上诉人（一审原告）谢光煜。委托代理人徐一川。被上诉人（一审被告）广西链家家庭服务集团有限公司。法定代表人蔡伟伟。委托代理人李建新。委托代理人杜明。
上诉人谢光煜因与被上诉人广西链家家庭服务集团有限公司（以下简称链家公司）租赁合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2012）青民一初字第2253号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年12月10日受理后，依法组成合议庭，并于2013年1月9日组织当事人到庭就本案争议事项进行调查、辩论和调解。上诉人谢光煜的委托代理人徐一川、被上诉人链家公司的委托代理人李建新、杜明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：涉案商铺位于青秀区青秀路9号盛天茗城地下室Ⅰ区Ⅱ区07号，房屋所有权人为谢光煜（邕房权证字第**949970号）。2009年7月24日，谢光煜与链家公司签订了一份《商铺租赁合同》，谢光煜将涉案商铺出租给链家公司从事房地产经纪业务。《商铺租赁合同》第一条，租赁期自2009年7月26日起至2019年8月25日止。2009年8月26日至2010年8月25日月租金为4616元，此期间链家公司每季应支付的租金为13848元；2010年8月26日至2011年8月25日月租金为5642元，此期间链家公司每季应支付的租金为16926元；2011年8月26日至2012年8月25日月租金为6668元；2012年8月26日至2013年8月25日月租金为7693元；2013年8月26日至2014年8月25日月租金为8719元；如此类推，第六年至第十年租金在每上一年的基础上每年每平方米每月增加10元。租金按三个月交一次，在上季度租金到期前7天交下季度租金。租金、税费、水电费等大额的税费链家公司若超过10天不缴纳，又未经谢光煜书面同意，则属违约行为，谢光煜有权收回商铺，链家公司负违约责任。并按当季租金总额乘以每天1%数额缴交滞纳金。合同订立后，谢光煜即将商铺交付给链家公司使用，但链家公司于2012年2月28日才支付2012年2月26日至2012年5月25日的租金20004元，已逾期9天；链家公司于2012年5月31日支付2012年5月26日至2012年8月25日期间的租金20004元，已逾期12天。谢光煜以链家公司逾期支付2012年5月26日至2012年8月25日期间的租金超过10天为由，于2012年7月3日、7月4日两次向链家公司发出《解除商铺租赁合同的通知》，内容为：链家公司应在2012年5月19日前支付2012年5月26日至2012年8月25日的租金，但链家公司直至2012年5月31日才支付，逾期支付租金12天，已构成违约，故谢光煜依约解除双方签订的《商铺租赁合同》，并要求链家公司于2012年7月10日前搬离并归还商铺。链家公司收到上述通知后，于2012年7月6日复函称不同意解除合同。此后双方就合同解除问题协商未果，谢光煜遂于2012年7月30日诉至法院，请求判决：一、确认双方于2009年7月24日签订的《商铺租赁合同》已于2012年7月6日解除；二、链家公司将南宁市青秀区青秀路9号盛天茗城地下室Ⅰ区Ⅱ区07号商铺归还谢光煜；三、链家公司向谢光煜支付违约金4400.88元（计算方式：6668元×3×1%／天×22天）；四、链家公司从2012年7月11日起至归还商铺之日止按同类地段同类商铺的市场租赁价格赔偿谢光煜的租金损失。一审法院另查明，在诉讼过程中，链家公司于2012年8月9日将2012年8月26日至2012年11月25日期间的租金23079元存入谢光煜账户。谢光煜于2012年8月13日向链家公司发出《告知函》，内容为：由于租赁合同已解除，链家公司不需要再支付租金，但由于链家公司在合同解除后仍占用商铺，故依法留置该款项。一审法院经审理认为：谢光煜与链家公司于2009年7月24日签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自的义务。一、关于双方在合同履行过程中是否存在违约行为的问题。从谢光煜提供的银行存折及双方的庭审意见来看，链家公司在合同履行的过程中确实存在迟延支付租金的行为，其行为已构成违约，谢光煜有权请求支付违约金。二、关于链家公司的违约行为是否足以导致合同解除的问题。1、从双方签订本案合同的目的来看，谢光煜将涉案商铺出租给链家公司，租期10年，其目的是为了获取租金这一经济效益。链家公司虽有迟延支付租金的行为，但其事后已经全部付清，并未给谢光煜造成利息以外的其他重大损失，也并未妨碍合同目的的实现。根据合同约定，链家公司应于上一季度到期的前7日交付租金。如超过10日不支付，又未经谢光煜书面同意的，构成违约，谢光煜有权收回商铺，链家公司负违约责任，并按当季租金总额每日1%缴交滞纳金。由此可见，对于2012年5月26日至2012年8月25日期间的租金，链家公司支付租金的最后期限应为2012年5月19日。谢光煜在此期间从未催告过链家公司，而是在收取链家公司于2012年5月31日支付的租金后，直至2012年7月3日、7月4日直接采用邮寄特快专递的方式告知链家公司行使合同解除权，并要求链家公司于2012年7月10日前搬迁完毕。谢光煜行为的方式和要求对于链家公司显然过于苛刻，而且违反了合同解除制度的立法目的，亦违背了双方订立合同之初衷。2、从双方长期的履约情况来看，链家公司在履行合同义务期间确有迟延支付租金的情况，但链家公司事后已全部付清，而谢光煜对此并没有提出异议，可视为其已接受链家公司的履约行为，并愿意继续履行合同，双方仍然存在合同的信赖基础。且链家公司租金给付时间的延迟，并未导致谢光煜获取租金的合同目的落空。谢光煜在交租日期到期后，未履行通常的告知义务即直接发函解除合同的行为有悖于双方长期形成的交易习惯和诚实信用的原则。而从链家公司在诉讼过程中仍依约将租金支付至2012年11月的行为中，可以看出链家公司积极履行合同并期望继续履行合同意愿，符合合同订立之目的。3、本租赁合同的租赁期为十年，系长效合同。链家公司在承租该商铺后，将该商铺作为开展房地产经纪业务的办公场地使用，投入了大量资金进行装修。如按谢光煜之请求解除仅履行三年的租赁合同，将会导致链家公司订立合同之目的无法实现，并将给链家公司的利益造成重大损失。而谢光煜却可在没有受到其他损失的情况下获得链家公司装饰装修残值之经济利益，这有悖于公平和诚实信用原则。结合上述理由，本着公平、诚实信用的原则，从保护合同双方当事人的合法权益和维护社会经济秩序的目的出发，对于谢光煜请求解除租赁合同的诉请，不予支持。但是链家公司不按照合同约定完全履行合同义务的行为同样不为法律所认可，因此，链家公司应为自己的违约行为承担支付违约金的责任。双方合同约定的滞纳金实为违约金的性质。根据合同约定，链家公司应于上一季度到期的前7日交付租金。如超过10日不支付，又未经谢光煜书面同意的，构成违约，谢光煜有权收回商铺，链家公司负违约责任，并按当季租金总额每日1%缴交滞纳金。链家公司逾期9天支付2012年2月26日至2012年5月25日的租金，逾期付租未超过10天，不构成违约。链家公司逾期12天支付2012年5月26日至2012年8月26日的租金，逾期付租超过10天，构成违约，因此，其应向谢光煜支付违约金2400.48元（6668元×3×12天×1%）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决：一、链家公司应向谢光煜支付违约金2400.48元；二、驳回谢光煜的其他诉讼请求。
上诉人谢光煜上诉称：一审判决认为被上诉人的违约行为尚不足以导致合同解除的观点错误。首先，双方在合同中特别约定“租金、税费、水电费等大额的税费被上诉人若超过十天不缴纳，又未经上诉人书面同意的，则属违约行为，上诉人有权收回商铺，被上诉人负违约责任。并按当季租赁费总额乘以每天1％数额缴交滞纳金。”现被上诉人未经上诉人书面同意，两次迟延交付租金，分别迟延九天和十二天，已构成根本违约，导致上诉人对被上诉人已失去信赖，上诉人有权依约直接行使合同解除权。虽然被上诉人在诉讼过程中已将租金支付至2012年11月，但上诉人已当即明确告知被上诉人不愿意继续履行已解除的合同。其次，被上诉人是否对涉案商铺进行过装修，上诉人是否因合同解除而获得商铺装修残值等与合同应否解除无关。一审判决以保护违约者的利益为由阻止合同的解除，有悖于公平和诚实信用原则。另外，虽然被上诉人第一次迟延支付租金不超过十天的，但也属违约，被上诉人也应按照合同约定支付违约金，一审判决却将此约定错误地理解为支付租金不超过十天的，不构成违约。综上所述，请求二审法院依法撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。当事人的争议焦点是：1、上诉人请求解除《商铺租赁合同》是否于法有据？2、一审判决确定的违约金是否正确？各方当事人除依据在一审法院已提交的证据陈述诉辩主张外，未提供新的证据。
被上诉人链家公司答辩称：上诉人系恶意解除合同，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
被上诉人对一审查明的事实无异议，上诉人谢光煜对一审查明的“被告于2012年2月28日支付2012年2月26日至2012年5月25日的租金20004元，逾期9天”提出异议，其认为实际逾期的天数应为10天。因一审判决计算的上述逾期天数正确，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：尽管合同是当事人意思自治的结果，但如果当事人对合同解除的条件约定的过于随意或激进，或者对一方过于宽松而对另一方过于苛刻，会使合同被解除的危险增加，不利于交易的安全和稳定，并有可能会使解除权人恶意行使解除权，从中获取不正当利益或者造成违约方损失过大，有违公平正义和效益的观念。另外，轻易解除合同的行为不仅会给合同当事人带来损害，同时也会造成社会资源的极大浪费，与合同解除权制度的初衷相悖，故合同约定解除也应考虑违约程度问题，对其予以必要限制。本案中，涉案《商铺租赁合同》约定的租赁期为十年，系中、长期租赁合同，链家公司在租得商铺后，已对其进行装修，并将其作为营业场所投入使用。涉案《商铺租赁合同》第一条明确约定“……租金按三个月交一次，在上季度租金到期前7天交下季度租金……”故链家公司虽然在合同履行的过程中确实存在两次迟延支付租金的行为，分别逾期9天和12天，但其事后已全部付清，谢光煜对此也并未及时提出异议，故链家公司上述逾期支付租金的行为并未妨碍谢光煜实现其订立涉案合同的根本目的，且链家公司又已在诉讼过程中依约将租金支付至2012年11月，故一审判决不支持谢光煜请求解除涉案租赁合同的诉请正确，本院予以维持。关于逾期付款违约金的问题，涉案《商铺租赁合同》第一条明确约定“……租金、税费、水电费等大额的税费链家公司若超过10天不缴纳，又未经谢光煜书面同意，则属违约行为，谢光煜有权收回商铺，链家公司负违约责任。并按当季租金总额乘以每天1%数额缴交滞纳金。”，链家公司第二次逾期付租超过10天已构成违约，一审判决链家公司向谢光煜支付违约金2400.48元正确，本院予以维持。因链家公司第一次逾期付租未超过10天，一审依据合同约定认为其不构成违约，并无不当，本院亦予以维持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（上诉人谢光煜已预交），由上诉人谢光煜负担。本判决为终审判决。
审判长：付浩审判员：邓杰代理审判员：吴宁
书记员：骆春利
引用法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款