上诉人（原审原告）：刘志强。上诉人（原审被告）：深圳市宇宏公司投资集团有限公司，。
上诉人刘志强、深圳市宇宏公司投资集团有限公司（以下简称宇宏公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服深圳市龙岗区人民法院（2011）深龙法民三初字第2150号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：刘志强与陈XX系夫妻关系。2008年7月10日，刘志强向陈XX出具《授权委托书》，委托陈XX全权代理其与宇宏公司签订租赁合同。同日，陈XX作为刘志强的委托代理人与宇宏公司签订一份《商铺租赁合同》，约定：宇宏公司将自有的位于深圳市XX区X花园X栋XXX号商铺出租给刘志强做商业使用，商铺建筑面积为103.04平方米；租赁期共36个月，宇宏公司从2008年7月11日起将出租商铺交付刘志强使用，至2011年7月10日收回；租金按照建筑面积计算，月租金为3300元，宇宏公司收取租金时只提供收款收据，如需发票则所产生的税费由刘志强承担。第二年（2009年7月11日至2010年7月10日）月租金递增为3500元，第三年（2010年7月11日至2011年7月10日）月租金递增为3800元；刘志强需在当月10日之前向宇宏公司交付当月租金，若未征得宇宏公司书面同意而延期交租，则除补交所欠款项外还需每日支付拖欠金额的百分之一作为滞纳金；在刘志强经营期间，宇宏公司的商铺如果销售，须提前一个月以书面形式通知刘志强，在同等条件下，刘志强有优先购买权，但应当在宇宏公司发出书面通知后七天以内答复宇宏公司。上述合同签订后，宇宏公司依约向刘志强交付了涉案商铺，刘志强将涉案商铺用作经营XX驾校XX花园服务店（以下简称XX驾校）。2008年7月14日，刘志强支付了租赁涉案商铺的押金6600元，案外人深圳市XX实业有限公司出具了相应的收款收据。之后，刘志强每月按时支付租金直至2009年8月，均由深圳市XX实业有限公司向其出具收款收据。2009年4月27日，宇宏公司将涉案商铺以1360128元的价格转让给案外人陈XX。2009年6月1日，涉案商铺转移登记至案外人陈XX名下。原审庭审中，宇宏公司为主张其出卖涉案商铺时向刘志强履行了通知义务，提交了一份深圳市宇宏物业服务有限公司于2011年4月25日出具的《证明》，内容为：我公司是XX花园XX栋商铺XXX房物业管理人，宇宏公司在转让XX花园XX栋商铺XXX房给陈XX时，曾书面告知该房产的承租人，我公司也派人在场，当时承租人明确告知不购买该商铺。刘志强对该份《证明》不予认可。宇宏公司为主张涉案商铺的承租人为深圳市XX机动车驾驶培训公司，提交了一份2008年12月21日的《深圳市房屋租赁合同书》，该合同书中载明涉案商铺的承租人为刘志强和黄XX，月租金为2500元，租赁期限自2008年12月21日至2011年7月10日。刘志强对该份合同书的真实性予以确认，但称该份合同书仅是双方认可用于办理工商登记，双方实际按《商铺租赁合同》履行。宇宏公司为主张其将涉案商铺转让给案外人陈XX是由于双方存在以物抵偿工程价款以及工程价款优先权的情况，提交了一份宇宏公司与陈XX于2009年3月23日签订的《以物抵债协议》，该协议中记载双方同意用宇宏公司享有所有权的XX花园XX栋商铺XXX房抵偿过户给陈XX，抵偿宇宏公司应付陈XX的工程款340万元。刘志强对该份协议书不予认可。原审诉讼中，依刘志强的申请，原审法院委托深圳市国房土地房地产评估咨询有限公司对涉案商铺出卖时即2009年4月27日和刘志强知道权利被侵害时即起诉之日2011年3月10日的市场价值进行评估。深圳市国房土地房地产评估咨询有限公司于2011年8月31日出具了《评估报告书》，结论为：涉案商铺2009年4月27日的评估总值为1971155元，2011年3月10日的评估总值为322万元。原审另查，宇宏公司系深圳市宇宏物业服务有限公司的股东。深圳市XX实业有限公司为有限责任公司，法定代表人为洪XX，洪XX是宇宏公司的股东。原审再查，2011年3月，案外人陈XX以刘志强和深圳市XX机动车驾驶培训公司从2009年9月1日起开始拖欠租金为由，向原审法院提起诉讼。原审法院于2011年4月15日作出（2011）深龙法民三初字第1149号民事调解书，确认刘志强同意支付陈XX主张的2009年9月1日至2011年4月30日租金73000元（于达成协议当天支付），陈XX同意放弃其主张的利息及滞纳金。原审又查，涉案房屋的租赁期限于2011年7月届满，刘志强已经交还涉案商铺。
刘志强在原审的诉讼请求为：1、宇宏公司赔偿刘志强经济损失2009280元；2、宇宏公司承担本案诉讼费用。原审庭审中，刘志强明确其第1项诉讼请求中的经济损失2009280元是指刘志强知道涉案商铺被出售时与宇宏公司出售涉案商铺时两时间节点间的涉案商铺市场差价。原审法院认为，本案的争议焦点是：（一）刘志强与宇宏公司之间是否存在租赁关系；（二）宇宏公司是否侵犯了刘志强的优先购买权。关于焦点一，陈XX作为刘志强的委托代理人，代理刘志强与宇宏公司签订《商铺租赁合同》，符合代理的法律特征。《商铺租赁合同》直接约束的主体是刘志强和宇宏公司。从合同的履行情况来看，刘志强实际亦按《商铺租赁合同》约定的租赁保证金和租金标准等履行相关合同义务。宇宏公司辩称深圳市XX机动车驾驶培训公司是涉案商铺的承租人，双方实际按照《深圳市房屋租赁合同书》履行，但该份合同的承租人为刘志强和黄XX，约定的租金标准为每月2500元，而从刘志强提交的《收款收据》来看，实际上租赁第一年每月交纳租金标准是3300元，2009年7月份增至3700元，显然，该合同如刘志强所述只是为了办理工商登记所用，并非当事人的真实意思表示，因此宇宏公司辩称双方实际按照《深圳市房屋租赁合同书》履行，原审法院不予采信。XX驾校系刘志强租赁涉案商铺而开办，并未与宇宏公司签订租赁合同，也不存在事实上的租赁关系。由此可见，《商铺租赁合同》是刘志强与宇宏公司真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行合同约定的义务。刘志强不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审判决部分事实认定不清，原审判决对于刘志强知道或者应当知道权利被侵害的时间并没有明确认定。刘志强在租赁房产期间，宇宏公司在未通知刘志强的情况下于2009年4月27日将涉案房产以1360128元转让给案外人陈XX。刘志强于2009年9月接到宇宏公司称其内部有调整，让刘志强暂缓交付租金的口头通知，但暂缓交付后一直未接到交付通知，直到2011年2月23日接到（2011）深龙法民三初字第1149号的应诉通知，始知涉案房产己转让给案外人。因此，刘志强知道或者应当知道优先购买权受到侵害的时间应是2011年2月23日，并以此时间节点为参照来确定损害赔偿。根据原审已查明事实，宇宏公司在出售涉案商铺之前并未适当履行通知义务，根据法律规定，宇宏公司的行为严重侵害了刘志强的优先购买权，理应依法承担相应的民事法律责任。（二）原审判决以刘志强未能证明实际损失为由，酌定认定宇宏公司仅支付8万元的赔偿，明显缺乏法律依据。优先购买权是承租人的法定权利，优先购买权的行使结果本来目的是强制缔结房屋买卖合同，使承租人能以同等条件优先于第三人购买租赁房屋。出租人擅自将房屋出售给善意第三人，使承租人无法行使优先购买权，承租人受到损失分为两部分：一为直接损失（实际损失），即迫使承租人在租赁期届满后另行购买或租赁房屋，支出不必要的交易成本；二为间接损失（可期待利益），即致使承租人丧失了以买受人同等购买房屋的机会，从而因房屋市场价格波动失去可得利益。期待利益与实际损失两者是不冲突的，但两者的认定标准却并不相同。对实际损失，可根据承租人提供的证据认定；对可期待利益，即房屋涨跌损失的确定，则可以根据以下原则确定：一是双方协商确定的，从其约定（当事人在承租合同中有约定的情况）；二是双方不能协商确定的，原则上可比照最相类似房屋的市场成交价与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失：三是无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。具体到本案，如果刘志强行使优先购买权，即刘志强有权在2009年6月1日前后以1360128元的价格优先认购涉案商铺。如果确实认购，那么到刘志强知道权利被侵害并起诉之日，该商铺的市场评估价值已达322万元，其间接损失也近190万元，即使按2009年4月27日出售时点的评估价值人民币1971155元实现购买，其间接损失也近130万元，其损失已经相当巨大。刘志强以可期待利益损失为依据请求损害赔偿完全符合法律规定，也是完全合理的。原审判决背离事实和法律规定，以宇宏公司出售涉案商铺时，同地段同类型的商铺资源并不稀缺，刘志强完全可以另行购买商铺为由，认定宇宏公司仅赔偿8万元，于理不足，于法无据，是完全错误的，有没有可替代购买资源并不是法律规定优先购买权的事实和理论依据。据此，刘志强请求本院判令：1、宇宏公司赔偿刘志强经济损失2009280元；2、宇宏公司承担本案一、二审的诉讼费、评估费等诉讼费用。宇宏公司亦不服原审判决，向本院提出上诉称：（一）刘志强与宇宏公司签订的《商铺租赁合同》无效。刘志强隐瞒国家公务员身份，在宇宏公司不知情时签约将涉案商铺用作经营XX驾校服务，已然违反《中华人民共和国公务员法》第五十三条关于公务员不得从事或参与营利性活动的规定。公务员从事经商行为必将侵害国家公职人员的廉洁性和社会公共利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，涉案合同应为无效。（二）涉案商铺是宇宏公司以物抵偿具有优先权的工程款。宇宏公司与案外人陈XX于2009年3月23日签订《以物抵债》协议，刘志强虽对该份协议书不予认可，但根据民事诉讼证据规则，刘志强如没有提出相反或更具证明力的证据时，法院应予采信。（三）本案是侵害优先购买权纠纷，刘志强没有遭受实际损失。在审判实践和民事法理中，无论是合同违约案件或侵权案件，在没有实际损失或不能证明实际损失的情况下，其损害赔偿请求应被法院驳回，原审判决酌情赔偿没有法律依据。原审判决的赔偿数额巨大，不能引导社会大众良好的社会道德行为规范。据此，宇宏公司请求本院判令：1、撤销原审判决，驳回刘志强的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费及评估费由刘志强承担。
关于焦点二，宇宏公司辩称其出售涉案商铺时履行了通知义务，并提交了深圳市宇宏物业服务有限公司出具的《证明》加以证实，但因宇宏公司系深圳市宇宏物业服务有限公司的股东，两公司具有利害关系，而宇宏公司又未能提供其他证据予以佐证，故对深圳市宇宏物业服务有限公司出具的《证明》原审法院不予采信。根据相关法律规定，出租人出卖租赁房屋，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有同等条件下优先购买的权利。本案中，刘志强与宇宏公司签订的《商铺租赁合同》合法有效，刘志强在承租期间对涉案商铺享有同等条件下的优先购买权。在宇宏公司未能提供充分证据证明其在出卖涉案商铺之前的合理期限内履行了通知刘志强的义务，也未能提供证明刘志强已作出放弃优先购买权意思表示的证据的情况下，原审法院认为，宇宏公司将涉案商铺出售给案外人陈XX的行为侵犯了刘志强的优先购买权。因此，宇宏公司应对其违约行为承担法律后果。刘志强主张宇宏公司赔偿经济损失2009280元，并明确该损失是指刘志强知道涉案商铺被出售时与宇宏公司出售涉案商铺时两时间节点间的涉案商铺市场差价。原审法院认为，刘志强主张的该项损失实际是刘志强作为承租人的可期待利益，刘志强并未举证证明其优先购买权被侵害后遭受的实际损失。从深圳市国房土地房地产评估咨询有限公司2011年8月31日出具的《评估报告书》来看，虽然宇宏公司出售涉案商铺后，涉案商铺已升值且幅度较大，但是涉案商铺位于深圳市XX区XX花园，该花园地处XX区中心城，宇宏公司出售涉案商铺时，同地段同类型商铺资源并不稀缺，刘志强完全可以另行购买商铺。因此，原审法院以刘志强知道或者应当知道涉案商铺被出售时与宇宏公司擅自出售涉案商铺时两个时间节点间的商铺市场差价为基础，综合考虑刘志强若购买商铺可能付出的成本投入等因素以及刘志强寻求替代性交易的难易程度等因素，酌情认定宇宏公司应向刘志强赔偿8万元。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，判决：深圳市宇宏投资集团有限公司应于原审判决生效之日起十日内向刘志强赔偿8万元。案件受理费22874元，由刘志强承担21963元，宇宏公司承担911元；案件评估费17978元，由刘志强承担17262元，宇宏公司承担716元。
本院经审理查明，原审法院已查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点在于：（一）刘志强是否享有优先购买权；（二）应如何确定本案的损害赔偿范围。关于刘志强是否享有优先购买权的问题。本案当事人之间的《商铺租赁合同》系双方真实意思的表示，其内容并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，刘志强在租赁期内依法享有优先购买涉案房屋的权利。宇宏公司上诉称刘志强为公务员，涉案租赁合同因其从事营利性活动而应为无效。本院认为，宇宏公司并未举证证明刘志强的公务员身份，且《中华人民共和国公务员法》对公务员从事营利性活动的禁止性规定，是国家就干部人事管理方面作出的规定，其规范对象是国家与公务员之间的权利义务和管理关系，如公务员从事营利性活动，可由主管部门依法进行处理，但该规定并不是认定平等民事主体之间民事行为效力的规范依据。因此，宇宏公司的此项上诉理由不成立，本院不予支持。宇宏公司上诉亦称其系以涉案房屋抵偿受让人的工程款，受让人对工程款享有优先权。本院认为，宇宏公司在本案中既没有举证证明其与受让人之间工程施工关系的内容，也没有举证证明已有生效法律文书确认该受让人就涉案房屋享有优先受偿权，依现有证据在本案中尚不能认定受让人是否享有优先受偿权。并且，法律赋予施工人优先受偿权的目的是保障其工程款债权的实现，而并非在于使施工人取得特定建筑物的所有权，故即使存在优先受偿权，在同等价格或折价金额下也不排斥承租人对优先购买权的行使，出租人未依法履行通知义务的，则仍应向承租人承担相应的赔偿责任。据此，宇宏公司此项上诉主张亦不成立，本院不予支持。关于应如何确定本案损害赔偿范围的问题。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，承租人因出租人侵害其优先购买权的，有权请求出租人承担赔偿责任。本院认为，承租人的优先购买权为法律特别规定的具有期待权性质的民事权益，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款的规定，出租人侵害优先购买权的行为在本质上属于侵害他人民事权益的侵权行为。依民事法理，侵权损害赔偿遵循完全赔偿原则，即赔偿范围应包括所受损害（实际损失）和所失利益（预期利益），其中的所失利益包括依通常或其他可确定的特别情形而可预期的利益，由于我国现行民事法律并未明确将预期利益排除在侵权赔偿的范围之外，故宇宏公司关于刘志强仅能请求实际损失赔偿的上诉主张理据不足，本院不予采纳。另一方面，承租人的优先购买权有别于当事人依意思自治而约定产生的合同债权，出租人侵害优先购买权的赔偿责任亦不同于合同法所规定的违约赔偿责任。合同法上违约赔偿责任的立法目的是使守约方通过赔偿而得到相当于合同正常履行情况下的同等收益，而侵权赔偿责任的目的则在于使受害人恢复到未受损害前的状态。因此，如受害人主张预期利益赔偿，除必须举证证明该所失利益具有客观确定性之外，根据侵权责任的构成要件，还应依据因果关系来确定赔偿的范围。首先，根据原审法院已经查明的情况，涉案房屋地处XX区中心城，同地段同类型的商铺资源在宇宏公司出售涉案房屋时并不稀缺，而刘志强承租涉案房屋系用作汽车驾驶培训经营，除刘志强的单方陈述外并无证据显示其曾向宇宏公司提出过购买涉案房屋的要约，故可推知刘志强在租赁期内主要追求房屋的使用价值，而非期待该房屋市场交换价值的上升，在法律已经明确规定买卖不破租赁的情况下，即使宇宏公司履行了通知义务，刘志强是否仍会实际购买涉案房屋在客观上并不能完全确定。其次，即使刘志强意在通过购买商铺获得升值利益，在当时存在同地段同类型的其他待售商铺的情况下，宇宏公司将涉案房屋转售他人也不是刘志强无法获得房地产升值收益的唯一和充分原因，刘志强本案所主张的2009280元预期利益损失与宇宏公司侵害优先购买权的行为之间亦因此不具有完全的因果关系。根据以上分析，刘志强在本案中主张的预期利益赔偿应当受到损失客观性和因果关系等侵权责任构成要件的限制，在综合考虑刘志强的购房成本投入及其寻求替代性交易的难易程度后，原审法院酌情确定的8万元赔偿数额基本符合公平原则和本案实际情况，实体处理并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计45748元，由刘志强、深圳市宇宏公司投资集团有限公司按其各自已预缴数额分别承担。本判决为终审判决。
审判长：俞红审判员：龚萍代理审判员：唐毅
书记员：（兼）伍圣权
引用法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款