原告清丰县中创玉都房地产开发有限公司诉被告吴涛商品房预约合同一审民事判决书

原告：清丰县中创玉都房地产开发有限公司。住所地：清丰县黄河路中段。组织机构代码：56983496-6。法定代表人：宋占虎，该公司董事长。委托代理人：李志广，河南优诚律师事务所律师。被告：吴涛，男，住湖北省襄樊市。委托代理人：汪伟庆，浙江君安世纪律师事务所律师。

原告清丰县中创玉都房地产开发有限公司诉被告吴涛商品房预约合同纠纷一案，原告于2014年12月22日诉至本院，本院同日作出受理决定。本院受理后，依法由审判员姜相恩、库锁庆和谢振超组成合议庭于2015年1月27日公开开庭进行了审理，原告委托代理人李志广，被告吴涛及其委托代理人汪伟庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告清丰县中创玉都房地产开发有限公司诉称：原被告双方于2012年1月1日签订《玉都时代广场认购书》，被告认购位于清丰县朝阳路与惠风路交叉口的玉都时代广场裙楼商场1-精品08号商铺，商铺总金额为741448元（已优惠），现已交房款495783元，下欠245665元。《玉都时代广场认购书》认购条款约定，如银行不提供按揭贷款，被告应在接到通知后五日内付清余款，否则原告有权解除认购书。现因合作银行不对商铺提供按揭贷款，原告于2014年12月9日通知被告交清余款，但被告未按约定付清余款，故诉至法院，要求解除原被告双方于2012年1月1日签订的《玉都时代广场认购书》。

被告吴涛辩称：一、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第一条的规定，本案所涉的《玉都时代广场认购书》对双方当事人、标的、数量、价格等均进行了详细约定，且原告在诉状中也自认收到被告交付的房款495783元，因此《玉都时代广场认购书》应当认定为商品房买卖合同，案由也应变更为商品房销售合同纠纷。二、原告行使合同解除权违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，未给予三个月的宽限期，应不予支持。三、原告的起诉缺少相关事实证据，应予驳回。综上所述，本案合同不应解除，应驳回原告的诉讼请求。

经审理查明：2012年1月1日，原告中创玉都房地产开发有限公司与被告吴涛签订《玉都时代广场认购书》一份，主要内容为被告吴涛认购原告开发建设的位于清丰县朝阳路与惠风路交叉口的玉都时代广场裙楼商场第一层精品08号商铺，建筑面积为70.5平方米（最终面积以测绘部门确权面积为准），应付房款825783元，付款方式为银行按揭贷款，实付房款总金额为人民币825873元，首付款为495783元，需在缴纳定金10000元日起5日内即1月5日前付清首付款（定金冲至房款中）。并注明最终面积以测绘部门确权面积为准，房款多退少补；申请银行按揭的年限、金额最终以银行批复为准。认购条款约定：1、若认购方认购物业后，在签署《商品房买卖合同》前变更产权人或更换认购物业，需要书面申请征得出售方同意；2、以按揭方式付款的，如银行不同意提供按揭贷款，认购方需在接到出售方通知后五日内付清购房余款；3、认购方未能在约定时间向出售方缴付购房款，即视为认购方不再购买该房屋，甲方有权解除本认购书及《商品房买卖合同》，不再退还认购方所交定金，且有权将房屋出售给第三人，无需通知认购方；6、本意向书与双方签订的《商品房买卖合同》不一致的部分，以《商品房买卖合同》约定为准。认购书签订后，被告吴涛按照约定付清首付款495783元。2014年12月8日，中国建设银行股份有限公司濮阳分行出具证明对产权分割不明晰、没有独立通道、分割式的商业用房不办理个人商业用房贷款；中国农业银行股份有限公司清丰县支行证明原告开发的时代广场项目，由于是商铺形式，不是单门独店，未与该行进行项目合作，不能办理按揭贷款。2014年12月9日，原告向被告发出交款通知书，要求被告在5日内付清购房余款245665元，被告于次日收到原告的交款通知书后，未按照认购书的约定付清购房余款。上述事实，有原告提交的《玉都时代广场认购书》、中国建设银行股份有限公司濮阳分行证明、中国农业银行股份有限公司清丰县支行证明、快递送达回证、交款通知书存根等证据在案予以证实。

本院认为：原告清丰县中创玉都房地产开发有限公司与被告吴涛签订的《玉都时代广场认购书》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的规定，因此该认购书在原被告双方之间产生了相应的权利义务关系，其所确定的内容对双方当事人具有约束力。关于《玉都时代广场认购书》的性质是预约合同还是本约合同。依照传统民法理论，当事人之间订立的合同分为预约合同和本约合同，预约合同的目的在于将来对当事人签订特定合同的相关事项进行规划，其主要意义就在于为当事人设定了按照公平、诚信原则进行磋商以达成本约合同的义务；本约合同则是对双方特定权利义务的明确约定。预约合同既可以是明确本约合同的订约行为，也可以是对本约合同的内容进行预先设定，其中对经协商一致设定的本约内容，将来签订的本约合同应予直接确认，其他事项则留待订立本约合同时继续磋商。判断商品房买卖中的认购书是预约合同还是本约合同，最主要的是看此类认购书是否具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。该条规定旨在明确预约合同只有在具备商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已收取购房款的条件下，才能认定为商品房买卖合同。本案中原被告双方在认购书中对于商铺的交付使用条件及日期、装饰设备标准承诺、办理产权登记等有关事宜均未约定，缺少商品房买卖合同的主要内容，因此原被告双方签订的《玉都时代广场认购书》是商品房预约合同，被告关于本案所涉认购书是商品房买卖合同及本案案由应变更为商品房买卖合同纠纷的辩解意见，不符合法律规定，本院依法不予采纳。《中华人民共和国合同法》第六十条规定当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告吴涛在接到原告的交款通知书后应当按照约定付清购房余款245665元，被告未按照约定付清购房款属于违约行为，原告可以按照约定解除合同，因此原告要求解除《玉都时代广场认购书》的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。被告关于原告的起诉缺少相关事实证据的辩解意见，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原被告双方在《玉都时代广场认购书》中约定了解除合同的条件，在该解除合同的条件成就时，原告可以解除合同。被告根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，认为原告没有给予被告三个月的宽限期，其行使合同解除权应不予支持。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定属于法定解除权，在双方当事人约定了解除权的情况下，应当优先适用约定解除权，因此被告关于原告行使合同解除权应不予支持的辩解意见，本院依法不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，原告应当返还已收取的购房款495783元及自交款之日起按照同期银行贷款利率计算的利息。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十五条之规定，判决如下：

一、解除原告清丰县中创玉都房地产开发有限公司与被告吴涛于2012年1月1日签订的《玉都时代广场认购书》。二、原告清丰县中创玉都房地产开发公司于本判决生效后十日内返还被告吴涛购房款495783元及利息（利息自交款之日起按照同期银行贷款利率计算至本判决确定的给付之日止）。如果赔偿义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延付款期间的债务利息。案件受理费100元，由被告吴涛负担。如不服本判决，应在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省濮阳市中级人民法院。

审判长：姜相恩审判员：谢振超审判员：库锁庆

书记员：韦龙宾