上诉人（原审原告）：邓婉冰。委托代理人：刘庆斌，广东正肯律师事务所律师。上诉人（原审被告）：清新新亚房地产开发有限公司。法定代表人：陈恩，董事长。委托代理人：赖伟劲，广东中肯律师事务所律师。委托代理人：赖晓静，广东中肯律师事务所律师。
上诉人邓婉冰因与上诉人清新新亚房地产开发有限公司（以下简称新亚公司）商品房预售合同纠纷一案，不服清远市清新区人民法院（2013）清新法民二初字第520号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：邓婉冰与新亚公司诉争的房屋是由新亚公司开发并销售。2009年9月23日，邓婉冰与新亚公司签订《新亚时代城认购书》，约定由邓婉冰认购新亚公司开发的新亚时代城＊＊＊单位，该商品房建筑面积为114.92㎡，套内面积为96.96㎡（以验收后房管局测绘确认之面积为准）。成交单价为3359.04元／㎡（按建筑面积计算）。付款方式为银行按揭付款：签署本认购书时交纳定金20000元；首期楼款66021元须在2009年9月30日前付清；其余楼款办理银行按揭。2009年9月23日，邓婉冰与新亚公司就购买预售商品房达成一致，并签订了《商品房买卖合同》。合同约定邓婉冰购买新亚公司位于清远市清新区太和镇清新大道12号新亚时代城＊＊＊号房为预售商品房；项目建设依据：该地块规划用途为综合用地，土地使用权年限自2008年1月21日至2078年1月22日。预售商品房批准机关为清远市清新区环保和建设局；预售商品房建筑面积共114.92㎡，套内面积为96.96㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.96㎡（有关公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）；计价方式与价款：该商品房属预售房，按套出售，按套内建筑面积计算，单价为每平方米3981.24元，总金额为386021元；面积确认及面积差异处理：合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；差异值为±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部房款及利息。计算方式：面积差异百分比=（产权登记机关确认的面积-合同约定计价面积）／合同约定计价面积＊100%；付款方式及期限为银行按揭贷款：买受人支付首期购房款86021元，余款300000元办理银行按揭贷款支付。合同附件一为房屋平面图；合同附件二为公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明：分摊建筑面积=套内建筑面积＊分摊系数。合同签订后，邓婉冰依约向新亚公司支付了首期房款，余款300000元于2009年9月30日通过中国工商银行打入新亚公司帐户。涉案房屋完成建设，并取得建设工程竣工验收备案表，新亚公司将涉案商品房交付给邓婉冰使用。2010年6月28日，清新区地方税务局城区分局开具销售不动产统一发票，发票记载：付款方为邓婉冰，收款方为清新新亚房地产开发有限公司，销售的不动产为住宅，建筑面积为114.92㎡，单价为3359.04元／㎡，金额为386021元。款项性质为售房款。2012年4月24日，清远市清新区住房和城乡规划建设局对讼争房屋进行登记，并出具了房地产权证。房地产权证记载：房地产权属人为邓婉冰，房屋性质为住宅，房屋建筑面积为113.97㎡，套内建筑面积为92.59㎡。2012年11月27日，清远市清新区住房和城乡规划建设局出具复函，说明：“1、我县商品房买卖必须签订广东省建设厅、广东省工商行政管理局制定的《广东省商品房买卖合同》（以下简称格式合同），只有签订格式合同才能办理产权登记。格式合同第四条关于商品房预售按套（单元）出售的，只有按套内建筑面积计价的约定，没有其他选项。2、清新新亚房地产开发有限公司销售新亚时代城的房屋时，与购房者按建筑面积单价签订了《新亚时代城认购书》、《新亚时代城预约登记协议》等情况，要求按建筑面积单价签订买卖合同。但由于格式合同中商品房预售按套（单元）出售的，没有按建筑面积单价填写的选项，我局的计算机系统也不能录入建筑面积单价，买卖双方只能按建筑面积单价计算出总价再换算成套内建筑面积单价填写。此外，我局房屋登记档案中的完税证、销售不动产统一发票填写的均是建筑面积及建筑面积单价。” 2012年11月19日，清远市清新区国土资源局出具涉案房屋的国有土地使用权证，土地使用权属人为邓婉冰，地类（用途）为综合用地，终止年限为2058年1月22日。另查明，涉案房屋所涉及的国有土地出让合同约定，受让人为新亚公司，出让地位于县城二十二号区，出让宗地的用途为综合用地（住宅用地），土地使用权出让年限为综合50年，住宅70年。
原审法院认为：本案是商品房预售合同纠纷。邓婉冰和新亚公司双方签订《广东省商品房买卖合同》是经双方协商一致，是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，是有效合同，对当事人具有法律效力。关于房屋面积差异问题，涉案房屋约定面积与房地产行政主管部门确认的面积相比较，套内建筑面积减少了4.37㎡，面积差异百分比为4.507%，公摊面积增大3.42㎡。新亚公司违反合同约定向邓婉冰交付了套内建筑面积不足的商品房，显属违约，现有证据亦无法证明新亚公司存在合理免责事由，依法应当承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定及《广东省商品房买卖合同》第五条的约定，房产证登记的套内建筑面积比合同约定减少4.37㎡，应按合同约定套内建筑面积单价3981.24元／㎡计算，新亚公司应向邓婉冰返还房屋套内建筑面积减少而多收的房价款17398.02元（3981.24×4.37）。对于公摊面积增大3.42㎡，邓婉冰亦应补偿新亚公司，公摊面积单价应参照套内建筑面积单价的50%计算（即公摊面积单价为3981.24×50%=1990.62元／㎡），故邓婉冰应补缴公摊面积房款6807.92元（3981.24×50%×3.42）。以上两项对比，新亚公司应退还邓婉冰多支付房款10590.1元。至于利息的计算问题，应以付清款之日起，以多收的购房款10590.1元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算至付清款之日止。邓婉冰在起诉中请求从2010年6月28日起开始计算利息，并未超出上述范围，应予支持。故利息应以10590.1元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2010年6月28日起算至付清多收房款之日止。新亚公司的辩称公摊面积的退补应按建筑面积单价计算，没有法律依据，原审法院不予采纳。至于邓婉冰请判令新亚公司将涉案房屋的土地使用权年限恢复为70年的问题，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四款的规定，邓婉冰的该项诉讼请求并不属于人民法院受理民事诉讼的范围，原审法院不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，原审法院判决如下：一、新亚公司应于判决生效之日起十日内向邓婉冰支付多收的购房款10590.1元及利息（利息以10590.1元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2010年6月28日起算至付清多收房款之日止）。二、驳回邓婉冰的其他诉讼请求。案件受理费117元，由邓婉冰负担47元，由新亚公司负担70元。宣判后，邓婉冰和新亚公司均不服原审判决，向本院提起上诉。邓婉冰上诉请求：1、改判新亚公司向邓婉冰返还多收的购房款17398.02元及利息；2、改判新亚公司到国土资源局将邓婉冰的涉案房屋土地使用权年限办理为70年（即自2008年1月21日至2078年1月22日）；3、一、二审诉讼费用由新亚公司承担。主要事实和理由是：（一）新亚公司交付给邓婉冰的房屋套内建筑面积少了4.37㎡，新亚公司多收了邓婉冰房款17398.02元。上述事实已经原审判决认定，但原审同时判决邓婉冰向新亚公司补偿增加的3.42㎡公摊面积的房款，此节判决既不符合双方合同的约定，也不符合法律的规定，且其所谓“公摊面积单价应参照套内建筑面积单价的50%计算”的认定，也没有事实和法律依据。首先，邓婉冰与新亚公司签订的《广东省商品房买卖合同》约定是按套内建筑面积96.96㎡、每㎡套内建筑面积单价3981.24元计算房价和成交的，故应按照新亚公司交付使用的套内建筑面积92.59㎡计算涉案商品房的面积差异，公摊面积的差异并不对购房款产生影响。其次，面积差异的处理原则是有约定的按约定，没有约定的按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定处理。本案《广东省商品房买卖合同》对面积差异有具体的约定，邓婉冰要求新亚公司返还多收的17398.02元房款，符合合同约定和法律规定，理应得到法院的支持。因此，原审判决邓婉冰向新亚公司补偿增加的3.42㎡公摊面积的房款，不符合邓婉冰与新亚公司签订的《广东省商品房买卖合同》关于面积差异处理的约定，既违背了当事人意思自治原则，也违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定。（二）根据邓婉冰与新亚公司签订的合同，涉案房屋土地使用权期限自2008年1月21日至2078年1月22日，但是清远市清新区人民政府颁发给邓婉冰的国有土地使用权证记载上述年限的终止日期为2058年1月22日，因此，新亚公司应到国土资源局将邓婉冰房屋的土地使用权年限办理为70年，否则要承担因违约造成邓婉冰损失的赔偿责任。新亚公司上诉请求：撤销原审判决，驳回邓婉冰全部诉讼请求。主要事实和理由是：新亚公司和邓婉冰买卖涉案房屋时，一直按建筑面积和建筑面积单价洽谈、计价、成交。在知悉面积差异后，经协商确定按建筑面积差异对购房款进行退补处理，邓婉冰于2012年10月17日收到退款3203元，并在《时代城建筑面积差异退款表》中签名，至此，双方对面积差异退补已经处理完毕。原审法院认定事实不清，实体判决错误。
原审诉讼中，邓婉冰增加诉讼请求，请求判令新亚公司将涉案房屋的土地使用权年限恢复为70年（即从2008年1月21日至2078年1月22日）。原审庭审中，经征询，邓婉冰坚持请求判令新亚公司将涉案房屋的土地使用权年限恢复为70年的诉讼请求。原审中，邓婉冰的诉讼请求为：1、判令新亚公司向邓婉冰返还误差房价款17398.018元及利息（利息以17398.018为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2010年6月28日起计算至新亚公司付清多收房款之日止）；2、本案诉讼费由新亚公司承担。
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，2012年10月17日，邓婉冰在《时代城建筑面积差异退款表》上签名领取了新亚公司因房屋面积差异退回的房款3203元。该款为建筑面积差异值与建筑面积单价的乘积。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本案二审应围绕邓婉冰和新亚公司上诉请求的范围进行审理。关于新亚公司应否退还邓婉冰购房款的问题。依据《中华人民共和国民法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”及第五十七条“民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除”之规定，本案中，涉案房屋产权登记的房屋面积与双方约定的面积不一致，邓婉冰与新亚公司就此问题进行协商，协商后邓婉冰于2012年10月17日领取了新亚公司退回的房款3203元，该款为建筑面积差异值与建筑面积单价的乘积。据此，可认定邓婉冰与新亚公司已就房屋面积差异问题达成一致意见，双方按建筑面积及建筑面积单价进行退补，并且已实际履行完毕，此为双方当事人的真实意思表示，本院对此予以确认。邓婉冰现就同一问题再次向新亚公司主张权利，但没有提供证据证明其作出上述意思表示是出于重大误解或该补偿方案显失公平，故对其要求改按套内建筑面积与套内建筑面积单价对房屋面积差异进行退补的诉讼请求，本院不予支持。关于土地的使用权期限的问题。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十一条的规定第一款“土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施”的规定，土地使用权出让年限是由具有法定职能的行政机关经法律程序确定，因此，邓婉冰要求将涉案房屋的土地使用权年限办理为70年的请求并非人民法院受理民事诉讼案件的范围，原审法院不予处理并无不当。综上所述，邓婉冰的上诉理由不成立，本院不予采纳。新亚公司的上诉理由成立，本院予以采纳。原审判决认定事实基本清楚，但适用法律和实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销清远市清新区人民法院（2013）清新法民二初字第520号民事判决；二、驳回邓婉冰的诉讼请求。一审案件受理费117元；二审案件受理费70元，均由邓婉冰负担。本判决为终审判决。
审判长：李文宇代理审判员：余允添代理审判员：林士嵛
书记员：冯敏静
引用法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款