原告：浙江××有限公司。住所地：嘉兴市中环东路×
×号。法定代表人：沈某某。委托代理人：肖某某、曹某。被告：郑某某。委托代理人：周某某。原告浙江××有限公司与被告郑某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2009年9月28日立案受理。依法组成合议庭，于2010年1月29日公开开庭审理了本案。原告委托代理人肖某某、被告委托代理人周某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告浙江××有限公司起诉称，2007年2月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，2008年12月15日，原告向被告发出交房及补交款项通知书一份，要求被告前来办理交房、办证及补交房款事宜，但被告置之不理。期间，原告数次与被告电话联系，要求被告前来办理手续并支付款项，但被告一直拒绝前来。2009年9月11日，原告再次向被告发出《催交房及补交款项通知书》，并委托律师向被告发出律师函，明确：如被告未在2009年9月14日前来办理手续的，将依照合同约定解除合同，并向被告主张违约责任。但被告仍未答复，2009年9月15日。原告正式向被告发出解除《商品房买卖合同》的通知。请求判令：1、确认解除原、被告签订的《商品房买卖合同 》；2、被告向某告支付违约金74551元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告郑某某答辩称，被告对原告交房的通知和解除通知均已收到，但因被告在外地工作和做生意，所以没有时间来办理房屋交接手续，故被告不应支付违约金。被告对原告提出解除双方买卖合同的请求由法院根据合同约定进行判决。原告为证明其主张，向本院提交证据如下：一、《商品房买卖合同》一份。证明依照合同第十一条第三款规定，出卖人向买受人发出书面通知超过90天，仍未来办理交接的，出卖人有权将房屋另行处理，并扣买受人总房款的5%作为违约金。二、2008年12月23日交房通知书一份以及ems邮件的跟踪查询单一份。三、2009年9月11日催交房及补交款项通知一份以及申某快递签收单一份。四、2009年9月11日律师函一份及申某快递签收单一份。五、2009年9月15日解除《商品房买卖合同》通知及申某快递签收单各一份。上述证据二- 五用于某某原、被告间房屋买卖关系，以及由于被告违约，原告依照合同解除买卖关系并主张违约金的相关事实。六、收款及付款明细一份，证明被告在解除《商品房买卖合同》后，原告尚某退还被告金额563760.34元。七、个人住房借款合同一份，证明被告为购房而在中国建设银行股份有限公司××南湖支行办理房屋按揭贷款手续，贷款金额104万元，保证人为原告，抵押人为被告。被告对上述证据质证认为：对证据一、六、七的真实性没有异议；对证据二- 五，即原告向被告发出的通知、律师函等，被告均已收到，但因没有时间去办理交接手续。被告未向本院提供证据。庭审中，原告委托代理人向被告委托代理人发问称，被告郑某某是否以电话方式明确告知过被告委托代理人，其已收到了相关的解除函并同意解除合同。被告委托代理人表示确认。针对原、被告的举证、质证情况，本院认证如下：原告
提供的证据被告均无异议，本院予以确认。经审理，本院认定本案事实如下：2007年2月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定被告向某告购买位于嘉兴市中环东路西侧、中环南路北侧的巴黎都市爱丽舍宫3幢1单元1301号房屋，建筑面积为286.24㎡（其中套内建筑面积224.52㎡，分摊建筑面积61.72㎡），房屋价款为1491024元。付款方式为：被告于2007年2月27日前支付房款451024元，房屋主体结构至三分之二时买受人即被告办理贷款人民币104万元。合同第八条规定，原告应当在2008年12月31日前将符某某同约定的商品房交付被告；第十一条规定，商品房达到交付使用条件后，原告应当书面通知被告办理交付手续，如由于被告的原因未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：即出卖人向买受人发出书面交接通知之日起30天内，买受人未能在指定的时间地点来办理交接手续的，非因出卖人因素造成的风险损失由买受人承担，并承担自规定交房之日起的物业管某某用。超过90天仍未办理交接，出卖人有权将房屋另行处理，并扣除买受人总房款的百分之五作为违约金等。合同签订后，被告向某告支付了首期房款451024元。2007年10月12日，被告与中国建设银行股份有限公司××南湖支行签订《个人住房借款合同》一份，借款用途为购置嘉兴市巴黎都市爱丽舍宫3幢1单元1301号房屋，贷款金额104万元，借款期限十年即从2007年11月28日至2017年11月28日止，还款方法及还款金额采用等额本息还款方法，即每月归还本息12016. 62元。合同第三十一条规定，本合同生效后，贷款人将款项一次划入借款人指定帐户即原告单位帐户。该笔借款由原告作为连带责任保证人作担保，并由被告以所购房产作抵押担保。合同签订后，贷款人将贷款104万元汇入到原告帐户。后被告未能按期归还贷款本息。2008年12月23日，原告向被告发出交房通知书，通知被告到原告处办理房屋交接手续。2009年9月11日，原告又向被告发出催交房及补交款项通知及律师函各一份，通知被告前来办理房屋交付手续，并告知逾期未来办理，原告将按合同规定解除《商品房买卖合同》等。2009年9月15日，原告向被告发出解除《商品房买卖合同》通知一份，通知被告双方签订的《 商品房买卖合同》解除，并要求被告支付违约金74551元。被告在收到上述通知及函后，未到原告处办理房屋交接手续。另外，被告也表示同意解除双方签订的《商品房买卖合同》。原告在解除商品房买卖合同后，向贷款人即中国建设银行股份有限公司××南湖支行归还了贷款927263.76元。现原告尚某退还被告的款项为563760.24元（包括被告支付的首期房款及归还的贷款）。被告在庭审中表示要求原告返还该款。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应严格按合同规定履行。被告签订合同后未按合同规定即在接到交接通知后90日内办理房屋交接手续，并在原告一再催交下仍未办理，原告根据合同规定通知解除双方合同有事实和法律依据，本院予以支持，本院确认原告解除合同通知到达被告处后，双方《商品房买卖合同》解除。因被告违约造成双方合同解除，被告应承担违约责任，原告主张按合同第十一条规定由被告按总房款的5%计付违约金即74551元，该请求有事实和法律依据，本院予以支持。双方合同解除后，原告依据合同收取的首期房款及被告支付按揭贷款应当返还被告，金额为563760.24元。据此，依据《 中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条，《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告浙江××有限公司与被告郑某某于2007年2月27日签订的《商品房买卖合同》已解除；二、被告郑某某于本判决生效之日起七日内支付原告浙江××有限公司违约金74551元；三、原告浙江××有限公司于本判决生效之日起七日内退还被告郑某某人民币563760.24元。案件受理费1664元，财产保全费820元，合计2484元，由被告负担，于本判决生效后七日内交纳。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审判长：李红平审判员：夏昶审判员：吴志坚
书记员：郑莉