上诉人（原审原告）冯美蓉。被上诉人（原审被告）李长渔。委托代理人李林飞。原审第三人邓俊。委托代理人魏东，四川中超律师事务所律师
上诉人冯美蓉因与被上诉人李长渔、原审第三人邓俊房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省双流县人民法院（2012）双流民初字第2108号民事判决，向本院提起上诉，本院于2012年12月14日立案受理后，依法组成合议庭于2012年12月21日对本案公开开庭进行了审理。上诉人冯美蓉及其委托代理人魏东，被上诉人李长渔及其委托代理人李林飞到庭参加诉讼，原审第三人邓俊经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，位于双流县东升藏卫路北四段**、80号铺面原均为陈琴芳所有。陈琴芳之女罗琼与邓俊系朋友关系。2006年左右，因其全家到新疆工作，故邓俊接受其委托，代陈琴芳办理上述铺面的租赁事宜，包括洽谈租金价格、代签租赁合同、定期收取租金、处理铺面局部修缮及其他日常事务等。2009年9月12日，邓俊代陈琴芳与李长渔签订了《租房协议》，约定：陈琴芳将78号铺面出租给李长渔经营使用；租赁期限为5年，从2009年9月12日起至2014年9月11日止；2009年至2012年前三年租金每年65000元，2012年至2014年后两年租金每年75000元；每年租金分2次付清，付款月份为每年的8月、2月，李长渔必须按时交付租金，否则陈琴芳有权及时收回铺面，并不退还其押金。2010年9月1日，邓俊代陈琴芳与李长渔签订了《租房协议》，约定：陈琴芳将80号铺面出租给李长渔经营使用；租赁期限为4年，从2010年9月12日起至2014年9月11日止；每年租金为22000元；每年租金分2次付清，每次交付11000元；付款月份为每年的8月、2月，李长渔必须按时交付租金，否则陈琴芳有权及时收回铺面，并不退还其押金。2010年9月1日，邓俊代陈琴芳收取李长渔交付的80号铺面2010年9月12日2011年3月11日租金11000元、78号铺面2010年9月12日2011年3月11日的租金32500元。2011年3月19日，邓俊代陈琴芳收取李长渔交付的80号、78号铺面2011年3月12日2011年9月11日的租金共计43500元。2011年9月10日，邓俊再次代陈琴芳收取李长渔支付的78号铺面2011年9月12日2012年3月11日的租金32500元、80号铺面2011年9月1日2012年2月29日的租金11000元。2012年2月17日，陈琴芳与冯美蓉签订了《二手铺面买卖合同》。该合同约定，陈琴芳将位于双流县东升藏卫路北四段78号、80号铺面出售给冯美蓉，价款为761400元；冯美蓉必须遵守陈琴芳于2010年9月1日、2009年9月12日与李长渔签订的租赁合同的约定；2012年2月以后的上述铺面的租金由冯美蓉收取。上述合同签订后，冯美蓉先后于2012年2月20日左右和27日、3月1日要求李长渔支付上述铺面的租金，而李长渔未付。双方为此发生纠纷。同年3月3日，在邓俊的组织下，二人仍未就租金的支付达成一致，遂于当日到双流县公安局东升派出所协商并备案。而邓俊于当日出具情况说明，其上载明了现租户李长渔因与新房主发生纠纷，李长渔交付租金，新房主不予收取等内容。2010年3月17日，冯美蓉通过公证的形式对其向李长渔送达《解除租房协议通知》的行为和内容进行了证据保全。另查明，上述铺面于2012年2月27日在双流县房地产管理交易中心进行了双流县存量房买卖合同登记。冯美蓉于2012年3月2日在双流县房地产管理交易中心对上述铺面进行了登记，且于同月8日和9日进行了分户登记。以上事实，有房屋产权证、《租房协议》、《二手铺面买卖合同》、接（报）处警登记表、公证书、收条、分户材料、情况说明以及冯美蓉及李长渔的当庭陈述在卷佐证。原审法院认为，陈琴芳和李长渔分别于2009年9月12日、2010年9月1日签订的《租房协议》，是双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的规定，合法有效，双方均应按此协议履行各自的权利、义务。租赁期间，陈琴芳将上述铺面转让，并发生了所有权的转移，根据买卖不破租赁的基本原则，该两份租赁合同对新所有权人即冯美蓉有效，李长渔和冯美蓉无需另行订立租赁合同，双方依法当然发生租赁关系。因特快专递详单上标注的内件品名的名称系单方填写且无其他证据予以印证，故原审法院对冯美蓉、李长渔分别主张的通过特快专递的形式向对方送达《关于解除租房协议的通知书》、《律师函》的事实不予采信。虽冯美蓉对邓俊出具的收条持有异议，但并未提交能够反驳的证据，故原审法院对邓俊代陈琴芳收取李长渔上述铺面租金的事实予以确认。李长渔租赁的78号铺面的租金付至2012年3月11日、80号铺面的租金付至2012年2月29日。因不动产物权的转让自记载于不动产登记簿时发生效力，未经登记，不发生效力。根据冯美蓉提交的房屋产权证上记载的登记时间，原审法院对上述铺面于2012年3月2日进行登记并发生所有权转移效力的事实予以确认。作为所有权人，冯美蓉就上述铺面向李长渔主张权利的时间应自2012年3月2日起算。在此之前，冯美蓉无权就上述铺面向李长渔主张权利。冯美蓉提交的证据尚不足以证明2012年3月2日后，因李长渔存在无正当理由未支付或迟延支付租金，在其提出的合理期限内，对方仍不支付租金的事实。因此，冯美蓉主张解除陈琴芳分别于2009年9月12日、2010年9月1日与李长渔签订的《租房协议》的法定条件没有成就。故冯美蓉要求确认此两份协议已于2012年3月3日解除的诉讼请求，因证据不足，原审法院不予支持。现李长渔主张继续履行租赁合同，符合法律规定，原审法院予以采纳。此两份协议应继续履行。冯美蓉主张李长渔支付房屋使用费是建立在解除租赁合同的基础之上，此请求没有事实依据，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十七条、第二百二十九条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第一百六十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回冯美蓉的诉讼请求。案件受理费26元，由冯美蓉负担。
宣判后，原审原告冯美蓉不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判支持冯美蓉在原审中提出的全部诉讼请求。本案诉讼费用由李长渔负担。其主要的事实和理由为：一、原审判决对冯美蓉从2012年3月2日起有权主张租金的认定有误。根据冯美蓉与陈琴芳签订的《二手铺面买卖合同》约定，自2012年2月17日之后的租金由冯美蓉收取。冯美蓉何时完成物权登记与收取租金没有必然的因果关系，在冯美蓉取得合同权利到物权登记完成期间，李长渔不享有拒付租金的权利。二、李长渔主张冯美蓉拒绝收取租金的事实不成立。本案中证明冯美蓉拒收租金的唯一依据是邓俊所交书面证言，因邓俊拒绝出庭，其证言未经质证不能认可其真实性。造成本案租金拖欠的责任完全在李长渔故意拖欠租金的行为，李长渔应当承担拒交租金的法律责任。三、冯美蓉解除合同符合法律规定。李长渔拖欠租金的事实成立，经冯美蓉多次催促仍不支付，解除合同的条件已经成就。
被上诉人李长渔答辩称，陈琴芳将房屋转让给冯美蓉，对此李长渔毫不知情，因此直到冯美蓉取得房屋所有权证即2012年3月2日，冯美蓉才有权向李长渔收取租金。李长渔得知陈琴芳将房屋转让给冯美蓉后向其交纳租金，但冯美蓉拒绝接受，李长渔没有故意拒绝交纳租金的违约行为，冯美蓉无权单方解除《租房协议》。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持原判。原审第三人邓俊书面陈述称，邓俊代理陈琴芳与李长渔签订《租房协议》，并代为收取租金。因陈琴芳将铺面转让给冯美蓉，遂解除了与邓俊的代理关系。因李长渔与冯美蓉就租金问题发生争议，邓俊于2012年3月3日到双流协调冯美蓉、李长渔进行协商，在协商过程中了解到，冯美蓉因与李长渔有纠纷，在购买诉争铺面后，不愿意继续租赁给李长渔。李长渔多次表示愿意按照以前的《租房协议》约定价格和给付方式交付租金，但冯美蓉拒绝收取，最终协商未果，邓俊建议双方通过诉讼途径解决此事。二审中，上诉人冯美蓉提交2012年3月1日接（报）处警登记表，拟证明李长渔应付租金到期后，冯美蓉对其进行了催收和催告。经质证，李长渔认为该份接（报）处警登记表并不能反映真实情况，李长渔在3月1日从未去过派出所。被上诉人李长渔提交了收条及《用电协议》，证明李长渔已经履行了支付租金的义务，租金交至2013年3月11日，且冯美蓉同意李长渔在《租房协议》履行期间内使用其申请的用电专线。冯美蓉对上述证据不持异议。本院认为，接（报）处警登记表中记载的是报案人冯美蓉的个人陈诉，李长渔对此不予认可，不能证明冯美蓉主张的证明目的，故本院不予采信。对双方均不持异议的证据，本院予以采信。
本院经二审审理查明的事实除与原审法院查明的事实一致外，另查明，2012年3月6日，李长渔委托律师向冯美蓉发出《律师函》，要求冯美蓉继续履行《租房协议》，尽快收取李长渔支付的租金，冯美蓉认可其于同日收到该份《律师函》。还查明，冯美蓉于2012年11月15日收取了李长渔交纳的2012年3月12日至2013年3月11日房屋租金共计97000元。2012年11月9日，冯美蓉与李长渔签订《用电协议》，约定李长渔自愿搭冯美蓉使用专线，用电期限从2012年11月9日至陈琴芳和罗琼签订的租房协议期限内有效。以上事实有冯美蓉的当庭陈诉、收条及《用电协议》在案为证。
本院认为，陈琴芳与李长渔分签订的两份《租房协议》，均系双方当事人的真实意思表示，应属合法有效。在租赁合同的履行期间，陈琴芳将其所有的两间铺面转让给冯美蓉，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故两份《租房协议》在约定的租赁期限继续有效，对冯美蓉与李长渔均有约束力。冯美蓉主张李长渔欠付租金，其有权要求解除《租房协议》。冯美蓉与陈琴芳签订的《二手铺面买卖合同》约定，2012年2月17日之后的租金由冯美蓉收取，根据合同相对性原则，这一约定不能约束李长渔，且不动产物权因交易行为而发生变动，在未经登记的情况下不能对抗善意第三人，房屋所有权人将租赁物交由承租人使用、收益并收取租金，其行权的正当性和合法性也必然受到所有权转移效力的限制，冯美蓉于2012年3月2日完成案涉铺面的所有权转移登记，至此才取得了向李长渔收取租金的权利。由于冯美蓉未能举证证明在此之后其对李长渔进行了催收，而李长渔拒付租金的事实，且从李长渔于2012年3月6日向冯美蓉发出《律师函》，要求冯美蓉及时收取租金，以及在一审庭审中李长渔表示愿意马上交纳租金等行为综合分析，李长渔具有继续履行《租房协议》的诚意，不具有恶意拖欠租金的故意，因此冯美蓉提出解除案涉《租房协议》，李长渔向其返还租赁物的请求，不符合合同解除的法定条件，本院不予支持。在本案二审审理过程中，冯美蓉与李长渔签订《用电协议》，约定李长渔自愿搭冯美蓉使用专线，用电期限从2012年11月9日至陈琴芳和罗琼签订的租房协议期限内，冯美蓉还收取了李长渔交付2012年3月12日至2013年3月11日的租金，冯美蓉也是对《租房协议》继续履行的事实认可。综上所述，上诉人冯美蓉的上诉主张均不成立，本院不予支持。一审审判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。一审案件受理费负担方式不变，二审案件受理费52元，由上诉人冯美蓉负担。本判决为终审判决。
审判长：温淼代理审判员：傅敏代理审判员：郝亮
书记员：张磊
引用法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款