上诉人（原审第三人）江维清。委托代理人谢作坚。被上诉人（原审原告）林巨。被上诉人（原审原告）林武。上列两被上诉人的委托代理人蔡建。原审被告乐清市住房和城乡规划建设局。法定代表人刘勇。委托代理人吴健。委托代理人叶永建。原审第三人邱爱兰。原审第三人林晓敏。
上诉人江维清因林巨、林武诉乐清市住房和城乡规划建设局（以下简称乐清住建局）房屋行政登记一案，不服浙江省乐清市人民法院（2012）温乐行初字第79号行政判决，向本院提起上诉。本院于2012年12月11日受理后，依法组成合议庭，于2013年1月15日公开开庭审理了本案。上诉人江维清的委托代理人谢作坚、被上诉人林巨及其与被上诉人林武的共同委托代理人蔡建、原审被告乐清住建局的委托代理人吴健、叶永建到庭参加诉讼，原审第三人邱爱兰、林晓敏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。乐清住建局于1999年3月26日向林晓敏颁发乐房权证乐成镇字第**房屋所有权证。认定：坐落在城南街道南草垟村，面积为84.12平方米房屋登记为林晓敏所有。四至：“东、南、西、北均以自立墙为界”。原判认定：涉案房产原属于两原告所有，其中原告林武占有二间平房，建筑占地面积47.8平方，原告林武占有一间平房，建筑占地面积29.9平方米，共计占地面积为77.7平方，两人均未办理房产登记。1998年8月24日（农历七月初三），两原告将涉案房屋，包括道坦杂地转让给第三人林晓敏和朱秀凤所有，并签订了绝卖房契。1999年2月3日，第三人林晓敏持两原告的集体土地建设用地使用证、1998年10月12日签署的房产卖契、房产交易申请书、相关契税完税证等票据向原乐清市房产管理局就其购买的建筑面积为77.7平方米的房屋申请初始登记。被告经审核后，于1999年3月26日向第三人林晓敏颁发乐房房权证乐成镇字第**屋所有权证。认定：坐落在城南街道南草垟村，面积为84.12平方米房屋登记为第三人林晓敏所有。四至：“东、南、西、北均以自立墙为界”。2008年5月6日第三人林晓敏又将上述房屋转让给第三人江维清，第三人江维清办理了房屋产权转移手续，缴纳了相应的契税。2008年5月21日，第三人江维清取得乐房权房权证乐成镇字第**所有权证，确定房屋建筑面积为77.22平方米。2012年8月24日，第三人江维清向乐清住建局就乐房权证房权证乐成镇字第**有权证进行了更正登记，将登记房产信息中陈碎华的身份证号码更正为第三人江维清身份证号码，并登记了第三人邱爱兰为房屋共有人。第三人江维清对涉案房地产相关手续，均委托陈碎华办理。原判认为：被告乐清住建局作为本市房屋行政主管部门依法具有负责本行政区域内房屋产权产籍管理工作的法定职能。一、本案事实方面：1、根据第三人林晓敏庭审提供的卖契，本案涉案房屋由两原告转让给第三人林晓敏和朱秀凤共同所有，被告根据第三人林晓敏提供的两份卖契且两份卖契内容不同，未经认真审查核实，直接将涉案房屋所有权登记为第三人林晓敏一个人所有，事实不清，证据不足；2、第三人林晓敏申请登记的房屋面积，与被告审核登记的房屋面积及转移给第三人江维清时房屋面积登记均不同，因此，被告登记的房屋建筑面积，缺乏相应的证据。二、本案程序方面：根据《浙江省城市房屋产权产籍管理条例》第十七条规定，房屋具有下列情形之一的，其产权不得转移：“（一）未依法登记领取房屋所有权证的；。”，被告在两原告未依法登记领取房屋所有权证的前提下，直接将涉案房屋按照初始登记的规定，登记为第三人林晓敏所有，程序违法。综上所述，被告于1999年3月26日向第三人林晓敏颁发乐房权证乐房权证乐成镇字第**权证的登记行为，认定事实不清，证据不足，程序违法，应依法予以撤销。但涉案房屋已经转让归第三人江维清、邱爱兰所有，并办理了转移登记，涉案行政行为已无可撤销内容。据此判决确认被告乐清住建局于1999年3月26日向第三人林晓敏颁发乐房权证乐成房权证乐成镇字第**证的登记行为违法。上诉人江维清诉称：1、两被上诉人于2011年3月知道被诉登记行为内容时，就应当知道诉权和起诉期限，且其于2012年5月22日对涉案房地产的土地登记行为提起行政诉讼，表明其对诉权和起诉期限是了解的，起诉期限应从5月22日起计算三个月。两被上诉人于2012年10月22日才提起本案诉讼，已经超过三个月的起诉期限。2、原审第三人林晓敏最初是与其母亲朱秀凤共同向两被上诉人购买涉案房屋，后朱秀凤退出，所有购房款均由林晓敏一人支付，故真正的买卖双方林晓敏与两被上诉人重新签订了用于过户登记的正式卖契，且各方当事人对此均无异议，被诉登记行为认定事实清楚。3、被诉登记行为于1999年3月作出，当时法律法规并无关于农村集体土地上房屋产权转移登记的规定，房屋登记行政部门在实践中是参照城市房屋权属登记管理的规定办理。但农村房屋普遍建造年代久远，不可能完全按照上述规定进行登记。原判以原审被告违反《浙江省城市房屋产权产籍管理条例》第十七条的规定为由，认为被诉登记程序违法错误。4、上诉人向原审第三人林晓敏购买涉案房屋时已尽到合理的注意义务，并已支付合理对价且依法缴纳税费，属于善意取得。即便被诉登记行为存在问题，考虑到两被上诉人出卖房屋系其真实意思表示，且上诉人属于善意取得，本案应判决驳回被上诉人的诉讼请求。5、两被上诉人在原审庭审中已到庭，但未在原告席就坐，也没有接受上诉人方发问，而是作为旁听人员全程参与庭审活动。原审庭审程序违法。综上，请求撤销原判，改判驳回两被上诉人的起诉。
被上诉人林巨、林武辩称：1、原审被告未尽审慎审查职责作出被诉登记行为，对房屋的权利人与面积的认定均错误。2、本案属于转移登记，原审被告的发证行为违反了《浙江省城市房屋产权产籍管理条例》第十七条的规定。且原审被告将被诉登记行为定性为初始登记，属于定性错误。且即便是初始登记，根据《浙江省城市房屋产权产籍管理条例》的规定，也应当提供申请人林晓敏的用地证明，但原审被告没有提供。因此，本案不管是初始登记还是转移登记，被诉登记行为均不符合相关规定。3、上诉人主张其系善意取得，不属本案审理的范围。本案主要审查林晓敏取得房权证是否合法，并未涉及江维清的权益。何况，根据违法必纠原则，不应当因为江维清的善意取得而维持原审被告的违法行为。综上，请求驳回上诉，维持原判。原审被告乐清住建局述称：1、原审第三人林晓敏在原审中已经承认存在买卖关系，被诉登记行为认定事实清楚。即便原审法院认为买卖事实不清，也应当先裁定中止本案审理，等待民事先行解决。2、被诉登记行为发生在1999年，当时对农村集体土地上房屋转移登记手续并无法律规定，由于乐清当时的产权转移行为较为频繁，房屋登记部门虽然参照《浙江省城市房屋产权产籍管理条例》相关规定进行操作，但不等于完全适用该条例的规定，原判认为被诉登记行为违反该条例的规定，属于适用法律错误。3、涉案房屋的买卖行为经两被上诉人确认为真实有效，被诉登记行为没有侵犯两被上诉人的合法权益。综上，请求撤销原判，改判驳回两被上诉人的诉讼请求。原审第三人邱爱兰、林晓敏没有向本院提交书面答辩意见。
各方当事人在一审诉讼中提交的证据均已移送至本院。经审理查明，涉案房产原属于两被上诉人所有，其中林武占有二间平房，林巨占有一间平房，原判认定“其中原告林武占有二间平房，建筑占地面积47.8平方，原告林武占有一间平房，建筑占地面积29.9平方米”有误，本院予以纠正。各方当事人对原判认定的其他事实无异议，本院予以确认。本案的争议焦点是：两被上诉人起诉是否超过法定期限，被诉登记行为认定事实是否清楚、程序是否合法。本院认为：1、两被上诉人在原审中委托蔡建代为诉讼，并向原审法院提交了授权委托书，委托蔡建代为承认、变更、放弃诉讼请求等，蔡建作为两被上诉人的特别授权代理人，有代表两被上诉人参加庭审的权利。原审法院在两被上诉人已到庭的情况下未要求其与委托代理人一起出庭虽有不当，但并不违反法律规定。2、《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条第一款规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年”。第四十二条规定：“公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年、其他具体行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼的，人民法院不予受理”。被诉房屋登记行为于1999年3月26日作出，原审被告作出被诉行为时，未告知两被上诉人具体行政行为的内容，也未告知诉权和起诉期限。两被上诉人于2011年3月知道被诉行为的内容，于2012年10月15日提起本案诉讼，未超过从知道具体行政行为内容之日起2年，也未超过具体行政行为作出之日起20年，其起诉未超过法定起诉期限。在原审被告未告知被上诉人诉权和起诉期限的情况下，上诉人主张两被上诉人于2011年3月知道被诉行为内容时，就应当知道诉权和起诉期限，并主张起诉期限从两被上诉人于2012年5月22日对土地行政登记案件提起诉讼之日起计算三个月，无相应的事实和法律依据，本院不予支持。3、涉案房产系原审第三人林晓敏受让取得，其申请房屋登记的类型应为转移登记。原审被告将被诉登记类型设定为初始登记，登记的房屋建筑面积与两被上诉人的集体土地使用权证的建筑面积又不一致，确有不当。但两被上诉人对涉案房地产已转让的事实无异议，至于受让方为林晓敏一人或其与朱秀凤两人，不对两被上诉人的权益产生影响。被诉房屋登记行为认定的房屋建筑面积虽然大于两被上诉人集体土地使用权证上的建筑面积，但未侵犯两被上诉人的财产权益。故被诉房屋登记行为未侵犯两被上诉人的合法权益，两被上诉人在已转让涉案房产的情况下，要求撤销被诉房屋登记行为，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（三）项、《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第（四）项的规定，判决如下：
一、撤销浙江省乐清市人民法院（2012）温乐行初字第79号行政判决；二、驳回被上诉人林巨、林武的诉讼请求。本案一、二审案件受理费各50元，共100元，由被上诉人林巨、林武负担。本判决为终审判决。
审判长：张苗苗审判员：张存审判员：曾晓军
代书记员：陈雕
引用法律
《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条、《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条