实。二原告提供的证据2，二被告对其中的租赁协议没有异议，但对补充协议和二车间投资清单有异议，本院经审查，补充协议和二车间投资清单某盖有被告东进××厂公某，诉讼期间鉴定公某形成时间也未果，在没有其他证据否定公某
的情况下，本院对上述证据予以确认，但同时，本院也注意到，该组证据所针对的出租厂房至今未取得建设工程规划许可证，根据相关法律规定，双方签订的租赁合同无效。二原告提供的证据3，二被告提出异议，但该证据盖有被告东进××厂的公某，在没有其他证据否定公某的情况下，本院对证据予以确认，能够证实原、被告间就环保整改问题进行过交涉的事实。二原告提供的证据4，二被告无异议，本院予以确认，能够证实被告东进××厂被责令停产的事实。二原告提供的证据5、6，二被告无异议，本院予以确认，能够证实被告东进××厂和环保部门之间就环保问题的处理情况。二原告提供的证据7，二被告提出异议，本院经审查，证据中的评估报告系由中介机构出具，而评估委托书盖有被告东进××厂公某，诉讼期间鉴定公某形成时间也未果，在没有其他证据否定公某的情况下，本院对上述证据予以确认，能够证实二原告委托中介机构对相应资产进行过评估的事实。二原告提供的证据8，二被告无异议，本院予以确认，能够证实双方进行过交涉的事实。二原告提供的证据9，二被告提出异议，本院经审查，证据中盖有被告东进××厂公某，在没有其他证据否定公某的情况下，本院对证据予以确认，但同时本院也注意到该证据系被告东进×× 厂的利润表，而不是针对某个车间的利润表。二原告提供的证据10，二被告提出异议，本院经审查，认为该部分工资情况是形成于停产之后，也没有其他用工情况的证据相印证，故本院不予确认。二原告提供的证据11，二被告提出异议，本院经审查，认为该证据只是被告东进××厂单方出具，而在此证据之后，有双方确认的清单，故应当以之后的清单为准。二被告提供的证据1，二原告无异议，本院予以确认，能够证实环保部门向被告东进××厂发过函件的事实。二被告提供的证据2，二原告无异议，本院予以确认，能够证实被告和各承租人对投入的公共设备进行清点的事实。二被告提供的证据3，二原告有异议，本院经审查，认为该证明缺少相关的调解笔录等证据印证，二原告又予否认，故本院不予确认。二被告提供的证据4，二原告无异议，本院予以确认，能够证实二原告曾乙访过的事实。二被告提供的证据5，二原告无异议，本院予以确认，能够证实双方对二原告的资产情况进行过核对的事实。二被告提供的证据6，二原告有异议，本院以审查，认为该份证据没有进入被告东进××厂的工商登记材料，而且相应厂房没有办理建设工程规划许可证，根据相关法律规定，租赁合同无效。二被告提供的证据6，二原告无异议，只是认为与本案无关联，本院经审查，认为证据与二原告租赁厂房的目的有关联性，故本院予以确认，能够证实被告东进××厂曾因为二原告等人提供营业执照等违法行为而受到处罚的事实。本院调取的证据1，双方均无异议，本院予以确认，能够证实被告东进×× 厂的工商登记情况。本院调取的证据2，虽然二原告提出异议，但是该两份证据是本院向村、镇两级政府部门调查的材料，证据内容相互印证，且原、被告在诉讼中也一致认为厂房没有办理相关手续，故本院予以确认，能够证实被告东进××厂的厂房没有办理建设工程规划许可证的事实。本院根据当事人的陈述以及确认的有效证据，认定下列事实：2004年5月26日，二原告和被告东××经济合作社、被告东进××厂签订《电镀车间租赁协议》，约定：二原告因生产需要向二被告租赁厂房一幢8间车库，二楼、三楼办公室各一间；租赁时间十年，从2005年5月30日起到2015年5月30日止；租金每年5万元，二被告在技改时，二原告先预付20万元，30万元余款每年3万元，由二原告在每年4月1日前和10月1日前付给二被告各15000元；各车间租赁期内的所有应收应付款项都必须由车间收取和支付，与二被告无关；如有违约，应承担违约金3万元等内容。协议签订后，二原告向被告东××经济合作社交付了预付租金20万元，并陆某按约定支付了实际使用期间的租金。2007年10月20日，二原告与被告东进××厂签订 《补充协议》一份，约定：被告东进××厂应积极做好服务工作，如被告东进××厂违反协议，没有做好政治、法律、生产安全、环保、财务等方面的服务工作造成二原告停业等后果的，被告东进××厂应承担违约金3万元，另外赔偿二原告投入的设备及其他设施损失（按照投资清单的评估价格）和二原告停业损失（根据被告东进××厂上一年度帐面约利某某准，以六个月为限），被告东进××厂退还预收的租金（租金计算至停业时），被告东进××厂还应赔偿二原告因停业造成的安置工人等其他费用损失和因赔偿引起的诉讼费、律师费等相关费用；原、被告订立的租赁协议及补充协议的效力不影响被告东进××厂对上述赔偿责任的承担；被告东进××厂没有付清赔偿款前，二原告有权某某使用租赁车间，使用期间的租金按原标准计算并抵销被告东进××厂对二原告的赔偿款；二原告有权在合法范围内转租车间并收取租金等内容。2007年12月10日，嘉兴市南湖区人民政府因环保问题对被告东进××厂作出行政处罚，责令被告东进××厂停业。2008年1月底，被告东进 ××厂停止生产。2008年4月8日，二原告委托嘉兴中明会计师事务所有限公司对相关资产进行评估，评估结论为公共设施1450600元，自购资产700304元。因为停产后的赔偿问题，二原告和二被告之间协商不成，二原告进行过信访，相关政府部门也进行过调解，均不能达成一致意见，2008年12月26日，二原告诉至本院。另查明，本案双方争议的被告东进××厂厂房，至今未取得建设工程规划许可证。此外，2005年4月1日，被告东进× ×厂因向原告等经营者提供营业执照等便利条件的违法行为，被工商部门处罚。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，经本院查明，双方争议的被告东进××厂厂房，至今未取得建设工程规划许可证，故《电镀车间租赁协议》和《补充协议》违反法律规定，合同无效。无效的合同，自始没有法律约束力，因此，合同中约定的赔偿条款不具有法律约束力。同时，法律规定，因无效合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。合同无效后，承租人支付占有房屋期间的使用费，是返还依无效合同取得的财产的一种方式，并不是按照合同履行支付的租金。依照无效合同的处理原则，承租人应返还依无效合同取得的财产，包括占有租赁的房屋和实际占有房屋所获取的占有利益，占有利益为无形财产，承租人只能采用折价补偿的方式，即支付房屋使用费予以返还。因此，二原告应根据实际占有使用厂房的时间支付房屋使用费，考虑到被告东进××厂已在2008年1月底停产，故房屋使用费应计算至2008年1月底，二原告实际占有使用时间为两年八个月。由于二原告除预付20万元外，其他租赁费用均已支付，故二被告应当将多收的部分预付款项退还给二原告，具体计算方式为：预交20万元÷120个月×（120个月- 32个月）=146666.67元，这部分退还预付款的金额，与二原告诉讼请求中主张的退还预付款金额基本相符。关于退还款项的主体，由于《电镀车间租赁协议》是二被告共同与二原告签订，二原告向其中一位被告交付款项的行为，即视为向二被告交付，故应当由二被告共同承担退款责任。关于二原告主张的赔偿设备设施款项中所包括的公共设施的款项，由于公共设施是所有承租户共同参与投资，处理会涉及其他投资人的利益，故应当另案解决，本案中不予处理。综上所述，二原告的诉讼请求中，要求二被告退还多收的预付款146666.67元，本院予以支持，对二原告的其他诉讼请求，缺乏相应的法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、被告嘉兴市××区七星镇××村经××社、嘉兴市 ××电××厂于判决生效之日起十日内退还原告吴某某、沈某某人民币146666.67元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回二原告的其他诉讼请求。案件受理费14988元，由二原告负担13046元，由二被告负担1942元，于判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审判长：陈晋伟审判员：张犇审判员：沈杰
书记员：沈英子