钱登初与杭州堡业建设有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告钱登初。委托代理人朱洪鹤、欧阳昆泼，北京市大成律师事务所杭州分所律师。被告杭州堡业建设有限公司，住所地浙江省杭州市江干区三堡公寓****。法定代表人曹春法，董事长。委托代理人史源，浙江金道律师事务所律师。

原告钱登初为与被告杭州堡业建设有限公司（以下简称堡业公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2013年5月15日向本院起诉。本院受理后，依法由代理审判员钱姣独任审判，于2013年6月8日公开开庭进行了审理。原告钱登初的委托代理人欧阳昆泼，被告堡业公司的委托代理人史源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告钱登初诉称，2009年10月23日，原告与被告双方签署《房屋转让合同》，约定：（1）原告购买被告位于杭州市江干区杭海路的东方大厦17层1701、1703、1705、1707室，建筑面积共256.7平方米，总价款为3112000元；（2）被告应将符合交付条件的房屋于2011年3月31日前交付给原告使用；（3）如被告逾期交房超过90日的，按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。上述合同签署后，原告按约定支付了相应的房价款，但被告至今未依照约定将符合交付条件的房屋交付给原告，被告的行为严重侵害了原告的合法权益。据此，为保护原告的合法权益，请求：1、判令被告继续履行合同，将符合交付条件的房屋交付给原告，具体为杭州市江干区东方大厦17层1701、1703、1705、1707室；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金人民币1126544元（从2011年4月1日暂计至2013年3月25日，按房款总价的日万分之五计算，后按相同方法计算至被告实际交付房产之日）；3、本案诉讼费用由被告负担。

被告堡业公司辩称，一、被告同意支付延期交房的违约金，但认为原告主张的违约金过高，违约金应以原告购买房屋的日租金计算。故双方约定的违约金过高，请求酌情予以调整。二、关于交房，目前东方大厦A幢被杭州市中级人民法院、湖北省荆州市中级人民法院查封，而且杭州市城市建设档案馆一直未予备案，基于上述原因，案涉房屋不能交付。原告钱登初为支持其诉请，向本院提交以下证据：1、房屋转让合同1份，拟证明原、被告商品房买卖合同关系；原、被告就逾期交房的违约金进行约定的情况；2、收据3份、现金缴款单2份、保证借款合同1份、借款申请书1份、借款借据1份，拟证明被告的付款情况。以上证据经质证，被告对金额为311200元的收据无法确认，对其余证据均无异议。本院认为，证据2中的收据均盖有堡业公司财务专用章，能证明原告已缴纳房屋首付款的事实，予以确认；其余证据被告均无异议，能证明原告欲证明的事实，予以确认。被告堡业公司为支持其辩称，向本院提交以下证据：1、民事裁定书和通知各1份，拟证明案涉房屋已被查封，法律上不能交付的事实。2、租赁合同1份，拟证明被告主张的以房屋租金计算违约金的依据。3、规划确认书1份（复印件），拟证明案涉物业已经规划竣工验收合格的事实。

以上证据经质证，对证据1，原告对真实性无异议、对证明对象有异议，认为该证据能证明因被告自身原因，导致业主购买的房产无法正常交付；本院认为，该证据能证明案涉房屋被司法查封的事实，本院予以确认。证据2，原告对关联性有异议；本院认为，证据2是原件，对其真实性予以确认。证据3，原告对真实性无异议，本院认为该证据能证明案涉房屋于2012年11月14日经规划验收合格的事实，予以确认。根据证据的认定以及原、被告在庭审中的陈述，本院确认下列事实：2009年10月23日，堡业公司（出让人）与钱登初（受让人）签订《房屋转让合同》一份，将东方大厦A幢17层1701、1703、1705、1707室房屋出让给钱登初。双方约定：该房屋设计用途为办公综合（酒店式公寓），建筑面积共256.70平方米；该房屋按建筑面积计价，每平方米为12123.10元，总价款为3112000元，具体价款在交房时以实测面积为结算确认依据；受让人采用银行购房贷款付款，本合同签订时受让人即付合同总价的10%，计人民币311200元作为受让物业的履约定金，履约定金到账后，双方签订本合同，履约定金可抵作首付款；通过办理购房贷款支付物业转让价款的，受让人应在签订之日起10天内根据贷款银行的要求将首付款付至合同款的40.23%，金额为1252000元；受让人通过办理购房贷款支付物业转让价款的，受让人应在接到通知之日起15日内向出让人指定的杭州联合农村合作银行上塘支行提供办理购房贷款的相关资料，银行购房贷款发放到达出让人账户后，即视为受让人将物业转让价款付清。该合同第八条约定，出让人应当在2011年3月31日前，将符合下列各项条件的房屋交付受让人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、道路、数字电视、电讯等，具备房屋正常使用的基本条件；遭遇不可抗力，且出让人在发生之日起30日内告知受让人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出让人可据实予以延期。该合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出让人如未按本合同规定的期限将该房屋交付受让人使用，按下列第1种方式处理，即按逾期时间，分别处理（不作累加），逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出让人按日向受让人支付已交付房屋价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，受让人有权解除合同，受让人解除合同的，出让人应当自受让人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付物业转让价款，并按受让人累计已付物业转让价款的2%向受让人支付违约金；受让人要求继续履行合同的，合同继续履行，逾期90日后出让人按日向受让人支付已交付房价万分之五的违约金。该合同第十五条约定，根据杭州市人民政府办公厅杭政办函（2008）183号《关于加强村级集体经济组织留用地管理实施意见的通知》文件规定，本合同转让物业的土地证、房产证原则上按一层一户一证办理，办证时间在土地复核验收后（大约交房后十个月内，具体办证领证时间以政府有关部门的规定、程序、审核为准）……。广业控股有限公司为上述合同的见证人。合同签订后，钱登初向堡业公司支付了房款共计3112000元。房屋建成后，2012年7月份，因存在工程款纠纷，施工单位浙江中强建工集团有限公司向杭州市中级人民法院申请财产保全，查封了东方大厦A幢楼。2012年11月14日，三堡东方大厦商业办公综合楼及建材超市经杭州市规划局审核，已具备竣工规划确认条件。2013年5月15日，因堡业公司并未按约交付房屋，钱登初向本院起诉。另查明，2007年12月28日，杭州三堡股份经济合作社（甲方）与上海物美商业投资发展有限公司（乙方）签订《租赁合同》一份，将三堡东方大厦的一层至三层出租给乙方，约定：租赁期限为20年，初步定为自2010年7月1日至2030年6月30日止；双方确定的租赁房屋交付日暂定为2010年6月30日；本合同期内，前三年租赁房屋的租金标准为1.30元／平方米／天（前三年含第一年免租期）。以后每三年环比递增5%，即第四、五、六年为1.365元／平方米／天，以此类推。

本院认为，原、被告签订的《房屋转让合同》系双方真实意思表示，根据有关法律规定，双方均应依约履行各自义务。根据该合同第八条约定，堡业公司应在2011年3月31日前将符合约定条件的房屋交付受让人使用，但堡业公司并未履行上述交房义务且没有约定或法定的免责事由，故应依约承担违约责任。根据该合同第九条约定，逾期交房不超过90日的，逾期违约金按已交付房屋价款万分之二计算，超过90日后按已交付房屋价款万分之五计算。若按已付房屋价款万分之五计算，则相当于被告应赔偿的租金损失为3112000×5÷10000÷256.7≈6.1元／平方米·天。现被告延期交房已逾两年，若按合同约定计算违约金，则被告应承担的违约金明显高于原告的实际损失，故被告请求降低违约金，符合法律规定，本院予以支持。原、被告明知案涉房屋尚未建成、未领取权属证书而进行买卖，违反了有关房地产管理法，均应承担由此造成的风险。因此，对于被告应支付的延期交房违约金，本院综合考虑同地段同类房屋的租金标准、合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，酌情确定为每日按已付房款的万分之一计算。经计算，从2011年4月1日起至2013年6月17日被告应支付的延期交房违约金为3112000÷10000×809≈251761元。因案涉房屋处于司法查封状态，被告的交房义务法律上不能履行，故本院对原告提出的请求被告交房的诉讼请求不予支持。又因被告将来能否交付房屋尚不能确定，故原告提出的关于2013年6月17日后的延期交房违约金应由原告待被告能否交房明确后另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条第（一）项、第一百一十四条第二款，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项之规定，判决如下：

一、被告杭州堡业建设有限公司于本判决生效后十日内支付原告钱登初从2011年4月1日起至2013年6月17日止的延期交房违约金人民币251761元。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告钱登初的其他诉讼请求。案件受理费人民币14939元，减半收取人民币7469.5元，由原告钱登初负担人民币4931.5元（已交纳），由被告杭州堡业建设有限公司负担人民币2538元。被告杭州堡业建设有限公司应负担的诉讼费用应于本判决生效之日起三日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币14939元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。

代理审判员：钱姣

代书记员：蒋敏芝