叶小明执行裁定书

案外人：叶小明。委托代理人：黄劲松。申请执行人：钟海弟。委托代理人：张舜。被执行人：钱连根。

本院在执行申请执行人钟海弟与被执行人钱连根房屋买卖合同纠纷一案中，案外人叶小明于2012年11月28日对执行标的物提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭于2013年1月11日公开开庭听证，案外人叶小明及委托代理人黄劲松、申请执行人钟海弟的委托代理人张舜、被执行人钱连根到庭参加听证，本案现已审查终结。案外人叶小明称：其于2010年2月2日与被执行人钱连根就桐庐县分水镇桥东村厂房一幢［四间、六层半，使用面积210平方米，土地证号：桐土国用（2004）第30-1**］签订了《房产转让协议书》，并按照协议内容履行了付款义务。但被执行人钱连根对本人进行了欺骗，以办理房产证需要土地使用证为由一直不肯办理过户手续。现该房产为案外人实际占有使用，未办理过户手续案外人无过错。为此特依《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定，提出异议，请求法院立即终止对上述财产的执行。案外人叶小明为支持其异议主张，提供了以下证据材料：1、《房屋转让协议书》一份，用以证明其于2010年2月2日与被执行人钱连根签订购买位于桐庐县分水镇桥东村厂房一幢的事实。2、收据5张，用以证明协议签订后，案外人依约交付了费用共计115万元。3、分水法律服务所的证明一份，用以证明协议签订的有效性及协议签订后房产已交由案外人使用。4、桐庐县供电局分水供配电营业所的证明一份，用以证明自2010年3月开始电费由案外人交付。5、桐庐县分水镇桥东村村民委员会的证明一份，用以证明自2010年2月2日起，桐庐县分水镇桥东村厂房一幢由案外人使用。6、被执行人钱连根的情况说明，用以证明案外人一直催促被执行人办理过户，对至今未办理过户手续责任没有过错。

申请执行人钟海弟答辩称：案外人与钱连根就诉争房产签订的《房屋转让协议书》及转让房屋的行为是否属实不能确定，即使属实，本诉争房屋直至今日未竣工验收合格并办理房屋产权证，依据法律规定以出让方式取得土地使用权，转让已建成的房屋，应当持有房屋的所有权证书，因此案外人叶小明与钱连根于2010年2月2日签订的《房屋转让协议书》是不符合法律规定的，应为无效协议。且申请执行人与钱连根在2005年11月30日签订过合作建房协议及申请执行人按协议约定履行了支付建房款的义务，该协议及效力已经在（2012）杭桐分民初字第38号生效民事判决书中予以确认有效，该房屋系申请执行人与被执行人共同拥有，被执行人无权单独转让、单独出租或其他方式让与第三人使用。根据《中华人民共和国物权法》有关规定，本案诉争房产没有办理房屋产权证，更不用提登记转移，故案外人要求法院终止执行，返还诉争房产是没有事实和法律依据的，请求不能成立。第二，案外人陈述没有办理过户手续是被被执行人钱连根欺骗，案外人没有过错的理由不符合事实，也不符合常理，该理由不能成立。综上所述，请求法院驳回案外人叶小明的执行异议申请，依法对被执行人钱连根的财产强制执行。申请执行人为证明其辩称事实，向本院提供了下列证据：1、（2010）杭桐分民初字第5号民事判决书一份，用以证明申请执行人与钱连根之间的房屋转让协议系无效协议的事实。2、协议一份，用以证明申请执行人钟海弟与被执行人钱连根出资建造了本案诉争房屋，与被执行人钱连根共有诉争房屋的事实。3、桐庐县司法局分水司法所协议一份，用以证明诉争房屋系被执行人钱连根所有。4、（2012）杭桐分民初字第38号民事判决书、（2012）浙杭民终字第1849号民事裁定书各一份，用于证明申请执行人与被执行人的合作建房协议及第3份证据经法院认定并生效，协议是合法有效的事实及诉争房屋至今因未竣工验收合格而获得房屋所有权证的事实。被执行人钱连根答辩称：对案外人主张的事实没有异议。被执行人钱连根提供的证据有：1、桐庐县分水镇人民政府文件一份，用以证明该房产所在地人民政府已同意桐庐县分水根生水道五金厂建房。2、土地使用权证，用以证明该土地使用权人系桐庐县分水根生水道五金厂。经质证，申请执行人钟海弟对案外人提供的证据1的证据效力及关联性、证明对象有异议，认为不能证明《房屋转让协议》是有效协议；对证据2的证据三性都有异议，认为收据上金额巨大，案外人仅仅提供收条，没有其他证据佐证，对资金的来源及付款方式没有证明，即使支付钱款是真实的，也不能证明诉争房产是申请执行人所有；对证据3的证据关联性及证明对象有异议，只能证明签订协议的行为存在，不能证明协议的有效性；对证据4的证据关联性及证明对象有异议，认为不能证明财产是叶小明所有；对证据5的证据关联性及证明对象有异议，认为不能证明转让行为合法有效；对证据6的证据真实性、关联性、证明对象都有异议，认为不能证明案外人没有过错，也不能证明案外人与被执行人的协议是有效的。被执行人钱连根对案外人叶小明提供的证据无异议。案外人叶小明被执行人钱连根对申请执行人钟海弟提供的证据1的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为此证据与本案无关；对证据2的关联性有异议，认为只对合作建房的投资行为有证明作用，对是否共有没有关系；对证据3、4的关联性有异议。对被执行人提供的证据，案外人叶小明与申请执行人钟海弟均没有异议。

经质证，本院认证如下：对案外人叶小明提交的证据1、2，能证明案外人与被执行人签订房产转让协议并支付部分价款的事实；对证据3、4、5能证明案外人叶小明实际占有使用房产的事实，故本院予以确认；对证据6，不能证明待证事实，本院不予确认。对申请执行人钟海弟提供的证据1，与本案缺少关联性，本院不予确认；对证据2、3、4，能证明申请执行人与被执行人签订合作建房事实，本院予以确认。对被执行人钱连根提供的证据本院予以确认。经本院听证审查查明，被执行人钱连根系桐庐县分水根生水道五金厂的业主，2010年2月2日案外人叶小明与桐庐县分水根生水道五金厂（钱连根）就桐庐县分水镇桥东村厂房一幢［四间、六层半，使用面积210平方米，土土地证号：桐土国用（2004）第30-1**签订了《房产转让协议书》，约定被执行人钱连根将厂房以145万元的价格转让给案外人叶小明，叶小明应于2010年2月10日前支付房款80万元，于2010年4月5日前支付20万元，余45万元在办理完房产过户登记手续后给付。合同签订后，案外人支付房产转让款115万元。但房屋因不具备竣工验收条件，工程尚未验收合格，房屋产权证一直未办出，致使产权至今没有办理过户手续。另查明，本院在审理原告钟海弟与被告钱连根房屋买卖合同纠纷一案中，于2012年4月10日依据（2012）杭桐执民字第38-1号民事裁定书，对桐庐县分水根生水道五金厂名下的位于桐庐县分水镇桥东村的土地使用权［土地土地证号：桐土国用（2004）第30-1**以了查封。

本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。案外人叶小明虽与桐庐县分水根生水道五金厂（钱连根）达成了房产转让协议，但双方未办理房产过户登记手续，故不发生物权变动之效力。同时，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”因此，执行法院不得查封被执行人已经出卖给第三人的不动产必须同时满足以下四个条件：第一，被执行人和第三人已就不动产买卖达成协议；第二，第三人已经支付不动产买卖所应付的全部价款；第三，第三人已经实际占有所买受的不动产；第四，第三人对未办理不动产产权过户登记手续没有过错。而本案案外人与钱连根虽签订了房产转让协议，但未支付全部价款，故本院对登记在桐庐县分水根生水道五金厂名下的土地使用权予以查封并无不当。故案外人叶小明所提异议的理由不成立，其所提的主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，裁定如下：

驳回案外人叶小明的异议。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。本裁定送达后即发生法律效力。

审判长：章建安审判员：姚平生人民陪审员：金辉

书记员：徐丽丽