上诉人（原审被告）：清远市中裕置业有限公司。法定代表人：郑金树，该公司经理。委托代理人：谢志坚，广东伟伦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李凤金。被上诉人（原审原告）：李杰斌。上列被上诉人共同的委托代理人：梁杰飞，广东定海针（清远）律师事务所律师。
上诉人清远市中裕置业有限公司（以下简称中裕公司）因与被上诉人李凤金、李杰斌房屋买卖合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2014）清城法民一初字第23号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2010年12月31日，李金凤、李杰斌和中裕公司签订了《商品房买卖合同》（编号为2010123117154117），约定中裕公司将位于清远市新城北江三路一号金鑫花园三号楼＊＊＊号商品房出售给李金凤、李杰斌，建筑面积为166.76平方米，总房价款为764675元。合同第八条约定出卖人应当在2011年9月30日前将具备该商品房经建设局工程竣工验收合格的商品房交付给买受人。合同第十五条约定出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……（2）买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。此外，合同关于买受人逾期付款及出卖人逾期交房而又继续履行合同的情况下的违约责任均约定为按日支付已付房价款万分之二的违约金。合同签订后，李金凤、李杰斌依约向中裕公司付清房屋总价款764675元。2011年11月3日，中裕公司将商品房交付给李金凤、李杰斌使用。因中裕公司一直未能办妥房屋产权证给李金凤、李杰斌，李金凤、李杰斌遂于2013年12月30日向原审法院提起诉讼。原审诉讼中，李金凤、李杰斌认为由于中裕公司的违约行为造成其损失主要表现为使李金凤、李杰斌失去房屋正常上市交易的机会。同时，李金凤、李杰斌还主张涉案商品房买卖合同是格式合同，合同十五条关于违约金的约定明显减轻了中裕公司的违约责任，属于无效约定。同时，李金凤、李杰斌还认为合同关于双方违约责任上的约定存在不对等，显失公平，但李金凤、李杰斌除了引述合同关于逾期付款违约金的约定条款外，未能提供其他证据。另查明，据清远市住房和城乡建设局于2013年12月19日出具的证明显示：涉案金鑫花园工程1号、2号、3号楼于2013年3月21日办理建设工程竣工验收备案，4号、5号楼未办理建设工程竣工验收备案。
李凤金、李杰斌原审中的诉讼请求为：1、判令中裕公司立即向房屋产权登记机关提交办理产权证书的必要资料，办妥房屋产权证交给李金凤、李杰斌；2、判令中裕公司从违约之日起至办理房产证之日止以总购房款金额按日万分之二点一的标准向李金凤、李杰斌支付违约金（从违约之日起至起诉之日止暂计为110319.66元）；3、本案诉讼费用由中裕公司承担。原审法院认为：本案属于房屋买卖合同纠纷。双方争议焦点：一是涉案中裕公司是否存在逾期未协助办理房屋产权登记的违约行为；二是李金凤、李杰斌认为合同第十五条关于违约金的约定明显减轻了中裕公司的违约责任、属于无效约定且显失公平、并要求调整的主张是否成立。本案中，李金凤、李杰斌和中裕公司双方所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容合法，为有效合同，双方应予恪守。李金凤、李杰斌已按约定向中裕公司付清购房款764675元，按约定中裕公司应于2011年9月30日前将具备该商品房经建设局工程竣工验收合格的商品房交付给买受人，并于商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但从清远市住房和城乡建设局于2013年12月19日出具的证明显示：涉案金鑫花园工程3号楼于2013年3月21日才办理建设工程竣工验收备案，中裕公司于2011年11月3日将商品房交付给李金凤、李杰斌使用，按约定中裕公司应在商品房交付使用后90日内即2012年2月1日前（李金凤、李杰斌主张应于2012年2月3日前），将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，目前涉案房屋尚未办理房屋产权证，而在诉讼中，中裕公司未能提供有履行办理房屋产权证需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的相关证据，故对李金凤、李杰斌主张因中裕公司的责任造成未能取得房地产权属证书的事实原审法院予以采信，中裕公司的行为已构成违约，应承担继续履行的责任，故对李金凤、李杰斌要求提供的资料报产权登记机关备案协助李金凤、李杰斌办理涉案房屋产权登记的诉讼请求，原审法院予以支持。对于合同第十五条关于违约金的约定是否需要调整问题。现李金凤、李杰斌主张约定的违约金过低请求予以增加，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，李金凤、李杰斌认为约定的违约金低于实际造成的损失，其有权提出要求增加。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”的规定，由于中裕公司迟延协助李金凤、李杰斌办理房屋产权证的违约行为导致李金凤、李杰斌不能预期领取房屋权属证书，从而失去利用涉案房屋所有权派生的其他权利和收益，确实存在实际损失，且由于中裕公司的违约行为处于继续状态，该损失虽然难以确定但必然不断扩大，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，李金凤、李杰斌的损失可参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，因此，李金凤、李杰斌要求按以总购房款金额按日万分之二点一的标准向李金凤、李杰斌支付违约金的诉讼请求缺乏依据，原审法院不予支持，但违约金可从2012年2月4日以总购房款764675元为基数按中国人民银行规定的同期贷款利率的130%计算，至中裕公司将办理涉案房屋房地产权证所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原审法院判决如下：一、限中裕公司于判决生效之日起30日内将位于清远市新城北江三路一号金鑫花园三号楼＊＊＊号房屋房地产权证所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助李金凤、李杰斌李凤金、李杰斌办理该房屋产权至李金凤、李杰斌名下的登记手续；二、限中裕公司于判决生效之日起10日内向李金凤、李杰斌李凤金、李杰斌支付违约金（该违约金从2012年2月4日以总购房款764675元为基数按中国人民银行规定的同期贷款利率的130%计算，至中裕公司将位于清远市新城北江三路一号金鑫花园三号楼＊＊＊号房屋房地产权证所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止）；三、驳回李金凤、李杰斌李凤金、李杰斌的其他诉讼请求。案件受理费1253元，由中裕公司负担。宣判后，中裕公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第二项，改判按涉案《商品房买卖合同》十五条约定承担相应责任。2、一、二审诉讼费用由李金凤、李杰斌承担。主要事实和理由是：首先，李金凤、李杰斌与中裕公司已经在合同中明确约定了出卖人逾期提交办理房产证资料备案的违约责任，法院应当依据合同约定作出判决，充分维护意思自治原则。其次，李金凤、李杰斌没有提交证据证明其所受损失超过约定的违约金，原审判决支持支持李金凤、李杰斌要求增加违约金的请求，属适用法律错误。最后，迟延提交办理涉案房屋产权证资料备案的原因并非中裕公司单方面造成，而是由于项目规划调整等造成延误，中裕公司不存在主观恶意。
李金凤、李杰斌答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理正确，应予以维持。合同所约定的违约金仅为已付房款的0.1%，明显低于造成的损失。况且，李金凤、李杰斌逾期不能领取房屋权属证书，失去所有权派生的其他权益和收益，存在实际损失，该损失随着中裕公司逾期办证时间的延长不断扩大，原审法院根据法律规定增加违约金合理合法。
经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。另查明，2011年1月14日，中裕公司向李金凤、李杰斌出具收款收据一份，叙明“今收到李金凤、李杰斌交来购买金鑫花园3栋304房权证综合费1100元”。3月1日，清远市财政局契税征收分局向李金凤、李杰斌出具契税完税凭证，载明李金凤、李杰斌就涉案房屋缴纳了22940.25元一手房契税。
本院认为，本案房屋买卖合同系纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本案二审应围绕李金凤、李杰斌上诉请求的范围进行审理。综合双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：李金凤、李杰斌能否请求适当调整违约金的问题；如果能够，那么应如何调整。本案中，李金凤、李杰斌与中裕公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当按合同约定全面履行自己的义务，否则应当承担违约责任。根据合同第十五条的约定，中裕公司应当在商品房交付使用后90内日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，否则按已付房款的0.1%向李金凤、李杰斌支付违约金。事实上，中裕公司在上述期限届满后仍未能履行协助办证义务，违反合同约定，应依约向李金凤、李杰斌支付违约金764.68元（764675元×0.1%）。中裕公司二审上诉主张，逾期未协助办证是因项目规划调整等造成，并非中裕公司责任。但没有提交相应的证据，本院不予采信。李金凤、李杰斌以合同所约定的违约金明显低于造成的损失且有失公平为由，请求将违约金适当调高至日罚总房款万分之二点一的标准。对此，本院经审查认为，在中裕公司逾期未履行协助办证义务的情况下，从双方合同第十五条约定的内容来看，违约金的支付并不以有无给李金凤、李杰斌造成损失为前提，具有一定的惩罚性。本院亦注意到，如果完全按照该条约定，若中裕公司一直不履行该义务，李金凤、李杰斌都只能要求中裕公司支付764.68元违约金，在中裕公司长期未履行义务的情形下该违约金本身难以实现其设立的初衷，亦不符合公平原则。另一方面，李金凤、李杰斌已经依约足额支付了全部购房款、及时交纳契税和办证费用，而中裕公司却逾期至少两年五个月以上未履行协助办证义务，导致李金凤、李杰斌长期未能取得房地产权证，违反诚信原则。同时，考虑到李金凤、李杰斌已经实际占有使用涉案房屋等具体案件情况，根据合同法公平原则和诚实信用原则，本院对李金凤、李杰斌要求适当调整违约金的请求予以支持，并以已付购房款总额为基数按照中国人民银行规定同期贷款基准利率从2012年2月4日起计算至中裕公司履行协助办证义务之日止。原审法院按照同期贷款利率的130%计算不当，本院予以纠正。综上所述，中裕公司的上诉主张理由部分成立，对其上诉请求本院予以部分支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律错误和实体处理部分不当，本院依法予以纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持清远市清城区人民法院（2014）清城法民一初字第23号民事判决第一项、第三项；二、变更清远市清城区人民法院（2014）清城法民一初字第23号民事判决第二项为：限清远市中裕置业有限公司于本判决生效之日起10日内向李金凤、李杰斌支付违约金（以764675元为基数，按中国人民银行规定的同期贷款基准利率，从2012年2月4日计算至清远市中裕置业有限公司将办理位于清远市新城北江三路一号金鑫花园三号楼＊＊＊号房屋房地权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日）。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费2506元，由上诉人清远市中裕置业有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长：李文宇代理审判员：余允添代理审判员：林士嵛
书记员：冯敏静
引用法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款